RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03550 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G42Z

NAC : 71H

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] DE [Adresse 11],

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par son syndic coopératif, Monsieur [D] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Société CITYA [Localité 15],

SARL immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 524 247 053, prise en la personne de son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non représentée

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à M^e Julien LAURENT

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 07 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 13] sis [Adresse 2], est soumis au statut de la copropriété.

La SARL CITYA [Localité 15] ( ci après désignée la SARL CITYA ) s’est vue confier une mission de syndic pour cette copropriété durant 13 ans et son mandat a été révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2022. Cette copropriété est désormais représentée par son syndic coopératif, Monsieur [T] [D] .

Soutenant que cette société a commis des erreurs de gestion durant son mandat, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] DE [Adresse 11] l’a assignée, par exploit délivré le 12 novembre 2024 , pour demander au tribunal de:

CONDAMNER la société CITYA [Localité 15] à lui payer les sommes suivantes:

179.828€ au titre du préjudice financier,10.000 € au titre du préjudice moral,5.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens

La SARL CITYA [Localité 15] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 03 février 2025 et l’affaire a été mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur la régularité de la saisine du tribunal

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard des parties non comparantes.

En l’espèce la SARL CITYA [Localité 15] a été assignée le 12 novembre 2024 par un acte remis à Mme [S], directrice , qui s’est déclarée être habilitée à recevoir la copie de l’acte et qui l’a accepté.

Dès lors, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la partie non comparante.

Sur la responsabilité de la société CITYA

Les missions confiées au syndic de copropriété sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

En tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, le syndic est soumis aux dispositions des articles 1991 et suivants du Code civil. Il répond donc, en vertu de l’article 1992 du code civil, des fautes qu’il commet dans sa gestion, cette responsabilité étant appliquée plus rigoureusement à l’égard d’un syndic professionnel.

En application de l’article 18 et 18 II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la de la gestion de la copropriété et la gestion comptable et financière du syndicat.

Enfin, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui se prévaut de fautes de gestion et des erreurs comptables de la SARL CITYA , de les démontrer.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires lui reproche onze griefs qui sont articulés ainsi :

1 – l’absence de visites et de vérifications périodiques

Le requérant soutient que le contrat de syndic prévoyait au minimum 10 visites par an d’une durée minimum d’une heure que la SARL CITYA n’a pas effectuées ou de manière insuffisante. Pour ce faire, il produit le procès verbal d’AG du 20 décembre 2022, dans lequel il est reproché, en page 3, au syndic d’avoir méconnu l’article 7.1.1. du contrat de syndic qui prévoyait le nombre annuel de visites et le temps qui devait y être consacré . Il se prévaut également du rapport de visite de CITYA des 16 et 24 juin 2022 pour reprocher un défaut de suivi général mais cette pièce, mentionnée soue le numéro 7 dans le bordereau de communication de pièce, n’est pas produite aux débats.

En outre, le contrat de syndic n’est pas versé aux débats de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le contenu de la mission contractuelle confiée à la défenderesse .

Ainsi, nonobstant les développements du requérant sur l’insuffisance de suivi reproché à l’ancien syndic et les conséquences de ses carences, le demandeur échoue à rapporter la preuve de ce manquement.

2 – l’absence d’entretien courant de la copropriété (article 18 de la loi de 1965)

Il est reproché à la SARL CITYA sa carence dans l’entretien de la résidence ; Il est notamment soutenu qu’elle n’a pas suivi les travaux de la piscine, n’a pas fait procéder à la mise au norme du système de désenfumage et de la borne incendie et n’a pas fait faire le traitement anti termites ; que ces travaux ont du être faits par Monsieur [T] qui a du pallier la carence du syndic.

Les pièces n° 9,10, 11, 12, 13 et 24 produites aux débats confirment une absence de suivi des bornes incendie, qui n’étaient plus aux normes depuis plusieurs années, ainsi qu’une absence de suivi du traitement anti-termites ; Elles révèlent également les diligences réalisées par Mr [T] , antérieurement à la révocation du mandat de la SARL CITYA, et notamment son suivi des travaux de rénovation de la piscine, des travaux de désenfumage et du contrôle des pièges anti termites .

En l’état des explications et des pièces fournies, la faute de la SARL CITYA est établie.

3 – des anomalies comptables (article 18 de la loi de 1965)

Si le syndicat des copropriétaires a refusé de donner quitus durant les assemblées générales du 03 juin 2022 et du 3 juin 2023, pour la gestion arrêtée au 31 décembre 2021 et celle arrêtée au 31 décembre 2022, cela ne suffit pas en soi à établir des fautes du syndic et il appartient au syndicat des copropriétaires de produire des pièces suffisantes pour caractériser la réalité des erreurs comptables dénoncées.

Le requérant dresse une liste d’erreurs comptables telles que le paiement d’une facture du 28 juin 2022 à la société ARC qui était fermée ; le règlement de plusieurs factures qui ne concernaient pas la résidence ; une facture réglée à Madame [F] alors qu’elle aurait dû être réglée à Monsieur [F] ; un virement d’un montant de 4805,34 € inexpliqué ; plusieurs factures intégrées à tort dans les charges générales ou omises dans la comptabilité de l’année correspondante ; plusieurs factures manquantes au titre de l’année 2022 et des fournisseurs qui n’étaient pas réglés en temps et en heure.

Le requérant produit plusieurs pièces à l’appui de ses accusations . Ainsi , la pièce n° 15 établit que la SARL CITYA a mandaté la société ARC, qui a établi une facture le 28 juin 2022 alors que le répertoire SIRENE révèle que cette entreprise était fermée depuis le 31 décembre 2021 ; Les pièces n° 16 et 17 confirment que le syndic a réglé des factures des sociétés SAR et HEIM qui concernaient la résidence [14] pièce n°19 établi qu’un virement de 5.496 € a été effectué par erreur par le syndic, à Mme [F] .

Il est également produit une pièce n°29 qui est un courriel émanant de la société MATERA, qui assiste Monsieur [T] depuis qu’il a repris la gestion de la copropriété et qui indique avoir examiné les comptes de l’exercice 2022 ; Son rédacteur , qui s’est fondé notamment dur des extraits du grand livre de CITYA et des états de dépenses, a relevé notamment ceci : «  / encaissements non identifiés / virement non identifié / manque la facture du 2ème trimestre 2022 ( Eau) et COGELEC / erreurs sur les factures d’électricité , du contrat portail, du contrat entretien mico station / honoraires contentieux / [12], de tiers intervenants / (…. ) / .il manque certaines dépenses dans le relevé général des dépenses de CITYA sur 2022 . Certaines dépenses ne sont pas dans les bons comptes de charges. La question se pose de savoir s’il ne s’agit pas de dépenses privatives ( …)/ »

L’auteur de ce courriel relève ainsi l’existence d’une dette fournisseur de 15.260,09€ non réglée par l’ancien syndic au 31/12/2022 ainsi qu’un virement de 4805,34 € non identifié porté dans un compte d’attente.

Enfin, la pièce n° 28 démontre que plusieurs factures émises par la société BIP étaient impayées en septembre 2022 par la SARL CITYA sans que celle-ci ne fournisse d’explication .

Ces pièces sont de nature à caractériser des fautes de gestion de la SARL CITYA.

4 – la réalisation de travaux sans l’accord du conseil syndical et sans mise en concurrence , l’absence de consultation du conseil syndical en vue de l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale (

Vu les dispositions de l’article 21-2 de la loi de 1965 ;

Il est reproché à la défenderesse de ne pas avoir respecté l’une des résolutions de l’assemblée générale du 3 juin 2022 selon laquelle le montant des travaux dépassant 3000 € exigeait une mise en concurrence et d’avoir notamment mandaté la société EGA qui a facturé ses travaux pour un montant de 9760,75 € sans mise en concurrence.

Toutefois, le requérant ne verse aucune pièce démontrant qu’un seuil de 3.000 € avait été décidé en assemblée générale ; En outre, la comparaison entre la facture de la société EGA et le devis de la société ZORMETAL est inopérante.

En l’état, le syndicat des copropriétaires échoue à établir la réalité de ce manquement.

5 – l’absence de consultation du conseil syndical pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juin 2021

Il est reproché à l’ancien syndic d’avoir convoqué l’assemblée générale prévue le 30 juin 2021 sans avoir consulté les membres du conseil syndical pour établir un ordre du jour.

Pour ce faire, le requérant produit la mise en demeure adressée à la SARL CITYA le 2/11/2022 dans laquelle ce reproche lui est fait.

En l’état des pièces du dossier, rien ne permet d’infirmer ou de confirmer cette allégation qui n’est pas contestée par la SARL CITYA.

Pour autant il n’est pas démontré que cette omission , isolée, a entraîné des conséquences sur la gestion de la copropriété.

6 – l’absence de déclaration à l’assurance

Il est reproché à l’ancien syndic d’avoir fait intervenir plusieurs fois la société TROPIC TOITURE dont les prestations ont été réglées par la copropriété sans qu’aucune déclaration de sinistre n’ait été faite auprès de l’assurance de la copropriété, la société PRUDENCE CREOLE .

La pièce n°21 révèle que la société TROPIC TOITURE a établi 6 factures en 2021 pour la réalisation d’investigations techniques en présence de traces d infiltrations qui n’ont donné lieu à aucune déclaration de sinistre par l’ancien syndic alors que les désordres affectaient les parties communes. Même si le rapport établi en 2023 par l’assureur PRUDENCE CREOLE révèle que les origines des infiltrations sont distinctes et indéterminées, la SARL CITYA, qui a géré la copropriété durant 13 ans, n’établit pas avoir réalisé les déclarations de sinistre qui s’imposaient, ne serait ce qu’à titre conservatoire.

Ces pièces sont de nature à caractériser des fautes de gestion de la SARL CITYA.

7 – l’absence de documents en ligne

Vu l’article article 18, I, de la loi de 1965 ,

Il est reproché au syndic de ne pas avoir mis en ligne l’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Pour ce faire, le requérant se fonde exclusivement sur un mail de Mr [H], directeur de la société CITYA qui n’est pas produit aux débats. Il échoue ainsi à rapporter la preuve de ce manquement.

8 -l’absence d’information à chaque copropriétaire des procédures à l’encontre du syndicat

Vu l’article 59 du décret de 1967 ;

Il est reproché au syndic de ne pas avoir informé les copropriétaires des procédures en cours et notamment d’une procédure qui a opposé la copropriété à Monsieur [U]. À titre de preuve il est versé la pièces n° 23 qui révèle l’existence d’un jugement opposant le syndicat à Mr [U] pour lequel l’ancien syndic n’a pas rendu compte à la copropriété.

Le procès verbal de l’AG du 20 décembre 2022 révèle qu’il était déjà reproché à la SARL CITYA de ne pas avoir rendu compte d’une procédure opposant la copropriété à des riverains et d’avoir « enjoint au conseil syndical de rester en dehors du dossier et de ne pas contacter l’avocat  » .

En l’état des pièces du dossier, rien ne permet d’infirmer ou de confirmer cette allégation qui n’est pas contestée par la SARL CITYA.

Il s’en déduit que la SARL CITYA a failli à son obligation d’information.

9- la facturation des archives de la copropriété

Il est reproché à l’ancien syndic d’avoir facturé des frais de conservation des archives. Il n’est versé aucune preuve à l’appui de cette allégation mais la lecture de l’ordonnance rendue le 10 aout 2023 révèle que la défenderesse avait admis, devant le juge des référés, la réalité de ce grief qui est ainsi caractérisé.

10 – litige sur la limite de propriété

Il est reproché à la SARL CITYA d’avoir signé un procès-verbal de bornage en 2020 avec un voisin, Monsieur [I] , sans l’approbation des copropriétaires, et ce alors que ce voisin empièterait sur la parcelle de la copropriété . Il est indiqué qu’une procédure serait en cours à ce sujet..

Il n’est versé aucune pièce à l’appui de ses allégations. En conséquence , la preuve de ce manquement n’est pas rapportée.

11 – les arriérés de charges de copropriété

Il est reproché à la société CITYA d’avoir laissé une quinzaine de ventes immobilières se réaliser sans avoir tenté de récupérer les charges dues par les copropriétaires vendeurs, et ce pour un coût total de 3.083,54 €.

Pour ce faire, le requérant produit uniquement la pièce n°29 qui ne suffit pas à caractériser ce manquement, faute d’analyse comptable plus approfondie.

Il résulte de tout ce qui précède que les éléments produits sont suffisants pour démontrer la nature et la réalité des fautes commises par la société CITYA , fautes dont la gravité a entrainé un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

Sur les préjudices subis

Le syndicat des copropriétaires demande le remboursement des honoraires de syndic pour les années 2021 et 2022.

Cette demande ne peut pas être admise puisqu’il n’a, à aucun moment, adressé des courriers de réclamations à la SARL CITYA durant son mandat.

Toutefois, plusieurs fautes sont établies et la SARL CITYA n’a pas contesté la révocation de son mandat .

Vu ce qui précède, le requérant est fondé à obtenir le remboursement de 30 % des honoraires perçus, soit la somme de : 104.000 € X 30 % = 31.200 €.

Il est également fondé à demander l’indemnisation des préjudices financiers constitués par :

le règlement injustifié de la facture SAR du 28/12/2021 d’un montant de 379,75€, de la facture SAR du 15/12/2021 d’un montant de 447,76€ , celle de l’EURL HEIM DU 16/05/2022 d’un montant de 1.763,13€ et celle de [F] MULTIMEDIA versé à Mme [F] d’un montant de 5496€,le virement non identifié de 4.805,34€ ,la facturation injustifiée des frais d’archivage ( 1.382,77€ en 2021 et 1.555,73€ en 2022 ) soit la somme totale de 2.938,50 €.

TOTAL : 15.830,48 €.

La réclamation présentée au titre de la différence entre la facture de la société EGA et le devis ZORMETAL sera rejetée pour les motifs susmentionnés.

Les demandes présentées au titre des dépenses intégrées à tort dans les charges générales et au titre des charges de copropriété seront rejetées dès lors que seule une étude comptable approfondie des comptes de CITYA permettrait de caractériser ces préjudices.

La demande présentée au titre des déclarations de sinistres sera rejetée dès lors que le tribunal ne dispose pas d’éléments pour affirmer que l’assureur PRUDENCE CREOLE aurait indemnisé le syndicat des copropriétaires à hauteur de 29.146,49€ .

L’indemnisation du préjudice subi durant la procédure engagée contre Mr [I] sera rejetée faute de pièce.

Il s’ensuit que le montant total du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 8] DE [Adresse 11] s’élève à la somme de 47.030,48 €.

La réalité du préjudice moral allégué n’étant pas établie, cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant, la SARL CITYA sera condamnée aux dépens et l’équité commande de la condamner à payer au requérant la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 15] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 47.030,48€ ,

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 15] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] DE [Adresse 11] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles;

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que le jugement est exécutoire de droit,

CONDAMNE la SARL CITYA [Localité 15] aux dépens

La juge La Présidente