RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00486 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HE5M

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 05 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1],

[Localité 4]

représentée par M. [D] [W] (Responsable du contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Novembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Madame [Z] [C], selon contrat de location du 22 décembre 2020, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 542,05 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Madame [Z] [C], pour la somme en principal de 5.470,62 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 juin 2025, la SODIAC a fait citer Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Z] [C],

— autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par Madame [Z] [C] lors de la restitution des clés, aux frais exclusifs de cette dernière, lesquels seront réputés abandonnés,

— autoriser la SODIAC de détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à toute association de son choix,

— condamner Madame [Z] [C] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.680,48 euros,

— condamner Madame [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 557,05 euros révisable jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [Z] [C] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] [C] aux dépens.

L’affaire appelée la première fois à l’audience du 4 septembre 2025 a fait l’objet d’un renvoi à celle du 6 novembre 2025 dans l’attente de la décision de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] saisie par Madame [Z] [C] le 13 juin 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, la SODIAC dûment représentée, a maintenu ses demandes, actualisé sa créance à la somme de 3.713,50 euros arrêtée au 4 novembre 2025, communiqué au tribunal les mesures imposées par la commission de surendettement.

Madame [Z] [C], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée. Elle était présente à l’audience du 4 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [Z] [C] par courrier du 12 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées

L’action de la SODIAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 décembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Z] [C] le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 5.470,62 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 novembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [Z] [C] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 16 novembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Il convient de rappeler que le 13 juin 2025 Madame [Z] [C] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement, que la commission a déclaré son dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées, que dans le cadre des mesures imposées la commission a décidé d’octroyer à Madame [Z] [C] un délai de paiement de 24 mois pour le règlement de sa dette locative de 3.822 euros arrêtée au 7 juillet 2025.

Du 8 juillet 2025 au 4 novembre 2025, date d’arrêté du relevé de compte, il a été enregistré au débit du compte de Madame [Z] [C] la somme totale de 2.452,11 euros au titre des loyers et charges (dont 207,55 euros au titre des frais de contentieux) et celle de 2.560,70 euros montant cumulé des aides au logement et des règlements effectués par la locataire, laissant apparaître un solde créditeur de 108,59 euros à son profit au titre de la période de référence.

Au total, pour la période allant jusqu’au 7 juillet 2025, Madame [Z] [C] aura à régler à la SODIAC la somme de 3.822,09 euros dans la cadre du délai de paiement octroyé par la commission de surendettement, et pour la période allant du 8 juillet au 4 novembre 2025 il n’y aura rien à réclamer à Madame [Z] [C] son compte présentant au titre de cette période un solde créditeur.

S’agissant des frais de poursuite, le coût du commandement de payer est de 153,72 euros, celui de l’assignation de 134,74 euros, celui de la notification de l’assignation à la préfecture de 45,68 euros, soit un coût financier global pour ces trois actes de 334,14 euros. Le 17 juillet 2025, il a été enregistré au débit du compte de la locataire la somme de 207,55 euros au titre des frais de contentieux sans que l’on sache très bien à quoi elle correspond. Au regard de ces éléments, la condamnation aux dépens ne comprendra pas le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, d’autant que la somme de 207,55 euros au titre des frais de poursuite a déjà été réglée et que le surplus éventuel à payer au titre des frais de poursuite est susceptible d’être compensé par le solde créditeur de 108,59 euros constaté au 4 novembre 2025.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, un délai de 24 mois a été octroyé par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] à Madame [Z] [C] pour le règlement de sa dette locative arrêtée à la somme de 3.822 euros au 7 juillet 2025.

Les modalités du plan d’apurement sont fixées au dispositif de la présente décision.

Les délais de paiement accordés suspendent les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et des charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [C] et celle-ci sera condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 557,05 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [Z] [C] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SODIAC sera déboutée de ce chef de demande.

Madame [Z] [C] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2020 entre la SODIAC et Madame [Z] [C], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 16 novembre 2024,

CONSTATE que Madame [Z] [C] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] pour qu’il soit statué sur sa situation de surendettement,

CONSTATE que la commission de surendettement a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées,

CONSTATE que dans le cadre de ces mesures imposées la commission de surendettement a octroyé à Madame [Z] [C] un délai de paiement de 24 mois pour solder son arriéré locatif de 3.822,09 euros,

RAPPELLE à Madame [Z] [C] que l’octroi du délai du paiement ne l’exonère pas de son obligation de régler à leurs échéances les loyers et charges à venir,

CONSTATE que du 8 juillet 2025 au 4 novembre 2025, date d’arrêté du relevé de compte, le compte de Madame [Z] [C] présente un solde créditeur de 108,59 euros,

DIT que Madame [Z] [C] devra s’acquitter de la somme de 3.822,09 euros, outre le loyer et charges courants, en 23 mensualités de 159 euros chacune et une 24ème mensualité de régularisation de 165,09 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS ET EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Z] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de dix jours et deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 557,05 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 5 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE