TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [Z]

Madame [P] [W] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Martine SADKOWSKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03661 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SB5

N° MINUTE :

10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [J]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Martine SADKOWSKI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D2040

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [Z]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [W] épouse [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03661 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SB5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2017, M. [F] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

M. [T] [Z] a épousé Mme [P] [W] épouse [Z].

Par actes de commissaire de justice du 15 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4359,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 4 mars 2025, M. [F] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 50 %,−4221,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,−3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 juin 2025, M. [F] [J] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 6802,90 euros. M. [F] [J] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [P] [W] épouse [Z] reconnait la montant de la dette et expose que la situation financière de la famille est compliquée depuis le COVID et l’accident de travail de son époux. Elle expose avoir trois enfants en bas âge, ne plus percevoir les APL et être en recherche d’emploi. Elle sollicite des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [T] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Mme [P] [W] épouse [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [P] [W] épouse [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4359,06 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et ne sont pas accessibles à l’octroi de délais suspensifs.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à 6 mois le délai accordé pour quitter les lieux soit au 23 mars 2026.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [F] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] lui devaient la somme de 6802,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1015,92 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [J] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [F] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 novembre 2017 entre M. [F] [J], d’une part, et M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 16 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDE un délai de 6 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux, soit au 23 mars 2026,

DIT, en tout état de cause, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] au paiement à titre de provision à M. [F] [J] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1015,92 euros (mille quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 11 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] à payer à M. [F] [J] la somme de 6802,90 euros (six mille huit cent deux euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] à payer à M. [F] [J] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [T] [Z] et Mme [P] [W] épouse [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mai 2024 et celui des assignations du 4 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge