Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03989 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4RV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Février 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Madame [C] [B], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [Y] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 septembre 2022, l’EPIC HABITAT et METROPOLE a donné à bail à Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 303,62 € et 149,24 € de provisions pour charges.

L’EPIC HABITAT et METROPOLE a fait délivrer le 30 mai 2025 à Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 527,26 €.

Par courrier simple du 12 mai 2025, l’EPIC HABITAT et METROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 août 2025 et signifiée par dépôt à étude, l’EPIC HABITAT et METROPOLE a attrait Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] ;

— de condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] au paiement des sommes suivantes :

3 206,40 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

L’EPIC HABITAT et METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 19 août 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 24 février 2026 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’EPIC HABITAT et METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 6 574,62 € sa créance locative arrêtée au 23 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Le bailleur indique s’opposer aux délais de paiement.

Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K], malgré leur convocation régulière, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic n’a pu être réalisé en raison de l’absence du ou des locataires.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC HABITAT et METROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Conformément au principe de non-rétroactivité des lois, les nouvelles dispositions ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats de bail en cours. Aussi, ces derniers restent régis par les anciennes dispositions, avec un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 14 septembre 2022 entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines a été délivré à Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] le 30 mai 2025. Il y a lieu de faire application du délai de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît que le commandement signifié pour un arriéré de loyers vérifié de 1 527,26 € est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 juillet 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] et de dire que faute par Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT et METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 23 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 6 574,62 €. Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure refacturés d’un montant de 296,49 €.

En raison de la carence des locataires dans la reprise de paiement des loyers courants et en l’absence de ceux-ci lors de l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, des délais de paiement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] à payer la somme de 6 278,13 € actualisée au 23 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’EPIC HABITAT et METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, de la dénonce CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 14 septembre 2022 entre l’EPIC HABITAT et METROPOLE et Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 31 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] et de tous occupants de leur chef,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] à payer à l’EPIC HABITAT et METROPOLE la somme de 6 278,13 € arrêtée au 23 février 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à l’EPIC HABITAT et METROPOLE ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [N] et Monsieur [W] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mai 2025, de la dénonce CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE