TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01206 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ2J

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SA d’HLM DOMIAL, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261 substitué par M^e Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [I]

née le 11 Août 1985 en BOSNIE HERZEGOVINE,

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 11 janvier 2024, l’organisme d'[Adresse 11] a donné à bail à Madame [K] [I] un logement, et ses annexes sis [Adresse 6] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial à la somme de 477,48 euros, hors charge, le loyer étant payable à terme échu.

Le 18 février 2025, la société anonyme d’HLM DOMIAL a fait signifier à Madame [K] [I] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 1 265,70 euros suivant décompte arrêté au 11 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 avril 2025 la société anonyme d'[Adresse 11] a fait citer Madame [K] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail d’habitation et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [I] de corps et de biens du logement situé [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 2] [Localité 12] ainsi que tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la [Localité 10] Publique,

— condamner Madame [K] [I] au paiement de la somme de 1 265,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner Madame [K] [I] au paiement une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail à compter du 16 avril 2025 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés ;

— dire que cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

— condamner Madame [K] [I] à payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure ;

— condamner Madame [K] [I] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX ;

— rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [K] [I] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A l’audience du 7 octobre 2025, l’affaire a été appelée pour la première fois et retenue. La partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l’assignation et a déposé ses pièces. Elle précise que la dette a augmenté et s’élève désormais à la somme de 1 627 euros, somme qu’elle réclame désormais.

Madame [K] [I] se présente. Elle explique travailler et percevoir un salaire de 1 500 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée. Elle soutient vivre seule avec sa fille à charge âgée de 17 ans. Elle affirme ne pas avoir repris le paiement des loyers et ne pas avoir de crédits en cours. Elle n’a formé aucune demande de suspension de la clause résolutoire et n’a proposé aucun échéancier pour apurer la dette locative.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas transmis de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine de la CCAPEX le 20 janvier 2025.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [K] [I] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 11 janvier 2024 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 février 2025 à Madame [K] [I] pour paiement d’une somme principale de 1 265,70 euros au titre de l’arriéré arrêté au 11 février 2025.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 3 octobre 2025 communiqué à l’audience dont la dette s’élève à la somme de 1 265,70 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 19 avril 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la société anonyme d’HLM DOMIAL, Madame [K] [I] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 3 octobre 2025 que l’arriéré se chiffre à la somme de 1 627 euros.

Madame [K] [I] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de la condamner à payer à la société anonyme d'[Adresse 11] la somme de 1 627 euros au titre du décompte du 3 octobre 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 et à la demande.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte du 3 octobre 2025 que Madame [K] [I] n’a pas repris le paiement des loyers et que la dette continue de croître. Elle n’a pas sollicité de mesures particulières et n’a pas proposé un échéancier de paiement pour apurer la dette.

Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement et/ou la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 4 octobre 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

En outre, la somme due par le dépôt de garantie étant déjà comprise dans l’arriéré locatif, il n’y a pas lieu d’augmenter l’indemnité d’occupation de cette somme qui présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire comme rappelé ci-dessus. Dès lors, la société anonyme d’HLM DOMIAL sera déboutée de sa demande.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [K] [I] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer et de lettre par huissier de justice, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des partie commandent de rejeter la demande de la SA d’HLM DOMIAL fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société anonyme d'[Adresse 11] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 11 janvier 2024 s’est trouvé de plein droit résilié le 19 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [K] [I] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 6] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [I] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon le dernier décompte du 3 octobre 2025, et ce sous réserve de la régularisation des charges;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à la société anonyme d’HLM DOMIAL cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 octobre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus pour l’appartement et étant indexée au conditions des contrats résiliés et majorée des charges locatives dument justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à payer à la société anonyme d'[Adresse 11] une somme de 1 627 euros selon décompte du 3 octobre 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation et avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE la société anonyme d’HLM DOMIAL du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE la société anonyme d'[Adresse 11] de sa demande en augmentation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [K] [I] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

DEBOUTE la SA d’HLM DOMIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 décembre 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,