RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00298 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCV7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [K] [P] [R] (Resp. social et contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [W] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) a donné à bail à Madame [H] [C] [W], selon contrat de location en date du 10 novembre 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 796,03 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [H] [C] [W], pour la somme en principal de 3.195,59 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 25 mars 2025, la SEMADER a fait citer Madame [H] [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [C] [W] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [H] [C] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.803,73 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,

— condamner Madame [H] [C] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’au parfait délaissement des lieux,

— condamner Madame [H] [C] [W] aux dépens.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.363,69 euros.

Madame [H] [C] [W], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 7] qui en a accusé réception le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [H] [C] [W] par courrier du 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMADER est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 10 novembre 2023 contient une clause résolutoire dans ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [C] [W] le 13 décembre 2024 pour un montant en principal de 3.195,59 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 25 janvier 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Madame [H] [C] [W] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 25 janvier 2025, jour de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de contentieux de 427,79 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [H] [C] [W] est débitrice de la somme de 3.935,90 euros au 31 mai 2025.

Madame [H] [C] [W] n’a produit aucun élément susceptible de contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMADER la somme de 3.935,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date de l’assignation.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Madame [H] [C] [W] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [H] [C] [W] sera également condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 834,69 euros révisable, à compter du 1er juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [H] [C] [W], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2023, entre la SEMADER et Madame [H] [C] [W], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 25 janvier 2025,

CONDAMNE Madame [H] [C] [W] à verser à la SEMADER la somme de 3.935,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date de l’assignation,

DIT n’y a voir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [H] [C] [W],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [H] [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [C] [W], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [H] [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [H] [C] [W] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 834,69 euros révisable, à compter du 1er juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [H] [C] [W] au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 4 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE