Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00275 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITI2

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [J] [H], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [L] [K]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 28 avril 2022, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [L] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 421,07 euros, outre 223,12 euros de provision sur charges.

Le 1er octobre 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 28 octobre 2024 à Madame [L] [K] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 3404,67 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,sa condamnation au paiement de la somme de 3455,32 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de la date d’assignation jusqu’à l’entière libération des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 10 janvier 2025.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, représenté par Madame [J] [H], gestionnaire recouvrement contentieux, munie d’un pouvoir délivré par la directrice générale, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [L] [K] est comparante en personne. Elle a reconnu la dette et ajouté vouloir rester dans les lieux. Elle a sollicité un délai de paiement proposant 100 euros par mois.

En réponse, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a accepté la validation d’un plan sur la somme de 2173,13 euros et prévoyant des mensualités à hauteur de 100 euros.

Selon enquête sociale de la Préfecture de la [Localité 5], Madame [L] [K] a fait part des difficultés financières rencontrées à la suite de changements intervenus dans sa vie personnelle.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [L] [K] le 28 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3404,67 euros, échéance de septembre 2024 incluse.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [L] [K] est demeuré partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 décembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 2173,13 euros, échéance de mai 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Madame [L] [K] à payer la somme de 2173,13 euros à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [L] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100 euros par mois pendant 21 mois, la 22ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mai 2025 inclus) ;

— Madame [L] [K] devra régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter du 1er juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— Et faute par d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [K], dans les conditions prévues par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [L] [K] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [K] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’action de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 28 avril 2022 entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE et Madame [L] [K], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 29 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2173,13 euros, échéance de mai 2025 incluse au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [K] à se libérer en 21 mensualités de 100 euros, la 22ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mai 2025 incluse) ;

— Madame [L] [K] devra régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [L] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [K] ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages et intérêts ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION