Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/02947 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H47E

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.C.I. O.V.M.3.F

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicole PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [W] [L]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Solange VIALLARD-VALEZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 1 janvier 2022, la SCI O.V.M.3.F a donné en location à Monsieur [W] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 450,00 € révisable.

Par courrier électronique du 2 février 2023, SCI O.V.M.3.F a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SCI O.V.M.3.F a fait délivrer le 31 janvier 2023 à Monsieur [W] [L] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 377,00 €,un commandement de justifier de son assurance.

Suivant citation délivrée par huissier le 30 juin 2023, la SCI O.V.M.3.F a attrait Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SCI O.V.M.3.F a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie éléctronique avec accusé de réception délivrée le 30 juin 2023.

Le dossier a été appelé lors de l’audience du 12 septembre 2023 et a été renvoyé à trois reprises à la demande des parties.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 8 octobre 2024.

Lors de l’audience, la SCI O.V.M.3.F a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L]. La SCI O.V.M.3.F a en outre demandé au tribunal :

de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux du fait de l’absence d’assurance,de condamner Monsieur [W] [L] au paiement des sommes suivantes :10 827,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI O.V.M.3.F a expliqué au soutien des prétentions :

que son locataire n’a jamais justifié de l’assurance de l’appartement loué,qu’il a quitté les lieux en juillet 2023 sans rendre les clefs et faire l’état des lieux de sortieque contrairement à ce qui est allégué l’appartement ne présente pas de critère d’indécence :ainsi l’étanchéité de la porte aucun défaut n’était relevé à ce jour,l’absence de volet à une fenêtre, celui-ci a en effet été déposé pour réparation, mais Monsieur [W] [L] s’est opposé à son remplacement,l’humidité provient du fait que le fusible de la VMC a disjoncté et qu’il suffisait de le réenclencher,le déscellement du radiateur, des tentatives de rendez vous n’ont pas permis de le faire réparerla barrière d’escalier a été enlevée par Monsieur [W] [L] et n’a pas été remise par ce dernier

La demande d’astreinte formulée dans les motifs n’a pas été reprise dans le dispositif ou par oral à l’audience. Toutefois, le juge peut prononcer d’office une telle astreinte.

Monsieur [W] [L] a conclu au débouté des prétentions adverses. Reconventionnellement il demande la condamnation de la SCI O.V.M.3.F à la somme de 5000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et de condamner SCI O.V.M.3.F à lui payer la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [W] [L] soutient notamment :

que le 21 septembre 2022 un technicien du service de santé de la Mairie de [Localité 6] a constaté que la porte d’entrée n’était pas étanche, de l’humidité dans la salle de bains, un radiateur descellé, un volet bloqué en position fermé. Il était aussi constaté dans les parties communes la présence d’eau dans les escaliers, des nuisances olfactives du fait d’un système anti retour non étanche, des descentes d’eaux pluviales percées, une installation électrique non sécurisé et un dysfonctionnement de l’éclairage,que le propriétaire avisé de ces manquements n’a pas répondu ni effectué les travaux préconisés,que ces éléments constituent un manquement aux obligations du bailleur de délivrer un logement décent justifiant, le locataire faisant jouer l’exception d’inexécution était en droit de ne pas régler les loyers,que du fait de ces manquements, il a subi un trouble de jouissance sur une période de 18 mois pendant lesquels il a occupé le logement, que les maladies dont il souffre ont augmenté son préjudice.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 30 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI O.V.M.3.F a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur l’indécence, le trouble de jouissance et l’octroi de dommages et intérêts

Sur les critères d’indécence du logement loué

Attendu que le 21 septembre 2022, Madame [R] [E], inspectrice de salubrité, a effectué un diagnostic habitat du logement, qu’elle concluait à la présence de plusieurs désordres : Porte d’entrée non étanche et non sécurisée, humidité et moisissure dans la salle de bains, radiateur descellé dans une des chambres, volet bloqué dans une des chambres. Elle constatait aussi dans les parties communes la présence d’eau dans un couloir, une gouttière cassée et un cheneau percé, l’absence de barrière de la cage d’escalier,

que concernant ces désordres, il ressort des éléments fournis que l’absence de barrière dans l’escalier semble être le fait de Monsieur [W] [L], la barrière étant d’ailleurs présente dans son logement, dès lors Monsieur [W] [L] ne peut se prévaloir de ce désordre,

que concernant les autres désordres il est affirmé par le propriétaire soit que ces désordres n’étaient pas présents lors de la conclusion du bail et sont imputables au locataire soit qu’il a procédé aux réparations et mise en conformité exigé,

que concernant la porte d’entrée, il est fourni une photographie de la porte qui présente des traces d’effraction, que ces photographies ne sont ni datées ni circonstanciées quant au lieu et ne constituent dès lors pas la preuve que la porte ait été dégradée lors du diagnostic effectué,

que concernant l’humidité et le fait que la VMC ait disjoncté cette explication ne ressort que des déclarations de la bailleresse,

que le propriétaire joint une attestation de son administrateur de bien, concernant la réparation de deux volets roulants dans l’immeuble du [Adresse 1], que cet élément n’a pas été contesté par la partie adverse,

qu’il est par contre à noter que les diligences entreprises par le propriétaire bailleur n’ont pas est estimées comme suffisantes par les services communaux qui a transmis le dossier au ministère public.

Sur l’exception d’inexécution et la demande de débouté de la demande du bailleur

Attendu que l’article 1219 du code civil dispose que « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »,

qu’il ressort de cet article que l’exception d’inexécution suppose que le l’inexécution de ses obligations par le bailleur soit suffisamment grave pour justifier l’absence de paiement du loyer par le locataire,

qu’en l’espèce il résulte des éléments fournis que le logement s’il présentait des désordres ne présentait pas des désordres tels qu’il rend l’occupation normale du logement impossible,

qu’en effet il ne résulte pas du rapport des services techniques d’éléments suffisants en absence d’autres éléments de preuve pour caractériser des désordres d’une importance telle qu’il justifierait la non-exécution par le locataire de ses obligations.

Sur le trouble de jouissance et l’octroi de dommages et intérêts

Attendu qu’il résulte du décret 2002-120 du 20 janvier 2002, fixe les conditions de décence du logement, notamment dans son article 2, notamment une protection contre les entrées d’air parasites avec une étanchéité à l’air suffisante, une aération suffisante, les dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité, un éclairage naturel suffisant,

que dans son article 3 la loi dispose que le logement doit avoir une installation de chauffage normal

qu’il résulte des points sus exposés qu’un certain nombre de désordre étaient présent dans le logement, que ces désordres ont créé un préjudice de jouissance pour les occupants du logement,

que toutefois, il n’est pas rapporté d’éléments que le préjudice ait commencé dès l’entrée dans les lieux du locataire, que d’autre part il n’est pas rapporté d’éléments que la présence des désordres ait été porté à la connaissance du bailleur avant l’intervention de l’inspectrice de salubrité,

que dès lors Monsieur [W] [L] ne pourra être indemnisé que pour la période située entre le mois de septembre 2022 et le mois de juillet 2023 soit 10 mois,

que compte tenu de l’importance relative des troubles de jouissance, il y a lieu d’estimer ceux-ci à 20 % du montant du loyer, soit la somme de (450x20%)x10, soit la somme de 900,00 €, qu’il y a lieu de condamner la SCI O.V.M.3.F à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 900,00 €.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [W] [L] le 31 janvier 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 377,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [W] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Il ressort du dernier décompte du bailleur que la dette de Monsieur [W] [L] est nettement supérieure à la condamnation aux dommages et intérêts de la SCI O.V.M.3.F,

En outre, considérant l’importance de la dette locative de Monsieur [W] [L] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Monsieur [W] [L] n’a pas fait subsidiairement de proposition de délais de paiement afin de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1 avril 2023, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [W] [L] n’a toujours pas restitué les clés du logement. L’intéressé est invité à remettre au plutôt les clefs à son bailleur ou à son représentant afin de ne pas avoir à supporter les frais huissier de reprise des lieux qui seront dans ce cas à sa charge.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] et de dire que faute par Monsieur [W] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux en ce que les circonstances de fait ne justifient pas qu’il soit fait dérogation au délai de deux mois disposé par la Loi.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Compte tenu du fait que Monsieur [W] [L] a admis qu’il n’occupait plus le logement et qu’il n’a pas rendu les clefs au propriétaire de celui-ci, il y a lieu de condamner d’office Monsieur [W] [L] à payer une astreinte de 20,00 € par jour de retard à compter de deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [W] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI O.V.M.3.F qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI O.V.M.3.F verse aux débats un décompte arrêté au 1 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 10 827,00 €. Monsieur [W] [L] bien qu’ayant quitté les lieux n’ayant pas adressé son congé ou du moins remis les clefs à son propriétaire.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI O.V.M.3.F est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [L] à payer la somme de 10 827,00 € actualisée au 1 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Le fait que le logement présente des désordres ayant troublé la jouissance de la part de Monsieur [W] [L], justifie le rejet de la demande de condamnation formée par SCI O.V.M.3.F au titre de la résistance abusive.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI O.V.M.3.F ;

DEBOUTE Monsieur [W] [L] de son moyen au titre de l’exception d’inexécution,

CONDAMNE la SCI O.V.M.3.F à payer à Monsieur [W] [L] la somme de 900,00 € de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance,

CONSTATE que le bail à effet du 1 janvier 2022 entre la SCI O.V.M.3.F et Monsieur [W] [L] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 1 avril 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer la somme de 10 827,00 € actualisée au 1 octobre 2024, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

éféré11CONDAMNEéféré11 Monsieur [W] [L] à payer à la SCI O.V.M.3.F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 450,00 €, à compter du mois de novembre, date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Monsieur [W] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

PRONONCE D’OFFICE une astreinte de 20,00 € par jour de retard à compter de deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2023, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE