TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04445 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZRY

N° de MINUTE : 24/01776

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société ESPACE IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de son gérant.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-toussaint BARTOLI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 9

C/

DEFENDEURS

Madame [U] [G]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représentée

Monsieur [S] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] sont propriétaires des lots n°12 et 13 de l’immeuble sis [Adresse 5] (93).

Par actes de commissaire de justice du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESPACE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER in solidum Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 8], immatriculé sous le numéro AD1206002, représenté par son syndic en exercice, représenté par son syndic, la société ESPACE IMIMOBILIER, les sommes suivantes :

—  9 425,91€ au titre des charges de copropriété et travaux dus au 9 avril 2024 (appels du 1er avril 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

—  557 € au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, voire subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ; à défaut, l’ORDONNER,

CONDAMNER in solidum Madame Madame [U] [G] et Monsieur [S] [G] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au Barreau du Val de Marne, selon les dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] sont devenus propriétaire de deux lots au sein de l’immeuble, suite au règlement de la succession de leur mère, et sont par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [G] ne réglant pas leurs charges. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement de celles-ci occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l’audience du 20 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— les pièces justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 janvier 2020, 21 juillet 2021, 13 avril 2022, 09 février 2023 et 22 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic du 09 février 2023 au 09 août 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il est démontré en procédure que Monsieur et Madame [G] ont régularisé le 02 décembre 2019 une attestation de propriété immobilière les désignant tous deux en qualité de propriétaires indivis des lots n°12 et 13 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (93). La condamnation sera en conséquence prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, en l’absence de justification de l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G], à proportion des droits de chacun dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.425,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 09 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 557 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 23 mai 2023, d’un coût de 37 euros, conformément au contrat de syndic. Il sera en conséquence fait droit à la demande à ce titre.

En revanche, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette mise en demeure. La demande formulée au titre de la mise en demeure du 23 septembre 2022, facturée 33 euros, sera donc rejetée.

De surcroît, il n’est pas justifié de l’envoi de mise en demeure du 18 septembre 2023 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Cette demande sera en conséquence également rejetée.

En outre, il est imputé des frais de recouvrement, à hauteur de 450 euros, datés du 16 novembre 2023. Cependant, faute de justifier de tels frais, qui ne sont pas prévus au contrat de syndic comme faisant partie des frais de recouvrement pouvant être imputables aux seuls copropriétaires concernés, il ne sera pas fait droit à cette demande.

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] seront en conséquence condamnés, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, au paiement de la somme de 37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] n’ont procédé à aucun paiement des charges de copropriété depuis qu’ils sont devenus propriétaires indivis des lots n°12 et 13 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] (93) ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [G] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au Barreau du Val de Marne, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESPACE IMMOBILIER, la somme de 9.425,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 09 avril 2024, appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESPACE IMMOBILIER, la somme de 37 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESPACE IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ESPACE IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G] et Madame [U] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Toussaint BARTOLI, avocat au Barreau du Val de Marne, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT