Minute n° 25/191

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 30 Mai 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé RESIDENCE [14] sis [Adresse 1] à [Localité 10] [Adresse 12] [Localité 7]

représenté par son Syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [J] [X]

[Adresse 9] [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mars 2025

date des débats : 28 Mars 2025

délibéré au : 30 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03964 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPKC

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 8] a fait assigner M. [J] [X] devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Suivant ses dernières conclusions, le [Adresse 13] demande au tribunal de condamner M. [J] [X] au paiement des sommes de :

7 043.15 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement selon le décompte arrêté au 24 février 2025,

1 000 euros de dommages et intérêts,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [J] [X] est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 11].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il n’a pas honoré le paiement malgré deux relances et une mise en demeure en date du 24 octobre 2024

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [J] [X] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de la Résidence Val Joli a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 30 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [J] [X], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le [Adresse 13] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [J] [X] portant sur la propriété des lots n°162, 172 et 462 au sein du bâtiment 18 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 11],

— le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 3 décembre 2021 condamnant M. [J] [X] à payer les sommes de 3 658.07 euros au titre des charges de copropriétés et frais nécessaires arrêtés au 17 juin 2021 et de 700 euros à titre de dommages et intérêts

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 6 314.97 euros au 16 octobre 2024 et 7 043.15 euros au 24 février 2025

— les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 octobre 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 9 juin 2021, 27 avril 2022, 12 avril 2023, 22 novembre 2023 et 21 mai 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025

— les contrats désignant la SAS PIVETEAU IMMOBILIER en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites qu’en dépit d’une condamnation en date du 3 décembre 2021, M. [J] [X] demeure défaillant dans le paiement régulier des charges de copropriété qui lui incombent. Les relevés de compte illustrent qu’il n’a procédé à aucun paiement depuis qu’il a payé les sommes auxquelles il a été condamné ce qui conduit à un impayé de charges depuis le 2ème trimestre 2022.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la somme de 57.25 euros au titre de la délivrance de l’assignation par l’avocat sera prise en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [J] [X] reste redevable de la somme de 6 985.90 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 24 février 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date de l’assignation.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [J] [X] n’a procédé au règlement d’aucune charge depuis la condamnation par le tribunal judiciaire de Nantes du 3 décembre 2021. Il ne s’est pas non plus rapproché du syndic des copropriétaires pour trouver une issue amiable à la situation.

Il s’ensuit que la carence de M. [J] [X] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [X] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [14] situé [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par son syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER les sommes de :

6 985.90 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 24 février 2025

1 000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT