COUR D’APPEL D’ [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : METROPOLE NICE COTE D’AZUR / S.C.I. SCI LES 3 ELEPHANTS

N° RG 24/00031 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QFCG

N° 25/00086

Du 27 Octobre 2025

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA

la SELARL WW & ASSOCIES

Expéditions à

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 27 Octobre 2025

PAR

PRÉSIDENT :

Laurent SIGUENZA, juge placé délégué au Tribunal Judiciaire de Nice à compter du 1er septembre 2025 par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 07 juillet 2025

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

[Localité 9] [Localité 10] COTE D’AZUR

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Madame Anne RAMOS MAZZUCCO Vice Présidente déléguée

représentée par M^e Astrid MARTIN DE LA ESPADA, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

ET

S.C.I.LES 3 ELEPHANTS

dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par sa gérante en exercice Madame [O] [L]

représentée par Maître Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [Z] [U]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 2]

[Localité 1]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêté du 26 octobre 2023, le préfet des Alpes-Maritimes a notamment :

— déclaré d’utilité publique au bénéfice de LA [Localité 9] [Localité 10] COTE D’AZUR, ci-après la MNCA, les travaux de création de la ligne 4 du tramway sur le territoire des communes de [Localité 10], [Localité 12] et [Localité 6] ;

— autorisé la MNCA à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, dans un délai de cinq ans, à compter de la publication de l’arrêté, les parcelles et immeubles nécessaires à la réalisation du projet.

Par ordonnance du 23 juillet 2024, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes du tribunal judiciaire de NICE a déclaré expropriée la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] située sur la commune de SAINT-LAURENT-DU-VAR de laquelle la société LES 3 ELEPHANTS était propriétaire.

Par mémoire reçu au greffe le 16 décembre 2024, la MNCA a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités de dépossession de la parcelle susvisée.

Par ordonnance du 12 février 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 28 mars 2025 et l’audience de plaidoiries au 24 avril 2025.

Lors du transport sur les lieux le 28 mars 2025, les parties assistées de leurs conseils et la commissaire du gouvernement étaient présentes.

Par mémoire reçu au greffe le 25 juin 2025, la MNCA demande au juge de l’expropriation de :

— fixer l’indemnité d’expropriation due à la société LES 3 ELEPHANTS à la somme de 1.211.000 euros ;

— débouter la société LES 3 ELEPHANTS de l’ensemble de ses demandes notamment celle de rétrocession et d’indemnisation.

Sur le fondement des dispositions L. 322-1, L. 322-2 et L. 322-6 du code de l’expropriation, la MNCA soutient tout d’abord que la date de référence doit être fixée au 12 octobre 2022, date à laquelle est devenue opposable le dernier acte ayant modifié le plan local d’urbanisme (PLU). Elle ajoute que la métropole a présenté à l’exproprié une offre d’indemnisation de sa parcelle constituée d’un local commercial loué à la société DIFFAZUR, société de commercialisation et de construction de piscines, et d’un logement, à hauteur de 1.110.000 euros s’agissant de l’indemnité principale, basée sur l’évaluation du service des domaines. Elle indique également qu’elle propose la somme de 111.000 euros pour l’indemnité de remploi, en application du barème utilisé par la jurisprudence.

La MNCA prétend en outre que la prétention de la société LES 3 ELEPHANTS qui a indiqué accepter cette offre sous réserve de se voir rétrocéder une partie de la parcelle expropriée ne correspond pas à une acceptation pure et simple de son offre, compte tenu de la réserve et de la demande d’une rétrocession partielle. Elle expose que si la métropole et la société ont effectivement eu des échanges sur l’éventuelle rétrocession d’une partie de la parcelle expropriée durant la phase amiable, ces négociations n’ont pas abouti et elle précise qu’elle est opposée aujourd’hui à cette rétrocession. Elle soutient que le juge de l’expropriation ne peut que fixer l’indemnité due pour le préjudice lié à l’expropriation. Elle précise que l’article L. 421-1 du code de l’expropriation prévoit un droit de rétrocession dans des conditions qui ne sont pas remplies en l’espèce en ce qu’il ne s’est pas écoulé un délai de cinq ans depuis l’ordonnance d’expropriation. Elle ajoute que la demande de rétrocession formée en échange d’une indemnité d’un euro symbolique est contraire au principe selon lequel les libéralités sont interdites aux personnes publiques. Elle indique qu’en raison de l’absence de formulation d’une demande chiffrée et en considération du fait que la demande de rétrocession de la société LES 3 ELEPHANTS ne pouvait aboutir, seule sa demande indemnitaire peut être accueillie.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 22 septembre 2025, la société LES 3 ELEPHANTS sollicite du juge de l’expropriation qu’il :

— prenne acte de son acceptation de l’offre indemnitaire formée par la MNCA sous réserve de la rétrocession d’une partie de la parcelle ;

— ordonne ainsi la rétrocession de la surface de 92 m² suivant plan annexé de la parcelle expropriée pour la somme d’un euro symbolique ;

— dise que les frais de rétrocession seront à la charge de la MNCA ;

— à titre subsidiaire, réduise l’assiette de l’expropriation afin de permettre qu’elle conserve un espace hypothétique de publicité commerciale ;

— en toute hypothèse, dise ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamne la MNCA à lui verser la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles L. 1, L. 311-4 et L. 311-5 du code de l’expropriation, la société LES 3 ELEPHANTS indique accepter l’offre indemnitaire d’un montant total de 1.211.000 euros formée par la MNCA à condition de se voir rétrocéder un bout de la parcelle expropriée pour y maintenir une enseigne commerciale, en accord avec ce qui avait été évoqué durant des discussions amiables avec la métropole. Elle prétend ainsi bénéficier d’un droit à rétrocession sur le fondement de l’article L. 421-1 du code de l’expropriation. Elle indique que le morceau de parcelle à rétrocéder d’une surface de 92 m² en contrepartie d’une faible indemnité d’un euro symbolique est justifiée par le PLU soumettant à des conditions le projet de création d’un espace publicitaire qu’il souhaite entreprendre, ainsi que par l’insécurité juridique autour de ce projet.

Par conclusions reçues au greffe le 24 juin 2025, la commissaire du gouvernement demande à la juridiction de :

— fixer l’indemnité d’expropriation au montant de 1.100.000 euros ;

— fixer l’indemnité de remploi à hauteur de 111.000 euros ;

— rejeter la demande de rétrocession à l’euro symbolique formée par la société LES 3 ELEPHANTS.

La commissaire du gouvernement indique que la date de référence à retenir est le 12 octobre 2022. Elle précise que l’offre formée par l’autorité expropriante est en accord avec l’évaluation effectuée par les domaines. La commissaire du gouvernement indique que l’accord de la partie expropriée sous réserve de la rétrocession d’une partie d’une superficie de 92 m² de la parcelle constitue une contre-proposition et caractérise une absence d’accord entre les parties sur la chose et le prix. Elle prétend que la société LES 3 ELEPHANTS ne dispose pas d’un droit de rétrocession prévu par les articles L. 421-1 et suivants du code de l’expropriation dès lors que les conditions de ces dispositions ne sont pas remplies. La commissaire du gouvernement indique ainsi que la demande en défense doit alors s’analyser comme une demande de cession de la part de la MNCA. Elle précise à cet égard qu’outre l’absence d’accord de la métropole, il est interdit aux collectivités publiques de céder leurs biens à vil prix, soit en dessous de leur valeur vénale.

À l’audience du 25 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la date de référence

L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8] [Localité 11], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».

Aux termes des dispositions de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence de l’article L322-2 du code de l’expropriation est « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

En l’espèce, la MNCA et la commissaire du gouvernement indiquent que la date à laquelle est devenue opposable la dernière modification du PLU est le 12 octobre 2022, conformément aux dispositions susvisées, et sans contestation de la société LES 3 ELEPHANTS.

Par conséquent, la date du 12 octobre 2022 sera retenue.

Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Il ressort de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article R. 311-22 du même code, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il est constant que le juge de l’expropriation choisit souverainement la méthode d’évaluation du prix du bien préempté qui lui apparaît la plus appropriée au regard de sa situation et de sa nature, sous réserve qu’elle présente un degré de fiabilité suffisant pour que le prix déterminé corresponde à sa valeur vénale.

En l’espèce, la parcelle concernée comporte un local commercial donné à bail à la société DIFFAZUR, société de construction et commercialisation de piscines et accessoires s’y rapportant, outre un logement de deux pièces. Le bien exproprié se trouve dans une zone de projets et est classée en zone Upm1 dans le PLU.

La MNCA verse aux débats l’avis des domaines qui a estimé l’indemnité principale pour l’intégralité de la parcelle à la somme de 1.100.000 euros résultant de l’ajout entre la moyenne du prix calculé en utilisant la méthode par comparaison (avec un seul terme de comparaison) et celle obtenue en appliquant la méthode par capitalisation du revenu (avec un taux de rendement de 7%) et de la somme de 150.000 euros pour le logement (à hauteur de 3.000 euros du m²). Elle fournit également une estimation d’un expert immobilier ayant chiffré le tout à la somme de 1.410.000 euros. Elle verse enfin aux débats un rapport d’expertise d’un autre expert immobilier ayant évalué la valeur vénale des biens à 1.023.990 euros, en prenant en compte dix termes de comparaison pour le local commercial et neuf pour le logement.

Dans ces conditions, la proposition de la MNCA à hauteur de 1.100.000 euros apparaît pertinente au regard de l’avis des domaines et de ces expertises.

Si la société LES 3 ELEPHANTS indique être en accord avec la proposition formée par la métropole, elle formule une réserve et demande ainsi une rétrocession d’une partie de la parcelle expropriée, ce qui constitue une condition considérée comme une demande subsidiaire qui sera étudiée par la suite et ne permettant pas de considérer un accord parfait. Toutefois, la société LES 3 ELEPHANTS ne formule aucune demande chiffrée de sorte que la juridiction ne pourra que faire droit à la demande de la MNCA, seule partie ayant formé une prétention indemnitaire chiffrée.

Par conséquent, il y a lieu de fixer l’indemnité principale revenant à la société LES 3 ELEPHANTS du fait de l’expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 12] à la somme de 1.100.000 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Il est constant que l’indemnité de remploi est calculée sur la base des taux suivants appliqués au montant de l’indemnité principale, à savoir :

—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros ;

—  15 % sur le fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 euros ;

—  10 % au-delà.

Dès lors, l’indemnité de remploi s’élève en l’espèce à la somme de 111.000 euros.

Sur la demande de rétrocession d’une partie de la parcelle expropriée formée par la société LES 3 ELEPHANTS

Aux termes de l’article L. 421-1 du code de l’expropriation, si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, la destination prévue ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l’ordonnance d’expropriation, à moins que ne soit requise une nouvelle déclaration d’utilité publique.

En outre, l’article R. 421-6 du code de l’expropriation, le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des litiges nés de la mise en œuvre du droit prévu à l’article L. 421-1, lorsque la contestation porte sur le droit du réclamant.

L’article L. 220-1 du code de l’expropriation dispose que le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation.

Le recours est introduit, à peine de déchéance, dans le délai de deux mois à compter de la réception de la notification de la décision administrative de rejet.

En l’espèce, à supposer que le juge de l’expropriation soit compétent pour connaître de la demande de rétrocession partielle de la parcelle expropriée en application des dispositions des articles L. 421-1 et R. 421-6 du code de l’expropriation, ces dispositions permettent à l’exproprié de demander la rétrocession des biens expropriés dès lors que ceux-ci n’ont pas reçu la destination prévue par la déclaration d’utilité publique dans le délai de cinq ans et ce, afin de protéger le droit de propriété. En tout état de cause, ces dispositions ne peuvent trouver application dans le cas d’espèce compte tenu du délai depuis l’ordonnance d’expropriation rendue le 23 juillet 2024.

En outre, la parcelle litigieuse appartient désormais à la MNCA compte tenu du transfert de propriété opéré par l’ordonnance d’expropriation de sorte que la juridiction, si elle accueillait la demande de la société LES 3 ELEPHANTS, devrait ordonner une cession forcée d’un bien appartenant à une personne publique à une personne privée. Au-delà même des moyens soulevées par la MNCA et la commissaire du gouvernement sur une cession à vil prix, il ne ressort pas des dispositions du code de l’expropriation que la juridiction possède le pouvoir d’ordonner à une personne publique de céder une parcelle à une personne privée.

Par conséquent, la société LES 3 ELEPHANTS ne pourra qu’être déboutée de cette demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Cette disposition sera rappelée dans le dispositif.

Sur les autres mesures

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance. Il convient en outre de condamner la MNCA à verser à la société LES 3 ELEPHANTS la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

RETIENT comme date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien le 12 octobre 2022 ;

FIXE l’indemnité due par LA [Localité 9] [Localité 10] COTE D’AZUR à la société LES 3 ELEPHANTS du fait de l’expropriation de la parcelle située commune de [Localité 12] cadastrée section [Cadastre 5] à la somme de 1.211.000 euros décomposée comme suit :

—  1.100.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

—  111.000 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DÉBOUTE la société LES 3 ELEPHANTS de sa demande de rétrocession partielle ;

LAISSE les dépens à la charge de LA [Localité 9] [Localité 10] COTE D’AZUR ;

CONDAMNE LA [Localité 9] [Localité 10] COTE D’AZUR à payer à la société LES 3 ELEPHANTS la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge de l’exécution