TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02144 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FA2W

AFFAIRE : Société ADOMA / [I] [D]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nelly MACHADO de la SELARL PIOT-MOUNY, ROY & MACHADO, avocats au barreau de LYON,

DEFENDEUR

Monsieur [I] [D] né le 27 Février 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme ADOMA a, par contrat de résidence signé le 26 janvier 2023, mis à la disposition de Monsieur [I] [D] un logement n°A411 au sein de la résidence sociale située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant une redevance mensuelle de 403,08 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 septembre 2024, remis à domicile, la société anonyme ADOMA a fait assigner Monsieur [I] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 25 mars 2025, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, afin de :

— constater que, malgré mise en demeure, Monsieur [I] [D] reste redevable de la somme de 2 603,67 euros selon compte arrêté au 11 septembre 2024 sauf à parfaire au jour de l’audience ;

— constater et si besoin prononcer la résiliation du contrat de résidence en application de la convention et du règlement intérieur ;

— autoriser la société ADOMA à expulser Monsieur [I] [D] ou tout occupant de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

— condamner, d’ores et déjà, Monsieur [I] [D] à payer à la société ADOMA la somme de 2 603,68 euros sauf à parfaire au jour de l’audience, outre une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers, mois par mois, à compter de la résiliation de plein droit du contrat de résidence, et ce, jusqu’au départ effectif du résident ;

— condamner Monsieur [I] [D] à payer à la société ADOMA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [I] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 mars 2025 lors de laquelle les parties étaient représentées, puis renvoyée à plusieurs reprises afin qu’elles puissent procéder à l’échange de leurs conclusions.

Par décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Savoie en date du 14 août 2025, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement des dettes, de Monsieur [I] [D] a été prononcé.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, la société anonyme ADOMA, représentée, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte arrêté à la date du

12 septembre 2025 actualisant le montant de la dette à la somme de 7 110,61 euros. Elle a indiqué s’opposer à l’octroi des délais de paiement.

Monsieur [I] [D], représenté, a déposé ses conclusions en réponse n°2, demandant au Juge de :

— ordonner la poursuite du contrat de résidence entre les parties ;

— en conséquence, rejeter les demandes de la société ADOMA visant à voir prononcer la résiliation du contrat de résidence et l’expulsion de Monsieur [I] [D] ;

— constater que la dette locative s’élève à ce jour à la seule somme de

1 752,47 euros par suite du règlement du loyer courant d’août 2025 par Monsieur [I] [D] et de l’effacement de l’arriéré locatif dû par la décision de la Commission de surendettement du 14 août 2025 à hauteur de 5 127,14 euros ;

— autoriser Monsieur [I] [D] à s’acquitter de sa dette locative en 23 mensualités de 20 euros par mois, en sus du loyer courant, le solde restant dû étant payable dans son intégralité lors de la 24ème mensualité ;

— subsidiairement, et si la juridiction saisie estimait le versement de la somme de 20 euros par mois en sus du loyer courant insuffisant, autoriser Monsieur [I] [D] à s’acquitter de la dette locative restant due en 23 mensualités de 73 euros par mois, en sus du loyer courant, le solde restant dû, soit la somme de 0,47 euros étant payable la 24ème mensualité ;

— en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [D] a indiqué ne pas contester l’arriéré locatif mais a expliqué avoir perdu son emploi en janvier 2024, percevoir désormais le revenu de solidarité active et être par ailleurs à la recherche active d’un emploi. Il a ajouté avoir déposé un dossier de surendettement et que suite à la décision de la Commission, sa dette locative est effacée à hauteur de 5 127,14 euros. Il a en outre indiqué avoir procédé à un versement de 431,13 euros de sorte que la dette s’élève à ce jour à la somme de 1 752,47 euros et a sollicité des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du bail En vertu de l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements-foyers. Les règles de droit commun du code civil sont applicables.

A cet égard, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En outre, l’article 1104 dudit code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, s’agissant des obligations des parties à un contrat de bail, l’article 1728 2° du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Enfin, s’agissant de l’inexécution du contrat, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 dudit code prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence stipule que celui-ci sera résilié de plein droit “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat (…), la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”, tandis que l’article 8 stipule que le résident s’engage notamment à payer la redevance aux termes convenus.

La société anonyme ADOMA a, par courrier avec accusé de réception 17 juillet 2024, mis en demeure Monsieur [I] [D] de payer sa dette locative, s’élevant alors à la somme de 1 768,63 euros, dans un délai de huit jours à compter de la signification, sous peine de résiliation du contrat de résidence à l’issue du mois suivant, mentionnant expressément la clause résolutoire insérée au contrat.

La preuve d’un paiement intervenu dans ce délai de huit jours n’étant pas intervenue, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de résidence à compter du 18 août 2024, par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l’arriéré locatif Selon le décompte établi par la société anonyme ADOMA en date du 12 septembre 2025, Monsieur [I] [D] reste à devoir, après prise en compte du paiement de la somme de 200 euros par le locataire le 29 août 2025, la somme de 7 110,61 euros.

Or, il appert que par décision en date du 14 août 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Savoie a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Monsieur [I] [D], ce dernier ayant déclaré une dette locative de 5 127,14 euros à l’égard de la société CDC HABITAT et une dette de 919,46 euros envers la Caisse d’allocations familiales de SEINE SAINT-DENIS.

La société anonyme ADOMA, filiale de la société CDC HABITAT, n’allègue et a fortiori ne justifie pas avoir contesté cette décision dans le délai légal, de sorte que la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est acquise.

En conséquence, il y a effectivement lieu de prendre en compte la mesure d’effacement total de la dette de 5 127,14 euros de Monsieur [I] [D] envers la société anonyme ADOMA.

En l’absence de preuve d’un paiement libératoire, Monsieur [I] [D] sera condamné à payer à la société anonyme ADOMA la somme de 1 983,47 euros (7 110,61 – 5 127,14), outre intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement.

L’article 1343-4 du code civil, alinéa 1, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [I] [D] sollicite des délais de paiement et demande, à titre principal, de payer la somme de 20 euros en complément de son loyer et à titre subsidiaire, de payer la somme de 73 euros par mois, en complément de son loyer, et ce, pendant une durée de 24 mois. Il justifie par ailleurs percevoir la somme de 503,42 euros au titre de son revenu de solidarité active pour les mois de décembre 2024, janvier, février et avril 2025 ainsi que son contrat d’engagement dans le cadre du RSA en date du 9 avril 2025.

La société anonyme ADOMA s’oppose, quant à elle, à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats par Monsieur [I] [D] que s’il se trouve effectivement dans une situation financière précaire, son contrat d’engagement signé le 9 avril 2025 permet d’entrevoir la reprise d’une activité professionnelle lui permettant de solder sa dette.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [I] [D] et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence. Toutefois, eu égard au montant de la dette, la mensualité due sera fixée à la somme de 73 euros et s’ajoutera au montant du loyer courant.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de Monsieur [I] [D] de l’appartement et de le condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le contrat de résidence était resté en vigueur.

Sur les demandes accessoiresMonsieur [I] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

PRONONCE la résiliation, à la date du 18 août 2024, du contrat de résidence conclu le 26 janvier 2023 entre la société anonyme ADOMA et Monsieur [I] [D] concernant le logement n°A411 au sein de la résidence sociale située [Adresse 2] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la société anonyme ADOMA la somme de 1 983,47 euros, correspondant aux redevances mensuelles et aux indemnités mensuelles d’occupation laissées impayées à la date du 19 août septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISE Monsieur [I] [D] à se libérer de cette somme en 27 versements mensuels et successifs de 73 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 28ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement de la redevance courante ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

— la totalité de la somme restante due redeviendra exigible ;

— la clause résolutoire produira l’ensemble de ses effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la société anonyme ADOMA une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance mensuelle le cas échéant indexé et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Monsieur [I] [D] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [D] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à la société anonyme ADOMA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,