TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57017 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA7RO

N° : 2-CH

Assignation du :

10 Octobre 2025

14 Octobre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 février 2026

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS – #A0617

DEFENDERESSE

La SAS EAT [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS – #C1024

CREANCIER INSCRIT

La S.A BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

et [Adresse 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

1. Vu l’assignation en référé délivrée le 10 octobre 2025 par la société SA Immobilière 3F à la société SAS Eat [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

2. Vu l’état relatif aux privilèges et publications mentionnant la présence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce et la dénonciation à la société Banque Populaire Rives de [Localité 1] du 14 octobre 2025 ;

3. Vu les conclusions et observations orales de la société SA Immobilière 3F, représentée par son conseil, qui demande au juge des référés aux termes du dispositif de ses dernières conclusions de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties,

— condamner la société SAS Eat [S] à lui payer une provision de 71 231, 01 euros sur loyers impayés et indemnités d’occupation, arrêtée au 13 janvier 2026 ; outre une provision à titre d’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie,

— voir ordonner son expulsion,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

4. Vu les conclusions et observations orales de la société SAS Eat [S], représenté par son conseil qui demande aux termes du dispositif de ses dernières écritures de :

— débouter la demanderesse de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire sur la base de deux ans,

— rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

5. Il est renvoyé aux écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

6. La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026 et prorogée au 26 février 2026.

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

8. Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

9. Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) [peut] ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

10. Le juge des référés du tribunal judiciaire peut sur le fondement de ces dispositions, constater l’acquisition des effets d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial.

11. Selon l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande principale

12. Par acte sous seing privé en date du 28 avril 1998, renouvelé le 21 juillet 2016, la société Axa Courtage de laquelle la société SA Immobilière 3F vient aux droits a donné à bail à Monsieur [M] [Q] dont la société SAS Eat [S] vient aux droits des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5].

13. Le 22 juillet 2025, la société SA Immobilière 3F lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 35 716, 69 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement mentionne explicitement un délai d’un mois pour régler cette somme.

14. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois. Le contrat est donc résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en exécution de ses dispositions à la date du 23 août 2025.

15. Au vu des décomptes produits, tenant compte des acomptes versés, l’obligation du preneur de payer la somme demandée n’est pas sérieusement contestable et reconnue en défense à hauteur de 71 231, 01 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation au 13 janvier 2026 inclus.

16. Il conviendra dès lors, de la condamner par provision au paiement de cette somme.

17. Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation, comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire, relèvent du juge du fond.

18. En conséquence les prétentions se fondant sur ces clauses seront rejetées ;

Sur le surplus

19. Au regard des pièces comptables communiquées en défense et de la situation corrélative de la société défenderesse, il apparait justifié de lui accorder des délais de paiement sur la base de 24 mensualités selon précisions au dispositif.

20. L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges qui n’est pas sérieusement contestable en l’état des éléments de la cause. Il y a lieu de condamner la société SAS Eat [S] au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles dans l’hypothèse où les délais précités ne seraient pas respectés.

21. Il est équitable d’allouer à la société SA Immobilière 3F une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons à compter du 23 août 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 28 avril 1998 liant les parties ainsi que la résiliation du contrat,

Condamnons la société SAS Eat [S] à payer à la société SA Immobilière 3F la somme provisionnelle de 71 231, 01 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation éventuelle, arrêté au 13 janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Autorisons la société SAS Eat [S] à se libérer de cette dette en 23 mensualités de 2 950 euros, outre une 24ème mensualité qui sera du montant du solde de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Rappelons que cette somme doit être payée en plus du loyer de chaque mois,

Disons que les procédures d’exécution pouvant être engagées par la société SA Immobilière 3F sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

Suspendons pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

Disons que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la société SAS Eat [S] se libère des sommes dues dans le délai précité ;

A défaut de paiement d’une seule des mensualités prévues pour l’apurement de la dette ou d’un seul des appels mensuels constitués des loyers et charges :

— disons que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, et pourra entraîner toutes procédures d’exécution légalement admissibles,

— disons que la clause résolutoire reprendra ses effets,

— disons que la société SAS Eat [S] devra libérer les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 5] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixons le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges mentionnés dans le contrat de bail commercial du 28 avril 1998 comme si le contrat s’était poursuivi sans résiliation ni retard à compter du 23 août 2025 ; aucune majoration, indexation ou augmentation du loyer ne pouvant être faite qu’en application des dispositions légales et suivant justificatif,

— condamnons la société SAS Eat [S] à payer à titre provisionnel à la société SA Immobilière 3F l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 14 janvier 2026 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamnons la société SAS Eat [S] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Condamnons la société SAS Eat [S] à payer à la société SA Immobilière 3F la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, à la date indiquée,

Fait à [Localité 1] le 26 février 2026

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN Malik CHAPUIS