RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00469 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HK4M

MINUTE N° :26/00107

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e MOLIERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SEMAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [N] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de Maître Jean christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SEMAC) a donné à bail à Madame [Y] [N], selon contrat de location du 27 août 2020, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 537,95 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location, a été délivré à Madame [Y] [N] pour la somme en principal de 3.027,09 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 16 octobre 2025, la SEMAC a fait citer Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Benoît (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N], sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner Madame [Y] [N] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.774,26 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner Madame [Y] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [Y] [N] aux dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 15 décembre 2025.

La SEMAC était dûment représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [Y] [N], présente, était assistée par Maître MOLIERE Jean-Christophe, avocat, constitué pour assurer la défense de ses intérêts.

Il est indiqué qu’un règlement de 150 euros a été effectué au mois de décembre 2025 et qu’il avait été convenu avec la société de recouvrement un règlement mensuel de 150 euros jusqu’à apurement complet du montant de la dette.

L’affaire a été renvoyée au 23 février 2026, un point précis sur le solde de la dette étant requis.

A la date de l’audience de renvoi, la SEMAC dûment représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et actualisé sa créance à la somme de 1.333,63 euros.La SEMAC déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à sa locataire.

Madame [Y] [N], présente, était assistée par son conseil qui a sollicité un délai de paiement sur 36 mois et le bénéficie de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 3] qui en a accusé réception le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [Y] [N] par courrier du 4 janvier 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMAC est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 27 août 2020 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Y] [N] le 27 décembre 2023 pour la somme en principal de 3027,09 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 février 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [M] ?[G] [N] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 27 février 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMAC produit un extrait de compte démontrant qu’après déduction des frais de poursuite de 398,82 euros, Madame [Y] [N] est débitrice de la somme de 934,81 euros au 11 février 2026.

Madame [Y] [N] n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son quantum ou son principe.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SEMAC la somme de 934,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal, à compter du présent jugement.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la SEMAC que Madame [Y] [N] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, il a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [N] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 581,06 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Y] [N] qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ACCORDE à Maître Jean-Christophe MOLIERE, avocat, intervenant pour assurer la défense des intérêts de Madame [Y] [N], le bénéfice de l’aide juridictionnelle,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2020 entre la SEMAC et Madame [Y] [N], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies au 27 février 2024,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à la SEMAC la somme de 934,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 11 février 2026, avec intérêts au taux légal, à compter du présent jugement,

AUTORISE Madame [Y] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 11 mensualités de 78 euros chacune et une 12ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Y] [N] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 581,06 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [Y] [N] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, sous réserve qu’elle soit accordée à la requérante par le bureau d’aide juridictionnelle,

REJETTE toute autre demande,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 avril 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE