N° RG 24/03398 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMNA

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

Monsieur [E] [S]

né le 08 octobre 1967 à [Localité 16]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [I] [R]

né le 07 juillet 1964 à [Localité 15] (69)

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Julien MALLON de la SELARL BONIFACE & Associés, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE (avocat plaidant)

Madame [N] [O] [Z] épouse [R]

née le 30 décembre 1959 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Julien MALLON de la SELARL BONIFACE & Associés, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocat au barreau de VIENNE (avocat plaidant)

DÉBATS : à l’audience publique du 14 Mai 2025 tenue par Séverine BESSE , magistrat chargé d’instruire le dossier, qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés, et qui en a rendu compte au tribunal dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile), assistée de Valérie DALLY, greffière. L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, délibéré prorogé au 03 septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Présidente: Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffière : Valérie DALLY lors du prononcé

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 11 octobre 1997 M. [I] [R] et son épouse Mme [N] [Z] ont acquis une maison située [Adresse 4] à [Adresse 13], cadastrée n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Par acte authentique du 3 novembre 2014, M. [E] [S] a acquis la maison voisine située [Adresse 2] à [Localité 14] cadastrée section [Cadastre 1] n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Par assignation du 24 février 2022 M. [E] [S] a saisi le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de bornage et d’expertise.

Par jugement du 13 septembre 2022, le tribunal a ordonné le bornage des propriétés des parties et une expertise pour y procéder.

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 juillet 2023.

Par jugement du 2 juillet 2024, ce tribunal en sa formation traitant des affaires relevant de la procédure orale et sans représentation d’avocat obligatoire, a renvoyé l’examen de l’affaire à la mise en état.

Dans ses dernières conclusions n°2 notifiées le 3 décembre 2024, M. [E] [S] demande au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à réaliser les travaux de modification de l’escalier, nécessaires afin de faire cesser le passage sur la propriété de Monsieur [S];

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à réaliser les travaux nécessaires afin de supprimer l’empiètement de leur portail sur la propriété de Monsieur [S];

A TITRE SUBSIDIAIRE :

REDUIRE l’assiette de servitude de passage à hauteur de 1,20 mètres de largeur ;

FIXER l’indemnité de compensatrice due à Monsieur [S] à la somme de 30 000€, comprenant la perte de constructibilité (6 000 €), la perte de valeur vénale de l’immeuble (16 000 €), ainsi que la gêne occasionnée par les passages réguliers (8 000€) ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] au versement de la somme de 30000 € au titre de l’indemnité compensatrice due à Monsieur [S] ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à prendre à leur charge les frais de constitution de la servitude de passage ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à rembourser à Monsieur [S] la moitié des honoraires d’expertise, soit la somme de 2 374,89 € (4 749,79 € / 2) ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, dont distraction sera faite à Maître Grégoire MANN de la SEL LEXLUX AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.

Dans leurs dernières conclusions n°2 notifiées le 30 octobre 2024, M. [I] [R] et son épouse Mme [N] [Z] sollicitent du tribunal de :

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] [T],

DEBOUTER Monsieur [S] de ses demandes de modification des limites de propriété,

JUGER que la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 11], propriété Monsieur et Madame [R], est enclavée,

DEBOUTER Monsieur [S] de sa demande de réalisation de travaux de modification de l’escalier et du portail de Monsieur et Madame [R],

JUGER que Monsieur et Madame [R], propriétaires de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 11], bénéficient sur la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 9], propriété de Monsieur [S], d’une servitude par destination du père de famille,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

JUGER que Monsieur et Madame [R], propriétaires de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 11], bénéficient d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 9], propriété de Monsieur [S] pour cause d’enclave,

JUGER que Monsieur et Madame [R] justifient d’une acquisition par prescription trentenaire de l’assiette et du mode de la servitude de passage,

DEBOUTER Monsieur [S] de sa demande de réduction de l’assiette de la servitude de passage, comme étant irrecevable du fait de la prescription,

DEBOUTER Monsieur [S] de sa demande d’indemnité compensatrice comme étant irrecevable du fait de la prescription,

CONDAMNER Monsieur [S] à prendre à sa charge les frais relatifs à la constitution de la servitude de passage,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

DEBOUTER Monsieur [S] de sa demande de réduction de l’assiette de la servitude de passage, comme étant insuffisante pour garantir un passage et ne tenant pas compte de l’état des lieux,

DEBOUTER Monsieur [S] de sa demande d’indemnité compensatrice comme n’étant pas conforme aux critères retenus par la jurisprudence et ni fondée et justifiée, et à tout le moins LA REDUIRE à de plus justes proportions,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER Monsieur [S] à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 4 500.00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DEBOUTER Monsieur [S] de ses propres demandes à ce titre,

JUGER que Monsieur [S] conservera à sa charge les frais de l’expertise judiciaire,

CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance.

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 14 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025 prorogé au 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la limite de propriété

L’article 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

M. [E] [S] conteste la limite séparative entre les deux propriétés pour les points A, B, E, F et J, telle fixée par l’expert judiciaire. Il avait déjà formulé cette opposition dans un dire auquel l’expert judiciaire a répondu aux motifs que le croquis d’arpentage de 1934 est trop imprécis, qu’il est un document fiscal et ne sert pas à la délimitation de propriété. L’expert judiciaire rappelle qu’il doit être tenu compte de l’état des lieux pour fixer la limite entre les deux propriétés.

M. [E] [S] ne produit pas d’autres éléments permettant de remettre en cause l’analyse argumentée de l’expert judiciaire. Il réfute le caractère fiable de la différence de crépis et de la position des gouttières mais ne vise pas d’autres éléments plus pertinents que ceux retenus par l’expert.

Il conteste la ligne brisée entre les points A et G proposée par l’expert judiciaire et en propose une autre, décalée de 20 cm, sur la propriété des époux [R], afin d’être dans l’axe du poteau mitoyen, mais une telle solution créé une autre ligne brisée puisque la ligne ACD serait décalée par rapport à la limite séparative des deux bâtiments par le mur mitoyen, d’autant que la limite ne peut que tenir compte notamment de l’emprise du conduit de cheminée de la propriété [R]. Le point F correspond non seulement à la différenciation entre les deux crépis mais également à la limite de la dalle de départ de l’escalier, qui relève de la propriété [R], et à l’emplacement d’une canalisation en limite de propriété côté propriété [S].

En façade Nord des bâtiments, le point I correspond à la limite entre les deux toitures, entre les deux gouttières et à l’emplacement des descentes d’eaux pluviales. Le croquis d’arpentage de 1934 ne saurait par son imprécision établir que le mur de clôture, appartenant à M. [E] [S], n’aurait pas été bâti en limite de propriété, d’autant que ce mur correspond à la limite cadastrale.

La configuration même des lieux implique une ligne brisée de séparation entre les deux propriétés, telle que fixée par l’expert judiciaire dans l’annexe 3 du rapport d’expertise.

Dès lors M. [E] [S] est débouté de sa demande relative à la limite de propriété et de sa demande subséquente de modification du portail des époux [R].

II – Sur la servitude

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

1) Sur l’enclavement

L’accès à la propriété des époux [R] s’effectue par un escalier en pierre qui débute sur le palier de la propriété de M. [E] [S] et empiète ainsi sur la propriété de ce dernier.

Les parties reconnaissent qu’aucune servitude n’est prévue dans les actes de propriété, ce qui est confirmé par les recherches faites par l’expert judiciaire dans les titres de propriété antérieurs.

L’escalier droit constitue le seul accès à la maison des époux [R] qui s’effectue par le 1er étage. Il figure sur la photographie ancienne de 1969.

L’expert judiciaire conclut à l’état d’enclavement de la propriété des époux [R] au motif que ces derniers sont contraints pour accéder à l’entrée située au 1er étage du bâtiment de passer sur la parcelle A n°[Cadastre 9] appartenant à M. [E] [S], et à l’existence d’une servitude grevant cette parcelle au profit de la parcelle bâtie cadastrée A n°[Cadastre 11] des époux [R].

La comparaison entre les photographies, ancienne et nouvelles, permet de constater que l’escalier d’accès a été modifié mais à la marge puisque l’escalier se situait bien à l’emplacement actuel même si les marches ont été retravaillées. Les photographies n°23 et 24 du rapport d’expertise, auxquelles se réfère M. [E] [S], ne suffisent pas pour démontrer qu’il existait un autre accès.

M. [E] [S] affirme que la configuration de l’ancien escalier permettait un accès direct à la voie publique sans passer par sa propriété par le côté des dernières marches. Cependant l’accès à la voie publique ne saurait se faire par le coté d’un escalier, d’autant que les dernières marches telles qu’elles existaient par le passé, sont, comme le reconnaît le demandeur, très raides. L’utilisation d’un escalier s’effectue face aux marches, en montant comme en descendant, et non de travers. L’escalier actuel débouche sur la parcelle voisine, comme l’ancien escalier, et implique un empiètement sur celle-ci.

M. [E] [S] produit un plan établi par M. [Y] [M], architecte, d’une possibilité de travaux pour modifier l’escalier afin d’aménager un accès direct sur la voie publique sans empiètement sur sa propriété.

Les époux [R] versent au débat un autre plan établi par un cabinet d’architecture, AC Concept, de modification de l’escalier, impliquant un empiètement sur la voie publique.

Monsieur le maire de [Localité 12] a refusé de détacher une partie du domaine public pour la création de cet escalier.

Le plan de M. [E] [S] n’est pas côté et ne permet pas de vérifier la conformité de l’escalier ainsi créée tandis que le plan produit par les époux [R] est côté et aboutit à une solution irréalisable compte tenu de la position du maire de [Localité 12].

Par conséquent les époux [R] établissent que leur propriété est enclavée et que l’accès à celle-ci ne peut que s’effectuer par une servitude de passage sur le fonds de M. [E] [S], dont la reconnaissance implique la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, aux frais de M. [E] [S].

2) Sur l’assiette

L’expert judiciaire a fixé l’assiette de la servitude de passage qui grève la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 9] au profit de la parcelle bâtie cadastrée A n°[Cadastre 11], sur le plan figurant en annexe 13 de son rapport d’expertise, assiette d’une superficie de 5,5 m2 de 2,20 m sur 2,50 m de côté.

Il a répondu à la contestation de M. [E] [S] quant à l’assiette de la servitude et a indiqué que la largeur d’un mètre de côté était insuffisante pour assurer la desserte de la propriété des époux [R], dans une réponse au dire page 10 du rapport d’expertise, et que cette assiette correspond à la configuration des lieux.

M. [E] [S] se contente de reprendre le même argument qu’au cours des opérations d’expertise sans l’étayer davantage. Il convient par conséquent de s’en tenir à l’avis de l’expert judiciaire quant à l’assiette de la servitude de passage.

3) Sur l’indemnisation

L’expert judiciaire conclut à l’absence d’indemnisation de la servitude dans la mesure où l’état des lieux n’a pas changé depuis l’acquisition des époux [R] en 1997 ni celle de M. [E] [S] en 2014, où M. [E] [S] a acquis le bien en l’état, en toute connaissance de cause, et où le prix d’acquisition a nécessairement tenu compte de cette situation particulière.

L’état d’enclavement de la propriété des époux [R] est bien antérieur à 2014. La servitude de passage existait déjà au moment de l’acquisition de M. [E] [S]. Ce dernier ne pouvait ignorer, au moment de son achat, que les époux [R] devaient passer sur sa propriété pour accéder à la leur. Il invoque à tort la constitution d’une servitude tandis qu’il s’agit de la reconnaissance d’une servitude existante, depuis probablement la division de la parcelle en 1934 et, en tout cas, bien avant sa propre acquisition.

Ainsi il n’existe aucune sujétion supplémentaire pour M. [E] [S] de permettre l’accès à la propriété des époux [R], même si, comme il l’affirme, il supporte 40 passages sur son fond par jour.

Compte tenu de la configuration des lieux largement préexistante à l’acquisition de M. [E] [S] ; il convient de rejeter la demande d’indemnité compensatrice de ce dernier.

III – Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [E] [S] est condamné aux dépens qui comprennent de manière nécessaire le coût de l’expertise judiciaire, qui a été ordonnée en cours d’instance, sans qu’il soit besoin de le préciser, conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Il est également condamné à payer aux époux [R] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sa propre demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est exécutoire de droit, sans qu’il soit besoin de l’ordonner ou de le préciser.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE M. [E] [S] de ses demandes relatives à la limite de propriété et la modification du portail de M. [I] [R] et son épouse Mme [N] [Z],

DIT que la limite séparative entre les parcelles cadastrées A n°[Cadastre 9] et A n°[Cadastre 11] est celle fixée par l’expert judiciaire, M. [D] [T], en son annexe 13 du rapport d’expertise déposé le 25 juillet 2023,

DIT que la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 9] est grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 11] dont l’assiette est définie en annexes 13 et 13 bis du rapport d’expertise de M. [D] [T] déposé le 25 juillet 2023,

DIT qu’est annexé au jugement les annexes 13 et 13 bis du rapport d’expertise de M. [D] [T] déposé le 25 juillet 2023,

ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente, aux frais de M. [E] [S],

DÉBOUTE M. [E] [S] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE M. [E] [S] à payer à M. [I] [R] et son épouse Mme [N] [Z] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [S] aux dépens de l’instance,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Julien MALLON de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON

M^e Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS

Le