Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01451 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWDV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

Madame [I] [M] [Y] veuve [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anthony SUC de la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [G]

né le 01 Mai 1980 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

Demande d’aide juridictionnelle en cours

représenté par M^e Elodie KIEFFER, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 30 juin 2023, Madame [I] [K] a donné à bail à Monsieur [O] [G], un immeuble à usage d’habitation, dont un parking y est annexé, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 690,00 euros outre une provision sur charges de 90,00 euros.

Madame [I] [K] a fait délivrer le 30 janvier 2024 à Monsieur [O] [G] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 408,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 30 janvier 2024, Madame [I] [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 mars 2025 et remise par dépôt à étude, Madame [I] [K] a attrait Monsieur [O] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [G] ;

— de condamner Monsieur [O] [G] au paiement des sommes suivantes :

13 945,61 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mars 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Madame [I] [K] ne justifie pas avoir notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5].

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Madame [I] [K], représentée par son conseil, s’est opposée à la demande de renvoi formulée par la locataire et a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 17 229,45 € sa créance locative arrêtée au 1 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse tout en indiquant que la dette continue d’augmenter. La bailleresse ne s’est pas opposée à la communication de pièces en délibéré.

Monsieur [O] [G], représenté par son conseil, a indiqué qu’une procédure de surendettement à son profit est actuellement en cours de recevabilité, ainsi qu’un dossier pour bénéficier de l’aide juridictionnelle. En outre, il sollicite des délais de paiement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 à titre principal et, subsidiairement, des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Enfin, il sollicite également l’aide juridictionnelle provisoire.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisé le conseil de Monsieur [O] [G] à communiquer les pièces au soutien de ses prétentions durant le délibéré.

Dans sa note en délibéré, Monsieur [G] a précisé que le montant de la dette n’est pas contesté et que son dossier de surendettement est pendant devant le Juge des contentieux de la protection, puisque la décision de recevabilité de celui-ci a fait l’objet d’une contestation pour laquelle une audience doit se tenir le 22 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [O] [G] le 30 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 408,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [O] [G] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [I] [K] verse aux débats un décompte arrêté au 1 juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 17 229,45 euros.

Au regard des justificatifs fournis et de l’absence de contestation sur le quantum de la dette, la créance de Madame [I] [K] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [G] à payer la somme de 17 229,45 € actualisée au 1 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Ainsi, selon le même article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Toutefois, le paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, accorder des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 5 juin 2025, que Monsieur [O] [G] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 17 229,45€ à l’égard du bailleur.

Dès lors, en l’absence de reprise de paiement du loyer courant, la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, la dette locative atteint une somme significative, soit 17 229,45 euros. Sur 24 mensualités, cela signifie que Monsieur [O] [G] devra régler 718,00 euros, outre le paiement des loyers courants. Sur 2024, ses revenus annuels se sont élevés à la somme de 6 268,00 euros, soit moins de 600,00 euros par mois. Pour l’année 2025, Monsieur bénéficie de l’aide au retour à l’emploi ainsi que diverses prestations CAF pour un montant total de 907,14 euros.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder à Monsieur [O] [G] des délais de paiement dès lors qu’il justifie d’une situation financière inappropriée à l’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [G] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [I] [K].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [G] à verser cette indemnité à Madame [I] [K] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [I] [K] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [O] [G] à lui verser la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 30 juin 2023 entre Madame [I] [K] et Monsieur [O] [G] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à Madame [I] [K] la somme de 17 229,45 € arrêtée au 1er juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [G] ;

DIT que faute par Monsieur [O] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [G] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Madame [I] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, de sa signification à la CCAPEX,de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [O] [G] à verser à Madame [I] [K] la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE