RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00592 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYSB

MINUTE N° :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

c/

[Q] [X], [U] [F], [O] [A]

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Philippe ILLOUZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 09 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Sarah MALOUCHE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire de Pontoise chargé du service du tribunal de proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, Greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Françoise CALANDRE EHANNO substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

DEMANDEUR

ET

Monsieur [Q] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe ILLOUZ, avocat au barreau de VAL D’OISE,

Monsieur [U] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

ou [Adresse 5]

[Localité 5]

non-comparant – non-représenté

Madame [O] [A]

[Adresse 4]

[Localité 4]

ou [Adresse 5]

[Localité 5]

non-comparante – non-représentée

DÉFENDEURS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu le 6 novembre 2023, Monsieur [Q] [X] a donné à bail à Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4] à [Localité 6].

Pour la prise à bail du logement, et dans le cadre du dispositif VISALE, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] au profit des bailleurs pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution et le montant des sommes dues par Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] leur a été réglé par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Le 14 mars 2025, un commandement de payer la somme en principal de 8 775,00 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré à Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] à la requête de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

De nouveaux incidents de paiement sont survenus et le bailleur a délivré une quittance subrogative au profit de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, et leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

11700,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 mars 2025 sur la somme de 8.775,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges à compter de la date de résiliation du bail, et sur justification par une quittance subrogative,800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026 , la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Q] [X] en sollicitant notamment que ce dernier soit condamné à restituer tout ou partie de la somme de 17.550 euros dans l’hypothèse où Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] ne seraient pas condamnés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience de plaidoirie du 2 février 2026, où la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère ses demandes dans les termes de son assignation. Elle précise que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle se désiste de ses demandes à l’encontre de Monsieur Monsieur [Q] [X].

Monsieur [X] indique s’en rapporter à ses écritures et demande notamment la condamnation de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique s’associer à la demande d’expulsion formulée par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] ne comparaissent pas et ne sont pas fait représentés.

Après clôture des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de la décision au 9 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Pour une bonne administration de la justice, les deux affaires enrôlées sous le RG n° 25-00592 et le RG n° 26-00121 seront jointes.

A titre liminaire, sur la subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits et actions du bailleur :

Aux termes de l’article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En vertu des dispositions combinées de ce texte et des articles 1346 et suivants du code civil, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de location à l’encontre du locataire défaillant; la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut dès lors s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers mais aussi d’une action en prononcé de la résiliation judiciaire du bail ou de constat de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES qui justifie avoir payé la dette de loyers des locataires par la production des quittances subrogatives, est fondée, en sa qualité de caution subrogée dans les droits des bailleurs, à agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise par la voie électronique le 22 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) du Val d’Oise, par voie électronique le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les demandes principale et subsidiaire de constat et de prononcé de la résiliation du bail sont donc recevables.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

En application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de location conclu le 6 novembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 8.775,00 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les locataires n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mai 2025.

Aucune reprise du paiement des loyers et charges n’est constatée.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a un intérêt manifeste à faire cesser l’occupation du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte de la dette locative arrêté au 16 janvier 2026 et une quittance subrogative émise le 3 décembre 2025 qui démontrent que Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] restent lui devoir à cette date la somme de 17.550,00 euros au titre des sommes versées au bailleur au titre de la garantie de loyer, hors coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX, recouvrables au titre des dépens.

Les défendeurs, ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 17.550,00 euros au titre des loyers et charges versés au titre de la garantie de loyer suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il est constant que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est régulièrement subrogée dans les droits des bailleurs aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera également amenée à régler à ces derniers dans le cadre du dispositif VISALE.

Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 15 mai 2025, date de résiliation de plein droit du contrat de location. Elle est partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de novembre 2025 inclus. La condamnation in solidum des défendeurs en paiement de l’indemnité d’occupation prendra donc effet au 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, dès lors que les sommes dues à ce titre seront justifiées par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la charge de ses frais non compris dans les dépens. Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] seront en conséquence condamnés in solidum à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro de, de RG 26 – 00121 à l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 25-00592,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 6 novembre 2023 entre Monsieur [Q] [X] d’une part et d’autre part, Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] relatif au logement situé au [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 15 mai 2025, après subrogation de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs,

AUTORISE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6],

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 17.500,00 euros, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des bailleurs, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors que les sommes dues seront justifiées par une quittance subrogative,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [F] et Madame [O] [A] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val d’Oise en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Fait à [Localité 7], le 9 mars 2026

La Greffière placée La Juge des contentieux de la protection