RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00488 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4NC

NAC : 50C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 27 Mars 2025

DEMANDEURS

M. [T] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [L] [S] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Société VILLAS DE LA BOUCLE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 907 623 870

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Ingrid TAILE MANIKOM de la SELARL ITM, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 27 Mars 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître TAILE MANIKOM délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître [Localité 7] MOW SIM délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [D] et Madame [L] [R] épouse [D] ont acquis en l’état futur d’achèvement à la SCCV Villas de la Boucle une maison d’habitation, située [Adresse 2], moyennant le prix de 299.425 € TTC. L’achèvement était prévu pour le 31 décembre 2023.

En l’absence de livraison au 31 décembre 2023 malgré une mise en demeure restée infructueuse, Monsieur et Madame [D] ont, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, fait assigner la SCCV Villas de la Boucle devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis pour voir :

Déclarer la demande de Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] recevable et bien fondée,Condamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] la somme provisionnelle de 48.000 € assorti du taux légal d’intérêt, au titre des pénalités de retard,Condamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] la somme provisionnelle de 8.729,23 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi et la somme provisionnelle de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Enjoindre à la SCCV Villas de la Boucle de fixer une date pour la remise des clés et l’attestation d’achèvement et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, Autoriser Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] à consigner le solde du prix de vente dans l’attente de l’achèvement de la villa auprès de la CARPA de [Localité 10],Condamner la SCCV Villas de la Boucle au paiement de la somme de 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, Monsieur et Madame [D] modifie ses prétentions en ce sens :

Déclarer la demande de Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] recevable et bien fondée,Condamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] la somme provisionnelle de 8.729,23 € assorti du taux légal d’intérêt, au titre des pénalités de retard et la somme provisionnelle de 10.000 € chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis,Enjoindre à la SCCV Villas de la Boucle de procéder aux travaux de reprise des malfaçons déclarées et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, Juger que la SCCV Villas de la Boucle ne justifie pas avoir procédé aux travaux de reprise et en tirer les conséquences,A titre principal,

Décharger Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] de leur obligation tenant au paiement du solde du prix de vente,Subsidiairement,

Autoriser Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] à consigner le solde du prix de vente auprès de la CARPA de [Localité 10] dans l’attente de la reprise des malfaçons par la SCCV Villas de la Boucle,A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,Condamner la SCCV Villas de la Boucle au paiement de la somme de 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,Rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] exposent que le délai d’achèvement était prévu au plus tard le 31 décembre 2023. Le retard accumulé jusqu’au 21 octobre 2024, date de levée des réserves, est de 295 jours. Il précise que les explications données par la SCCV Villas de la Boucle sur les raison du retard doivent être écartées, ces causes étant intervenues après le 31 décembre 2023. L’attestation du maître d’œuvre n’est corroborée par aucun élément et est donc insuffisante. Il estime que la défenderesse ne démontre pas l’existence d’intempéries ou des retards imputables aux compagnies concessionnaires. Le retard est dû exclusivement à la SCCV Villas de la Boucle.

Madame [L] [D] et Monsieur [T] [D] ont par ailleurs subi un préjudice financier et de jouissance important. Ils ont dû faire face aux échéances du prêt immobilier ainsi qu’à un loyer de 402,26 €. Ils ajoutent qu’ils ont dû vivre à trois dans un studio, un bébé étant né entretemps. Ils sollicitent la somme de 44.250 € à titre de pénalités de retard, la somme de 8.729,23 € en réparation du préjudice financier, soit la somme de 4.424,86 € au titre de perte de revenus locatifs, la somme de 4.304,37 € au titre des frais liés au prêt et la somme de 10.000 € à chacun en réparation du préjudice moral et de jouissance et pour les diverses tracasseries.

Ils sollicitent encore que la SCCV Villas de la Boucle soit enjointe de procéder aux travaux de reprise des malfaçons déclarées et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir. En l’absence de justification par la SCCV de la reprise de la totalité des désordres, ils sollicitent d’être déchargés du paiement du solde du prix en raison du préjudice subi, et, subsidiairement, d’être autorisés à consigner cette somme dans l’attente de la reprise des malfaçons, ou encore, à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner la compensation des sommes.

In limine litis, la SCCV Villas de la Boucle sollicite de voir le juge des référés se déclarer incompétent au profit du juge du fond. Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bien-fondé des causes de la prorogation du délai de livraison en cas de causes légitimes ou de force majeure. Il ne lui appartient pas d’interpréter les clauses du contrat liant les parties. Faute de démontrer un retard de livraison imputable à la responsabilité de la SCCV Villas de la Boucle, la demande de provision des époux [D] se heurte à une contestation sérieuse qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Le report de la livraison a été nécessaire en raison de plusieurs causes légitimes indépendantes de la volonté de la SCCV Villas de la Boucle, qui n’a donc commis aucun manquement contractuel. La date de livraison dans le cadre d’une VEFA est par essence prévisionnelle. Elle ajoute qu’il n’existe aucun lien de causalité entre les dépenses des époux [D] et le retard invoqué. Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bien-fondé des causes du report de la livraison et pour apprécier le caractère fautif ou non des parties.

Faute de démontrer un retard de livraison imputable à la responsabilité de la SCCV Villas de la Boucle en qualité de promoteur, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher. Il en est de même des demandes provisionnelles en paiement de dommages et intérêts.

La SCCV Villas de la Boucle précise que la livraison du bien est intervenue et la levée des réserves le 21 octobre 2024, le procès-verbal ayant été signé par les époux [D] à cette date. Les époux [D] devront en conséquence être condamnés à verser à la SCCV Villas de la Boucle la somme de 14.971,25 € correspondant aux 5% restant dus à la livraison des locaux. Elle sollicite en outre la condamnation de Monsieur [D] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 février 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens opposés par le défendeur aux prétentions du demandeur laissent subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir si les parties entendaient saisir le juge du fond.

A°) Concernant le délai de livraison :

Le contrat stipule que le délai de livraison est prévu au plus tard le 31 décembre 2023. Il est ajouté que ce délai d’achèvement est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai. Les causes légitimes de suspension du délai sont les grèves, les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore leurs fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, les troubles résultant de l’hostilité, révolutions, cataclysmes, épidémies ou pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes, ou accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment EDF, compagnie des eaux). Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité.

Le maître d’œuvre d’exécution des travaux de construction des Villas de la Boucle à la Bretagne, Monsieur [U] [K], a attesté dans un document daté du 3 décembre 2024 de l’enregistrement de 190 journées de retard depuis le démarrage des travaux, soit 10 jours de retard dues aux intempéries, auxquels viennent s’ajouter 6 mois de retard consécutifs dû aux différents concessionnaires dont notamment le plus important EDF. Le maître d’œuvre ajoute que ces dernières n’ont pas permis l’exécution des travaux durant ces jours, décalant, de ce fait, le délai de livraison contractuellement prévu.

Il convient de souligner que le contrat a bien prévu que l’architecte appréciera les causes de retard dans la livraison et établira un certificat à cet effet. L’architecte a apprécié les causes du retard et a bien établi le certificat établissant 190 journées de retard. Dès lors, les époux [D] ne peuvent venir contester aujourd’hui que cette attestation est insuffisante pour justifier le retard de livraison.

Mais encore, la SCCV Villas de la Boucle verse aux débats de nombreuses pièces établissant qu’une entreprise sous-traitante, la société WPL Réunion a été défaillante dans ses interventions sur le chantier des Villas de la Boucle, une procédure de redressement judiciaire ayant été ouverte par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint Pierre en date du 21 février 2024. Elle verse encore le bilan de la saison cyclonique 2023-2024 qui a pu avoir un impact sur la durée des travaux. De même, il est encore démontré qu’EDF a connu des retards dans la mise en service et l’ouverture des compteurs électriques dans les villas.

Par ailleurs, Madame [D] a signé un procès-verbal de réception des travaux le 1er octobre 2024 avec réserves. Puis, le 21 octobre 2025, Madame [D] a signé un second procès-verbal de réception des travaux, sans réserve.

Il se déduit de ces éléments que cette demande de provision se heurte à une contestation sérieuse. Il n’est en effet pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’apparence, d’apprécier le retard de livraison de la villa compte tenu des développements de la SCCV Villas de la Boucle et au vu des stipulations contractuelles liant les parties. Il appartiendra aux époux [D] de saisir le juge du fond.

Sur la reprise des réserves :

Les époux [D] ont effectivement fait état de réserves dans le cadre du procès-verbal du 1er octobre 2024. Cependant, le second procès-verbal a été signé sans réserve, démontrant ainsi que les réserves ont bien été levées et les désordres repris. En conséquence, les demandes portant sur le solde du prix dû par les époux [D] ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de la SCCV Villas de la Boucle :

L’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35 % du prix à l’achèvement des fondations;

70 % à la mise hors d’eau;

95 % à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

le solde est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur, toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

Le solde du prix est dès lors payable lors de la mise à dispositions du local à l’acquéreur. Si l’acquéreur observe des défauts de conformité, il bénéficie d’un mécanisme destiné à inciter le vendeur à les corriger à savoir, l’acquéreur peut consigner le solde du prix conformément à l’article précité. Les défauts qui justifient une telle consignation sont non substantiels. La consignation du solde du prix vaut paiement et présente un caractère libératoire pour l’acquéreur. Si l’acquéreur n’invoque aucun défaut de conformité à l’appui de la consignation du solde du prix qu’il opère, cette dernière ne constitue pas un paiement effectif.

En l’espèce, les époux [D] ne contestent pas devoir la somme de 14.971,25 €. Ils versent un simple courrier daté du 18 novembre 2024 précisant l’existence de défauts (fissures, porte mal posée, boitier store endommagé, mauvaise fixation du bloque porte mural, plaque électrique défaillante). Plusieurs de ses désordres qui pouvaient être relevés lors de la livraison ne sont pas étayées par un quelconque procès-verbal de constat de commissaire de justice ou d’une expertise amiable qui aurait pu être diligentée. Enfin, aucun accusé réception n’est versé démontrant que ce courrier a bien été reçu par la SCCV Villas de la Boucle. Dès lors, aucun élément ne permet de consigner le solde du prix.

En conséquence, les époux [D] seront condamnés à verser la somme de 14.971,25 €. Concernant les intérêts de retard, cette pénalité apparaît lourde alors que les époux [D] ont été réguliers dans le paiement des situations au vu de l’état d’avancement des travaux. Dès lors, cette pénalité se heurte à une contestation sérieuse. Il appartiendra à la SCCV Villas de la Boucle de saisir le juge du fond sur ce point.

Sur les mesures de fin de décision :

Les époux [D], partie succombante, seront condamnés aux dépens.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la SCCV Villas de la Boucle les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de condamner les époux [D] à lui verser la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes de provision de Monsieur [T] [D] et Madame [L] [D],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

REJETONS les demandes de Monsieur [T] [D] et Madame [L] [D] en lien avec les travaux de reprise des réserves,

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] et Madame [L] [D] à payer à la SCCV Villas de la Boucle la somme de 14.971,25 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCCV Villas de la Boucle portant sur les intérêts de retard,

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] et Madame [L] [D] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] et Madame [L] [D] à payer à la SCCV Villas de la Boucle la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE