N° RG 24/01455 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHJB

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

ENTRE:

Madame [X] [R] veuve [N]

née le 31 Octobre 1959 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 15] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de la SARL Igor Colombet Immobilier

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 9]

non représenté

S.A.R.L. IGOR COLOMBET IMMOBILIER

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 9]

non représentée

Monsieur [C] [F]

né le 17 mai 1994 à [Localité 14]

demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 14 Octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025.

DÉCISION: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [X] [N] affirme que :

— elle est propriétaire de deux appartements dépendant du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 17] ([Localité 13]) [Adresse 2] et [Adresse 5];

— la gestion du syndicat des copropriétaires était assurée par la Sté IGOR COLOMBET IMMOBILIER ;

— elle et M. [E] ont acquis le bien selon jugement en date du 07 janvier 2005 rendu par le TGI de [Localité 17], audience des saisies immobilières ;

— le jugement mentionne, en page 3, qu’elle a acquis le lot n°11 ainsi que le lot n°8 ;

— selon acte reçu par Me [K] en date du 24 mars 2010, elle a acquis la moitié indivise de M. [E], devenant seule propriétaire des lots de copropriété ;

— elle souhaiterait désormais pouvoir revendre les lots dont elle est propriétaire ;

— elle s’est donc rapprochée du syndic afin de connaître les démarches à entreprendre.

L’assemblée générale s’est réunie le 28 juin 2018 avec une résolution n°17 appelée : « autorisation à donner à Mme [N] de diviser le lot n°11 majorité article 25 ».

Le syndic a écrit que :

« l’assemblée générale autorise Mme [N] à diviser son lot afin de créer deux nouveaux lots.

Il a été demandé un plan à Mme [N], non parvenu à ce jour. Il conviendra alors de changer la répartition des charges et d’adopter une nouvelle répartition des tantièmes telle qu’elle sera définie par M. [U] en sa qualité de géomètre-expert.

Il conviendra également de donner mandat au syndic afin de faire le nécessaire auprès d’une Etude notariale pour les modifications ».

Cependant, il est mentionné dans le P.V. :

« pas de vote : il semblerait qu’il ne s’agisse pas de la division d’un lot d’habitation mais qu’un des appartements soit un grenier transformé en appartement sans autorisation de la copropriété, ce grenier étant contigu avec l’habitation. Il convient de vérifier que cet aménagement n’empiète pas sur le grenier d’un autre occupant. Il est demandé à Mme [N] de procéder à ces vérifications ».

Mme [X] [N] a mandaté M. [U] du cabinet MESURES & PATRIMOINE pour établir le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Elle a envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 mars 2020 avec pour objet : « modificatif géomètre appartement [Adresse 4] », et où elle demande également au syndic de prévenir le propriétaire du lot n°9 de sa volonté de lui racheter 2,56 m² de grenier.

Par ailleurs, il est constant que le lot n°9 comprenant normalement un appartement avec cave et grenier appartient à M. [F] si on suit l’EDD.

Par acte du 28 mars 2024, Madame [R] veuve [N] assignait Monsieur [C] [F] et le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Madame [R] veuve [N] demande, au visa de l’article 2272 du Code Civil, de :

— Dire et juger qu’elle est propriétaire des deux appartements dépendant de l’immeuble situé sur la Commune de [Localité 17] ([Localité 13]) [Adresse 2] et [Adresse 5], à l’angle de la [Adresse 16] figurant au cadastre de la manière suivante : les lots RCP n°11 :

— Section EN, n° [Cadastre 7], lieudit [Adresse 2] pour une contenance de 0 ha 4 a 54 ca – Section EN, n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 6], pour une contenance de 0 ha 1 a 71 ca

Contenance totale 0 ha 6 a 25 ca, soit deux appartements situés au 4ème étage correspondant aux lots 19 & 20 tels que prévus dans le modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE le 12 juillet 2019 et correspondant actuellement au lot n°11 : Un appartement au 4ème étage dénommé « local 8 » au règlement de copropriété, cave et grenier portant le n°8.

Avec les 27/1.000e des parties communes générales.

Et les parts proportionnelles de copropriété dans la cour commune. Précision étant ici faite que ledit lot est matériellement divisé en deux appartements indépendants.

— Condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer toutes les mesures de publicité nécessaires et notamment faire publier le nouvel état descriptif de division à leurs frais en choisissant tel notaire qu’il leur plaira et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard ;

— Dire et juger que l’astreinte courra un mois après la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Sté IGOR COLOMBET à lui payer :

• 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

• 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

• Les entiers dépens de l’instance, étant précisé que Mme [N] ne participera pas à la répartition des dépens.

— Dire et juger que le jugement à intervenir sera opposable à M. [C] [F].

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [C] [F] demande de :

— Débouter Madame [R] veuve [N] de l’ensemble de ses demandes à son égard ;

— Condamner Madame [R] veuve [N] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 25 janvier 2025, le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne a :

— ORDONNE, avant dire, une expertise, confiée à [I] [H] [Adresse 10], avec mission, après s’être fait communiquer et avoir pris connaissance des documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission de :

— donner son avis sur la demande de Mme [X] [N] visant à :

Dire et juger qu’elle est propriétaire des deux appartements dépendants de l’immeuble situé sur la Commune de [Localité 17] ([Localité 13]) [Adresse 2] et [Adresse 5], à l’angle de la [Adresse 16] figurant au cadastre de la manière suivante : les lots RCP n°11 :

— Section EN, n° [Cadastre 7], lieudit [Adresse 2] pour une contenance de 0 ha 4 a 54 ca

— Section EN, n°[Cadastre 8], lieudit [Adresse 6], pour une contenance de 0 ha 1 a 71 ca

Contenance totale 0 ha 6 a 25 ca, soit deux appartements situés au 4ème étage correspondant aux lots 19 & 20 tels que prévus dans le modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE le 12 juillet 2019 et correspondant actuellement au lot n°11 : Un appartement au 4ème étage dénommé « local 8 » au règlement de copropriété, cave et grenier portant le n°8.

Avec les 27/1.000e des parties communes générales.

Et les parts proportionnelles de copropriété dans la cour commune. Précision étant ici faite que ledit lot est matériellement divisé en deux appartements indépendants.

— donner son avis sur le différend opposant Mme [X] [N] à Monsieur [C] [F]

Faute de consignation, l’expertise n’a pas pu avoir lieu.

Dans leurs dernières conclusions, les parties ont réitéré leur demande.

MOTIFS,

1- Sur la demande de Mme [X] [N]

L’article 2272 du code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’alinéa 2 de ce même article dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il en résulte notamment que :

— s’agissant de la prescription abrégée, il apparaît que cette usucapion joue uniquement pour les immeubles et les droits réels immobiliers ayant fait l’objet d’une acquisition a non domino, et il est ainsi de jurisprudence constante que l’usucapion n’est pas admise si l’aliénateur était bien propriétaire (Civ. 3e, 27 mai 1998, n° 96-17.801) ;

— pour que cette usucapion puisse être invoquée, le titre doit concerner exactement, dans sa totalité, le bien que le possesseur entend prescrire (Civ. 3e, 13 déc. 2006, n° 05-21.249).

En l’espèce, Madame [R] sollicite de juger qu’elle est propriétaire des deux appartements dépendants de l’immeuble situé sur la Commune de [Localité 18] ([Localité 13]) [Adresse 2] et [Adresse 5], « correspondant aux lots 19 & 20 tels que prévus dans le modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE le 12 juillet 2019 et correspondant actuellement au lot n°11 ».

Ces lots n°19 et 20, tels qu’ils découlent du modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE constituent la division du lot n°11 existant, et appartenant d’ores et déjà à Madame [R], avec un changement d’affectation du grenier en habitation.

Madame [R] affirme bénéficier de la prescription abrégée de 10 ans.

Cependant, elle ne peut invoquer un juste titre concernant l’ancien lot n°11.

En effet, d’une part, elle n’a pas acquis le bien a non domino.

Elle a, au contraire, acquis le bien par la voie d’une vente forcée et, par conséquent, par la voie du propriétaire du bien en cause.

En outre, l’acte de vente entre Monsieur [E] et la demanderesse fait état des superficies des deux appartements appartenant à la demanderesse, à savoir 48,80 et 34,30 m2, soit 83,10 m2 (en loi Carrez).

Or, il résulte du document établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE que le lot n°11 présente les mesures suivantes : 48,84, ainsi que 31,87 + 10,11 en-dessous d’une hauteur d'1,80m.

La différence est donc de 2,46 m2 entre la surface résultant du règlement de copropriété et la surface mesurée lors de la vente [E]/[R].

Le titre de Madame [R] ne correspond donc pas au bien tel qu’il est constitué actuellement.

Par ailleurs, la demande de Mme [X] [N] vise à entériner le modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi par le Cabinet MESURES & PATRIMOINE.

Or, encore une fois, il existe une différence de surface entre la surface résultant du règlement de copropriété et la surface mesurée lors de la vente entre Monsieur [E] et la demanderesse concernant le lot 11.

L’expert amiable en convient lui-même dans la conclusion de son rapport de la façon suivante :

« Les quotes-parts des différents lots créés ont été calculées sur la base des quotes-parts du lot principal n°11. Cependant, au regard d’un comparatif avec le lot n°12 d’une surface d’environ 62 m2 qui compte 59 quotes-parts de parties communes générales, les quotes- parts attribuées au lot n°11 sont très largement inférieures au lot n°12.

De plus, l’état descriptif de division et le titre de propriété concernant le lot n°11 présentent une description différente du lot n°11.

Egalement le plan d’origine du 4ème étage du règlement de copropriété présente des incertitudes sur la nature et la disposition des différents lots de copropriété.

L’état descriptif d’origine étant antérieur à 1965 et après constat des incohérences évoquées ci-dessus, une refonte globale de la copropriété sera nécessaire. ».

Madame [R] ne justifie donc pas des conditions de mise en œuvre d’une prescription abrégée.

Elle ne justifie pas non plus d’une prescription trentenaire.

Au surplus, le caractère paisible et non équivoque de la possession n’est pas démontré sur la totalité de la surface revendiquée.

Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

2- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner Madame [R] veuve [N] à payer une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, de façon réputée contradictoire et en premier ressort,

Déboute Madame [R] veuve [N] de ses demandes ;

Condamne Madame [R] veuve [N] à verser à M. [C] [F] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e John CURIOZ

M^e François PAQUET-CAUET

Le