TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Pauline ROUSSEAU

— M^e Laura TEULE

Copie certifiée conforme à :

— M^e Pauline ROUSSEAU

— M^e Laura TEULE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05655

N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHO

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], réprésenté par son syndic, SULLY GESTION, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDERESSE

Madame [W] [X]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Laura TEULE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0543

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHO

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [X] est propriétaire des lots de copropriété n° 106 et 108 dans un immeuble situé [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’un arriéré de charges.

Aux termes de conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 19 février 2025, il demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 et suivants du code civil, de :

— Débouter Madame [W] [X] de l’intégralité de ses demandes,

En conséquence,

— Condamner Madame [W] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, SULLY GESTION, les sommes suivantes :

* 20.831,89 € au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 14/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/12/2022,

* 2.145,00 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 14/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/12/2022,

* 2.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

* 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [W] [X] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, Mme [W] [X] demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 1343-5 alinéa 1 du code civil, de:

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions, faute pour lui de répartir les charges conformément au règlement de copropriété existant,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que la dette de Madame [W] [X] s’élève à la somme de 24.632,63 euros au 4ème trimestre 2024 inclus ;

OCTROYER à Madame [W] [X] des délais de paiement sur 24 mois selon un échéancier de 700 € par mois pendant 23 mois, en sus des charges courantes, et le solde au 24ème mois ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires pour le surplus de ses demandes ;

JUGER n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 06 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05655 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KHO

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Ce dernier produit en l’espèce aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 décembre 2016 ayant ratifié le modificatif de l’état descriptif de division établi par le cabinet Geodimm le 25 novembre 2011 créant notamment les lots n° 101à 128 avec tantièmes correspondants, adopté la nouvelle grille de répartition des charges annexée et donné mandat au syndic pour signer l’acte authentique ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 novembre 2023 ayant de nouveau approuvé l’état de répartition modificatif établi par le cabinet Geodimm et donné mandat au syndic pour signer les actes devant notaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2020, 29 novembre 2021, 23 novembre 2023 et 19 novembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2022-2023 et 2023-2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, 2024-2025 et 2025-2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 14 février 2025 faisant état d’un solde débiteur de 22.976,89 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [W] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 20.831,89 euros au 14 février 2025 (3ème appel provisionnel de l’exercice 2024-2025 inclus).

La défenderesse conteste devoir cette somme en faisant notamment valoir que la nouvelle répartition des charges ne peut trouver à s’appliquer ; que le syndicat des copropriétaires ne justifie en effet pas de l’adoption régulière de l’aliénation des parties communes ayant occasionné la modification de la répartition des charges de copropriété ; que la nouvelle répartition a enfin été adoptée de manière irrégulière.

Ainsi que l’indique toutefois à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale du 06 décembre 2016 ayant adopté le projet modificatif de l’état descriptif de division ainsi que la nouvelle grille de répartition des charges est définitive pour n’avoir fait l’objet d’aucune contestation dans le délai légal.

Le modificatif est dès lors opposable à Mme [W] [X] qui sera condamnée au paiement de la somme de 20.831,89 euros.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La condamnation sera par conséquent assortie des intérêts légaux à compter du 15 décembre 2022 sur la somme de 2.879,81 euros et de l’assignation pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une première mise en demeure adressée à Mme [W] [X] dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 17 mars 2022, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.

La somme de 325 euros portée au débit du compte le 18 mars 2022 sous le libellé “charges impayées assignation” n’apparaît justifiée par aucune des pièces du dossier.

Le contrat de syndic conclu pour la période du 30 novembre 2020 au 31 décembre 2022 ne prévoit pas la facturation d’une mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros TTC.

Il fixe en revanche la rémunération des mises en demeure et relances de sorte que le syndicat des copropriétaires apparaît fondé en sa demande d’indemnisation de la somme de 48 euros au titre de la mise en demeure datée du 25 octobre 2022 et de la somme de 28 euros au titre de la relance du 28 novembre 2022.

Les honoraires d’avocat font l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront analysés à ce titre.

Le contrat de syndic pour les années 2023 et 2024 n’est enfin pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations engagées durant cette période, qui ne sont par conséquent pas retenues.

Mme [W] [X] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76 euros au titre des frais de recouvrement.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le demandeur réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en faisant valoir que le non-paiement par Mme [W] [X] de sa quote-part provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ; qu’il s’agit de la 3ème procédure engagée à l’encontre de cette dernière ; que les frais de recouvrement non alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 constituent un préjudice distinct aggravant ses dépenses.

La défenderesse oppose qu’elle est de bonne foi et met tout en oeuvre pour apurer sa dette ; qu’elle est handicapée et âgée de 75 ans ; qu’elle a acquis le logement pour faire un investissement locatif mais a dû faire face à de grandes difficultés financières lorsque celui-ci a été squatté ; qu’il n’y a donc aucune résistance abusive de sa part.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [W] [X] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er octobre 2021.

Elle a en outre d’ores et déjà été condamnée, par jugements des 23 septembre 2014 et 24 mai 2016, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la débitrice, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.

Par ailleurs, la durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée en effet des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Mme [W] [X] verse cependant aux débats une ordonnance rendue le 19 décembre 2023 par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris prononçant l’expulsion des occupants sans droit ni titre de son logement et condamnant ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2022, outre une notification de saisie administrative à tiers détenteur du 28 novembre 2024 au titre de la taxe sur les locaux vacants et sa fiche d’imposition sur le revenu attestant d’un revenu mensuel moyen de 1.303 euros.

Il résulte par ailleurs des procès-verbaux d’assemblée générale et des appels de fonds que la copropriété a voté d’importants travaux (réfection de la cage d’escalier, réfection de la toiture/ravalement de cheminée) qui ont significativement aggravé les appels de charges.

Alors que la bonne foi de la débitrice doit être présumée, il n’est ainsi pas démontré que Mme [W] [X] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, ce d’autant qu’elle a versé une somme totale de 5.745,75 euros entre le 08 octobre 2024 et le 22 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

4 – Sur les délais de paiement

Mme [W] [X] sollicite l’octroi de 24 mois de délais de paiement en exposant pouvoir apurer sa dette selon un échéancier de 700 euros par mois en sus des charges courantes.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la défenderesse ne démontre aucune capacité d’échelonner les paiements afin d’apurer sa dette.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

La défenderesse ne communique en l’espèce aucune pièce démontrant qu’elle est en mesure de régler l’arriéré dans le délai de deux ans tout en continuant de régler les charges courantes.

Elle ne ne saurait dans ces circonstances bénéficier de nouveaux délais de paiement qu’elle s’est déjà largement octroyés et ne pourra qu’être déboutée de sa demande de délais de grâce.

5- Sur les demandes accessoires

Mme [W] [X], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Mme [W] [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  20.831,89 euros au titre des charges arrêtées au 14 février 2025 (3ème appel provisionnel de l’exercice 2024-2025 inclus), avec intérêts légauxau taux légal à compter du 15 décembre 2022 sur la somme de 2.879,81 euros et de l’assignation pour le surplus ;

—  78 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [W] [X] de sa demande de délais de paiement.

CONDAMNE Mme [W] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente