Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITIZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [W] [M], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [D] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 février 2015, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [D] [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 236,71 euros hors charges.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 21 octobre 2024 à Monsieur [D] [R] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 008,48 €.

Par courrier simple du 19 mars 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 8 janvier 2025, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [D] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail pour impayés,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [R],

— condamner Monsieur [D] [R] au paiement des sommes suivantes :

2 048,33€ au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux,100,00 € à titre de dommages et intérêts,200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 15 janvier 2025.

L’audience s’est tenue le 17 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes se référant à son dossier lequel mentionne la somme de 570,13 euros au titre de sa créance locative, échéance du mois de mai 2025 inclus. Le bailleur ne s’est pas opposé à la demande de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [R], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur l’expulsion et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [R] le 21 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1008,48 euros, échéance de septembre 2024 inclus, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 décembre 2024.

Néanmoins, Monsieur [D] [R] a repris le paiement du loyer et il sera considéré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de sa non opposition.

Il apparaît qu’à la date de l’audience, la dette locative de Monsieur [D] [R] s’élève à 491,41 euros, échéance de mai 2025 inclus, déduction faite de la somme de 78,72 euros de frais non omis, facturés le 30 novembre 2024.

Dans ces conditions, des mensualités de 50,00 euros, outre le paiement des loyers courants, sont suffisantes pour que le locataire puisse s’acquitter de sa dette locative sur une période de 10 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [D] [R] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail et son expulsion serait ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [D] [R].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et rendue en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 20 février 2015 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3] et Monsieur [D] [R] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 22 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE la somme de 491,41 € au titre de sa créance locative, échéance du mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [D] [R] à se libérer de la dette en neuf mensualités de 50,00 euros, la dixième mensualité équivalant au solde, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mai 2025 inclus) ;

— Monsieur [D] [R] devra régler à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Monsieur [D] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [D] [R] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [R] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE