Du 16 décembre 2024

5AG

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/03753 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YO36

[G] [J]

C/

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 16/12/2024

Avocats : M^e Stéphan DARRACQ

M^e Mathieu RAFFY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 16 décembre 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

Madame [G] [J]

née le 16 Avril 1971 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphan DARRACQ (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS [Localité 7] B 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2020, la SA DOMOFRANCE a consenti un bail d’habitation à Madame [G] [J] portant sur un logement situé [Adresse 10] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 281,56 euros outre 62,07 euros de provision sur charges.

Une tentative de conciliation, entre Madame [G] [J] et la SA DOMOFRANCE, concernant des nuisances olfactives émanant du local poubelles et des nuisances sonores provenant de la porte d’entrée de l’immeuble, s’est soldée par un échec constaté le 9 mars 2021 par Madame [H] [T], conciliateur de justice.

Un rapport d’expertise contradictoire a été établi le 15 mars 2021, à la requête de COVEA, assureur protection juridique de Madame [G] [J], par la société SARETEC DOMMAGE [Localité 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 17 mars 2021, COVEA a mis en demeure la SA DOMOFRANCE de faire cesser les nuisances olfactives et sonores dans un délai de 15 jours à compter de la réception ou de la reloger dans un appartement décent au même loyer.

Le 19 mai 2022, Maître [M] [F], commissaire a justice, mandaté par Madame [G] [J], a dressé un procès-verbal de constat.

Par acte introductif d’instance délivré le 7 novembre 2023, Madame [G] [J] a fait assigner la SA DOMOFRANCE à l’audience du 16 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 du code civil et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, aux fins de :

— La recevoir dans ses prétentions,

— Condamner la SA DOMOFRANCE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

— Condamner la SA DOMOFRANCE à lui verser la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— Condamner la SA DOMOFRANCE à lui verser la somme de 372 euros au titre des frais de constat d’huissier,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir de toutes les condamnations prononcées par le jugement, en principal et intérêts, dommages et intérêts, indemnités de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que pour les dépens,

— Condamner la SA DOMOFRANCE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure comprenant notamment les frais d’exécution dont le droit proportionnel prévu au n°129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du code de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2024, puis après six renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 21 octobre 2024.

Lors de cette audience, Madame [G] [J], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Elle se fonde sur l’article 1719 du code civil, les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 et argue que la bailleresse engage sa responsabilité en ce qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles dont celles de lui assurer la jouissance paisible de son logement, de la garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, de lui délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en effectuant les travaux nécessaires. Elle précise que l’appartement qu’elle occupait n’était pas aux normes d’habitabilité fixées par le décret précité puisqu’elle subissait des odeurs nauséabondes et des moisissures rendant impossible l’utilisation de sa chambre. Elle précise que la SA DOMOFRANCE fait preuve de mauvaise foi lorsqu’elle soutient que la porte du hall d’entrée a été réglée alors que des nuisances sonores ont persisté. Elle ajoute que les désordres de la VMC du local poubelles n’ont également pas été réglés par la SA DOMOFRANCE.

Concernant son préjudice de jouissance, elle indique que la non-conformité du logement est établie en ce que sa chambre était inhabitable ce qui l’a contrainte à dormir dans son salon sur un matelas pneumatique. Elle ajoute qu’un lien de causalité entre l’insalubrité du logement et la dégradation de son état de santé est démontré.

Concernant son préjudice moral, elle indique avoir alerté la SA DOMOFRANCE très rapidement et à de nombreuses reprises. Elle ajoute qu’elle a été contrainte de vivre dans un logement extrêmement bruyant, humide et malodorant, ce qui a eu des conséquences sur la dégradation de son état de santé.

En défense, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Réduire en de très larges proportions la demande formée par Madame [G] [J] au titre du préjudice de jouissance,

— Débouter Madame [G] [J] de l’intégralité de ses demandes complémentaires.

Elle indique que l’entreprise à l’origine de la difficulté liée à la VMC du local poubelles a immédiatement été sollicitée dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et qu’elle a fait réaliser des travaux tels le déplacement d’une partie des containers, la dépose de la VMC existante, la repose d’un conduit VMC DN 125 au branchement sur réseau en combles du local entretien et OM et le décapage des parties communes du local poubelles. Elle indique que les réglages de la porte du hall ont été effectués en réponse à la réclamation de Madame [G] [J].

Concernant l’indemnisation du préjudice de jouissance, elle indique que Madame [G] [J] a joui de l’appartement durant la durée du bail et jusqu’à son départ et que l’allocation d’une somme à ce titre caractériserait un enrichissement sans cause. Elle ajoute que l’affirmation selon laquelle la chambre de Madame [G] [J] était inhabitable n’est pas justifiée par elle et contredite par le rapport qu’elle verse aux débats indiquant que l’appartement ne présente pas d’impropriété à l’usage. Elle argue en outre que le préjudice de Madame [G] [J] ne peut être calculé que sur une fraction du montant du loyer.

Concernant l’indemnisation du préjudice moral, elle soutient qu’elle fait double emploi avec l’indemnisation du préjudice de jouissance et qu’il n’est donc pas possible de la solliciter. Elle ajoute que Madame [G] [J] ne justifie pas qu’elle soit responsable de son état de santé et qu’elle produit des éléments médicaux qui ne permettent pas de justifier des troubles allégués ni de leur imputabilité réelle au logement en ce qu’ils ne reprennent que ses dires et ne démontrent pas de lien de causalité entre l’état du logement et l’état de santé de Madame [G] [J]. Elle indique que ni le principe ni le quantum du préjudice ne sont justifiés.

La SA DOMOFRANCE a été autorisée à adresser une note en délibéré au sujet du bâtiment concerné par la réalisation des travaux de la VMC.

Par note en délibéré du 18 novembre 2024, la bailleresse a indiqué que les travaux ont été effectués au sein du bâtiment 2 sur le local poubelles contigu au logement de Madame [G] [J] et a produit un plan de la résidence, la facture n°22195 établie le 4 juillet 2022 par la SARL IGCS 33 et un courrier daté du 24 mai 2022 qu’elle a adressée à Monsieur [W] [U].

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible du bailleur

L’article 1719 du code civil énonce que "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

L’article 1720 du même code prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d’un logement décent, lequel ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des locataires.

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Madame [G] [J] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de son propriétaire n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’elle allègue.

En l’espèce, un contrat de bail a été conclu le du 4 juin 2020 entre la SA DOMOFRANCE et Madame [G] [J] portant sur un logement situé [Adresse 10] à [Localité 8].

Madame [G] [J] dénonce trois griefs qu’il convient d’examiner successivement.

Sur les nuisances sonores

Madame [G] [J] justifie avoir informé le bailleur des nuisances sonores liées à la porte et aux poubelles lors d’une réunion de conciliation le 11 janvier 2021, puis le 26 janvier 2021. Elle a également mis en demeure la SA DOMOFRANCE de mettre fin à ses désordres par courrier daté du 17 mars 2021.

Afin de démontrer l’existence de désordres, Madame [G] [J] verse aux débats :

— Un rapport de visite de son logement du 1er décembre 2020 du département de la Gironde alerté par la MDS de [Localité 11] qui mentionne en ce qui concerne le " bruit de la porte d’entrée et de la porte du sas qui émettent un claquement lors de leurs fermetures”, en se référant à une courrier en date du 22 décembre 2020 de DOMOFRANCE, que « le claquement de la porte du hall du bâtiment a été relevé avant la livraison de cette tranche de la résidence, en mars 2020 donc toujours sous garantie, et fait partie des réserves restant à lever par les entreprises qui sont intervenues lors de la construction ».

Il est préconisé aux termes de ce rapport des travaux d’amélioration permettant de « contrôler l’isolation phonique entre le logement et le local poubelles mitoyen » et de « contrôler et régler la fermeture de la porte d’entrée et de la porte du sas afin qu’elles se ferment silencieusement et n’émettent plus de claquement métallique lors de leur verrouillage ».

— Un rapport d’expertise contradictoire établi le 15 mars 2021 par la société SARETEC DOMMAGE [Localité 7] qui note que « lors de l’usage des bacs, un bruit se fait entendre dans la chambre qui est contigüe au local poubelle. Pour la porte d’entrée d’immeuble, il semble qu’un simple réglage de groom automatique soit à réaliser » ; en revanche, il est précisé que « bien que le logement présente des désagréments, il n’apparaît pas lors de nos visites que le logement présente une impropriété d’usage. ».

— Un procès-verbal de constat établi le 19 mai 2022 par Maître [M] [F] qui constate que « la porte des communs se ferme avec un bruit de claquement très fort et un effet rebond. Le groom ne fonctionne pas » et que « de la chambre j’entends de façon très nette et forte le claquement des portes ainsi la manutention des poubelles ».

Ces éléments permettent de constater la matérialité des bruits entendus lors de la fermeture de la porte du hall d’entrée de l’immeuble ainsi que ceux entendus lors des manipulations des poubelles au sein du local dédié. Néanmoins, il apparaît une différence dans la perception de l’ampleur des bruits. En effet, seul le procès-verbal de constat susvisé qualifie ces bruits de très forts.

Par ailleurs, ces pièces ne permettent pas d’évaluer en quoi les nuisances sonores sont constitutives d’un préjudice et dépassent les bruits acceptables au regard des exigences réglementaires et en raison de leur niveau sonore, de leur répétition dans le temps et des horaires auxquels elles sont susceptibles d’apparaître.

Dans ces conditions, l’existence d’une nuisance de nature à ouvrir droit à réparation n’est pas suffisamment établie ; la responsabilité de la SA DOMOFRANCE ne sera donc pas engagée sur ce point.

Sur la moisissure

Il doit être rappelé que si ladite obligation de délivrance du bailleur constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur lorsque les désordres sont apparus en cours de bail et ne résultent pas de la vétusté.

Afin de démontrer l’existence de désordres, Madame [G] [J] verse aux débats :

— Un compte-rendu de visite de son logement du 30 avril 2021 réalisé par le Pavillon de la Mutualité suite à la prescription du Docteur [P] qui mentionne la « présence d’humidité sous le sol dans la pièce de vie (25%) » et l’absence de « traces visibles de moisissures »

— le procès-verbal de constat établi le 19 mai 2022 par Maître [M] [F] qui note que dans le salon,« de l’humidité remonte par le sol malgré une couche de protection au sol. Je note que le matelas sur la partie posée présente des piqûres de moisissure. »

— Les conclusions du 15 mai 2021 de la société ANALYZAIR suite à l’analyse des particules biologiques de l’air prélevé dans la pièce de vie de son logement qui indique que « les résultats des prélèvements par impactation démontrent une contamination fongique dans la pièce de vie. Les souches de moisissures retrouvées peuvent être allergisantes et présentes en quantité peuvent avoir un impact sur la santé. La présence de colonies bactériennes en quantité importante démontre également une forte humidité du logement. Nous préconisons, la réparation de la cause de cette humidité, assécher les murs humides, faire un contrôle de fuites et d’infiltration d’eau dans les murs, vérifier le système de ventilation et d’aération. »

Madame [G] [J] verse aux débats un courrier daté du 21 mai 2021, dont le destinataire n’est pas mentionné, faisant état des analyses précitées et de la présence d’humidité, de moisissures, d’une contamination fongique et bactérienne dans le logement. Or, cet élément est insuffisant à lui seul pour considérer que la SA DOMOFRANCE a été informée de tels désordres et aucun autre élément ne permet de le démontrer.

Par conséquent, Madame [G] [J] n’a pas mis la SA DOMOFRANCE en situation de remédier aux désordres qu’elle allègue.

Dans ces conditions, il ne peut être reproché à la SA DOMOFRANCE d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation de Madame [G] [J]. Sa responsabilité ne sera donc pas engagée sur ce point.

Sur les nuisances olfactives

Afin de démontrer l’existence de désordres, Madame [G] [J] verse aux débats :

— le rapport de visite de son logement du 1 décembre 2020 du département de la Gironde alerté par la MDS de [Localité 11] qui constate que le « local poubelles jouxtant la chambre de l’occupante ne respecte pas les règles sanitaires » et fait état de « nuisances olfactives dues à la présence de sacs d’ordures ménagères à même le sol signalé depuis l’entrée dans les lieux par l’occupante ». Il est précisé que « la VMC a été mise en route, par suite de l’intervention de l’entreprise dans le cadre des relevés de réserve » mais que la « ventilation du local poubelle non fonctionnelle au moment de la visite ».

Il est en outre préconisé aux termes de ce rapport des travaux d’urgence permettant de " s’assurer que le local à poubelles soit clos et ventilé […] « ou de » condamner le local poubelle afin de favoriser la jouissance paisible des lieux pour les occupants de la résidence […] ".

— le rapport d’expertise contradictoire établi le 15 mars 2021 par la société SARETEC DOMMAGE [Localité 7] qui note que " lors de nos 2 visites, nous constatons que la ventilation du local n’est pas fonctionnelle. […] Lors de nos visites, nous n’avons pas constaté d’odeur « particulaires » dans le logement de l’assuré. Toutefois, il reste possible que de façon ponctuelle, des odeurs puissent se propager du local (si la porte reste ouverte par exemple) vers le logement par les réglettes de ventilation. « . En revanche, il est précisé que » bien que le logement présente des désagréments, il n’apparait pas lors de nos visites que le logement présente une impropriété d’usage. ".

— le compte-rendu de visite de son logement du 30 avril 2021 réalisé par le Pavillon de la Mutualité suite à la prescription du Docteur [P] qui précise : la « chambre qui n’est pas utilisée par la patiente suite au problème d’odeur et qui sert de stockage à ses affaires. Odeur décelable dans la pièce le jour de la visite » ainsi que la « présence humidité sous le sol dans la pièce de vie (25%) ».

— le procès-verbal de constat établi le 19 mai 2022 par Maître [M] [F] qui constate dans le local poubelles, outre une odeur nauséabonde, prégnante et difficilement supportable,« en plafond l’absence de système d’aération et de ventilation », que « l’extracteur ne fonctionne pas » et que « l’extracteur visible en façade ne fonctionne pas ». Dans la chambre du logement de Madame [G] [J], l’huissier de justice constate « la présence de mouches au sol avec une odeur pestilentielle. Odeur extrêmement forte de type excréments, pourriture. Il est difficile de rester plus de 2 minutes dans la pièce sans avoir la nausée. Les narines me brûlent. Cette chambre est attenante au local poubelle. ».

Madame [G] [J] produit également aux débats 7 photographies datées entre 2020 et 2022, qui bien que réalisées par elles, montrent des poubelles sales et leur contenu ayant un logo identique aux poubelles photographiées par Maître [M] [F] pouvant être rattachées au logement litigieux. Elles peuvent valoir preuve de l’existence du désordre relatif au local poubelles.

Par ailleurs, Madame [G] [J] justifie avoir informé le bailleur des nuisances olfactives liées au local poubelles par un premier courrier daté du 10 juillet 2020, puis le 24 février 2021, lors d’une réunion de conciliation le 11 janvier 2021, puis le 26 janvier 2021. Elle a également mis en demeure la SA DOMOFRANCE de mettre fin à ces désordres par courrier daté du 17 mars 2021.

Ainsi, bien que la SA DOMOFRANCE a été informée de l’existence des nuisances olfactives subies par Madame [G] [J] dès le 10 juillet 2020, ces dernières ainsi que le dysfonctionnement de la VMC n’ont effectivement été constatés que le 1er décembre 2020. Si l’expert de la société SARETEC DOMMAGE [Localité 7] n’a pas constaté de nuisances olfactives lors de ses deux visites, il ne les a néanmoins pas exclues et a noté que la VMC n’était pas fonctionnelle. Les nuisances olfactives ont ensuite été constatées le 30 avril 2021, soit quelques semaines après le rapport de l’expert précité, ainsi que le 19 mai 2022.

Afin de justifier de la réalisation de démarches propres à démontrer la fin de ces nuisances, la SA DOMOFRANCE verse aux débats :

— Une fiche d’intervention n°200233 du 9 juillet 2020 de la société IGCS 33 portant sur le contrôle de la VMC et le raccordement électrique du local poubelle du bâtiment 2,

— Un courrier daté du 22 décembre 2020 et adressé à Madame [G] [J] qui précise notamment " […] lors de cette entrevue, il vous a été indiqué qu’il n’était pas techniquement possible, au vu de la garantie en cours, d’entreprendre des travaux lourds et coûteux sans envisager au préalable d’autres solutions techniques. La VMC a été mise en route, par suite de l’intervention de l’entreprise dans la cadre des levées de réserves, mais force a été de constater que cette installation n’a pas pu stopper définitivement les troubles olfactifs que vous subissez. "

— Un courrier daté du 28 mai 2021 adressé à COVEA qui indique notamment qu’ " aucune odeur n’a été constaté dans le logement de Madame [J] le jour de l’expertise (…) Toutefois, en lien avec l’architecte de la résidence et le bureau de contrôle, notre service Promotion étudie la faisabilité de raccorder une nouvelle VMC aux combles du bâtiment pour obtenir un système d’extraction d’air plus adapté à la configuration des lieux afin de lever définitivement le doute quant aux nuisances olfactives que subirait votre assurée. ", ce qui est rappelé dans les courriers datés des 2 mars, 28 avril, 19 juillet et 11 août 2021 produit par la bailleresse,

— La facture n°22195 du 4 juillet 2022 de la société IGCS 33 concernant des travaux de dépose et repose de la VMC du local poubelle du bâtiment 1.

La SA DOMOFRANCE, qui indique que ces travaux ont été réalisés sur le local poubelles du bâtiment 2 produit à ce titre un plan de la résidence qui permet d’identifier l’emplacement de ce local, de l’appartement de Madame [G] [J] ainsi que celui de Monsieur [W] [Z], locataire de l’appartement n°11 du bâtiment 2, destinataire du courrier daté du 24 mai 2022 l’informant de la nécessité d’accéder à son cellier pour la réalisation de travaux. Ainsi, il est établi que la facture précitée comporte une erreur matérielle portant sur le numéro du bâtiment et que les travaux précités concernent effectivement le bâtiment 2.

Ces documents permettent d’attester que la SA DOMOFRANCE a fait intervenir à deux reprises une société concernant le désordre afférent à la VMC du local poubelle qui, en l’absence de preuve contraire, a cessé depuis le 4 juillet 2022.

Il résulte de ce qui précède que le logement pris à bail par Madame [G] [J] ne répondait pas aux critères légaux de la décence eu égard aux nuisances olfactives.

En conséquence, l’obligation de délivrance d’un logement décent par la bailleresse ne nécessitant pas de rapporter la preuve de la faute de ce dernier, sa violation sera retenue nonobstant les diligences accomplies par cette dernière.

Sur le préjudice de jouissance

Il échet de rappeler que faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être tenu d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

En l’espèce, les nuisances olfactives subies par Madame [G] [J] ont été établies du 1er décembre 2020 au 4 juillet 2022, soit pendant 19 mois.

Le rapport de visite du logement du 1er décembre 2020 du département de la Gironde alerté par la MDS de [Localité 11] indique que « l’occupante dort sur un matelas gonflable dans sa cuisine ».

Le compte-rendu de visite du logement du 30 avril 2021 réalisé par le Pavillon de la Mutualité suite à la prescription du Docteur [P] précise la « chambre qui n’est pas utilisée par la patiente suite au problème d’odeur et qui sert de stockage à ses affaires » et que la pièce de séjour avec coin cuisine est « utilisée comme chambre par la patiente qui dort sur un matelas gonflable car elle ne peut plus dormir dans sa chambre incommodée par les odeurs qui se dégagent du local poubelle et de la bouche d’égout ».

Le procès-verbal de constat établi le 19 mai 2022 par Maître [M] [F] relève également que Madame [G] [J] " est contrainte d’avoir aménagé le séjour/salle à manger pour y dormir. Le matelas étant posé à même le sol […] ".

Les éléments précités permettent d’établir que les nuisances olfactives subies par Madame [G] [J] l’ont conduites à ne plus faire un usage normal de sa chambre.

Il convient d’en déduire l’existence d’un préjudice de jouissance réel dont la matérialité est démontrée par la locataire.

Le préjudice sera réparé sur les 19 mois, à hauteur de 2.850 euros, sur la base d’une indemnité de 150 euros par mois.

En conséquence, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Madame [G] [J] la somme de 2.850 euros.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, les certificats médicaux établis les 21 octobre et 16 novembre 2020, 7 et 12 avril, 21 mai, 1er septembre, 15 octobre et 22 novembre 2021, 4 février, 26 mai, 16 et juin 2022 par les docteurs [C] [B] et [I] [X] révèlent que depuis son emménagement en juin 2020, Madame [G] [J] souffre d’une « asthénie majeure en lien avec de gros troubles du sommeil », un « amaigrissement de plusieurs kilos », « un stress majeur à l’idée de rentrer chez elle », qu’elle a développé plusieurs affections digestives et cutanées, des problèmes respiratoires ainsi que des problèmes lombaires dont le lien est établi avec les nuisances olfactives précédemment décrites. L’occupation du logement dans un tel état de désordre a donc généré des craintes portant tant sur les conséquences sur son état de santé physique et mental que sur l’idée de regagner son domicile.

Outre l’incapacité pour Madame [G] [J] de pouvoir faire un usage normal de sa chambre, il est également établi que l’ensemble des démarches précitées effectuées par elle pour qu’il soit mis fin aux désordres constatés ont été « très éprouvantes et mobilisantes en énergies et angoisses ».

Dès lors, un lien de causalité entre le préjudice moral subi par Madame [G] [J] et le manquement de la bailleresse à l’obligation de délivrance d’un logement décent est démontré.

En conséquence, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Madame [G] [J] la somme de 2.150 euros.

Sur le coût du procès-verbal de constat

En l’espèce, Madame [G] [J] a fait constater, par acte de commissaire de justice établi le 19 mai 2022, la réalité les désordres qu’elle subissait dans son logement afin de se constituer une preuve dans l’éventualité d’une procédure contentieuse. Elle ne pouvait en l’état prévoir les moyens de défense que la SA DOMOFRANCE lui opposerait.

Il apparaît, en conséquence, nécessaire de l’indemniser de cette dépense.

Par conséquent, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à lui payer la somme de 372 euros au titre du coût du procès-verbal de commissaire de justice.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SA DOMOFRANCE, partie perdante, supportera la charge des dépens.

S’agissant de la demande de condamnation au titre des frais d’exécution, il n’appartient pas au juge de se prononcer sur une demande relative à d’hypothétiques difficultés futures d’exécution de sa décision telles le n°129 du tableau 3-1 annexé à l’article R. 444-3 du code de commerce relatif au recouvrement ou encaissement, après avoir reçu mandat ou pouvoir à cet effet, des sommes dues par un débiteur, les parties conservant la possibilité de faire valoir leurs droits si de telles difficultés venaient à se produire, conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Succombant, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Madame [G] [J] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article précité.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [G] [J] la somme de 2.850 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [G] [J] la somme de 2.150 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [G] [J] la somme de 372 euros au titre du coût du procès-verbal de commissaire de justice ;

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE aux dépens ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [G] [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée

des fonctions de juge des contentieux de la protection