TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Copie exécutoire délivrée le .02.2026 à M^e CECCALDI VOLPEI

Chambre civile 1

N° RG 25/01167 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNIG

Nature de l’affaire : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Sébastien ROSET, Juge, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI lors des débats

Fanny ETIENNE lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Décembre 2025 devant Sébastien ROSET, Juge agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le douze Février deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

S.C.I. BASTIA MEDITERANNEE, inscrite au RCS de BASTIA sous le n° 380 025 247, dont le siège social est sis 12, boulevard Paoli – 20200 BASTIA, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [O] [Q]

représentée par M^e Livia CECCALDI VOLPEI, avocat au barreau de BASTIA

DEFENDERESSE

S.A.S.U. KMS, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 981 325 103, dont le siège social est sis A Morzetta, Lieu-dit Carubellu, Route de Pietramaggiore – 20260 CALVI, prise en la personne de son représentant légal, Madame [F] [G]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 janvier 2024, madame [T] [K] a cédé son fonds de commerce à la SASU KMS, en présence de la SCI BASTIA MEDITERRANEE, le bailleur, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de vêtements pour enfants.

Parallèlement, la SCI BASTIA MEDITERRANEE a signé le 27 novembre 2023 avec la SASU KMS, un bail professionnel portant sur le local précité, pour une durée de 6 années.

Par exploit délivré le 19 mai 2025, la SCI BASTIA MEDITERRANEE a fait signifier à la SASU KMS une mise en demeure d’avoir à exploiter les lieux, dans un délai d’un mois ainsi qu’un commandement d’avoir à payer les loyers, dans un délai d’un mois.

Par exploit délivré le 29 juillet 2025, la SCI BASTIA MEDITERRANEE a fait assigner la SASU KMS aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 novembre 2023 conclu entre la SCI BASTIA MEDITERRANEE et la SASU KMS est acquise depuis le 19 juin 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date pour défaut d’exploitation ;

— Au constat que l’assignation tendant à voir constater la résiliation a régulièrement été notifiée aux créanciers inscrits, soit en l’espèce, à la SA SOCIETE GENERALE ;

— Déclarer ladite résiliation opposable au créancier privilégié qu’est la SA SOCIETE GENERALE ;

— Juger que la SASU KMS devra dans les 24 heures du prononcé de la décision à intervenir, rendre libre le local sis à CALVI (20260), centre commercial de Madonna di a Serra, de tout occupant ;

— Faute de ce faire, ordonner l’expulsion de la SASU KMS ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’aide si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ;

— Juger que cette expulsion pourra avoir lieu immédiatement et sans délais ;

— Condamner la SASU KMS à payer à la SCI BASTIA MEDITERRANEE, la somme de 947 euros HT au titre du loyer impayé du mois de juin 2025 ;

— Condamner la SASU KMS à payer à la SCI BASTIA MEDITERRANEE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuels, soit la somme de 947 euros HT par mois, à compter du 19 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, et remise des clés ;

— Condamner la SASU KMS à payer à la SCI BASTIA MEDITERRANEE une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 14 mai 2012, les frais de constat de maître [C] et les frais de notification aux créanciers inscrits.

Cette assignation a été dénoncée à la SA SOCIETE GENERALE par acte du 5 août 2025.

La SASU KMS, bien que régulièrement assignée par exploit remis à personne morale le 29 juillet 2025, n’a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455

du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 octobre 2025, l’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le tribunal n’est pas tenu de répondre.

— Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Aux termes de l’article 1729 du même code, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

A titre liminaire, il sera relevé que le bail signé entre la SCI BASTIA MEDITERRANEE et la SAS KMS est un bail professionnel comportant toutes les mentions légales relatives au bail professionnel, tout comme sa durée de six années. En outre, aucun des actes signifiés à la SAS KMS dans le cadre de cette relation contractuelle ne fait état des articles du code de commerce relatifs au bail commercial. Ainsi, ce bail ne saurait donc être qualifié de bail commercial.

La SCI BASTIA MEDITERRANEE fait valoir l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation du local professionnel.

Il résulte des pièces versées aux débats que la gérante de la SAS KMS qui exploite un local sous l’enseigne STELLA a sollicité auprès du gérant de la SCI BASTIA MEDITERRANEE l’autorisation de sous-louer ledit fonds, ce qui lui a été refusé, par courriel du 13 mars 2025 (pièce n°4 du bordereau demandeur).

Malgré ce refus, il ressort de la pièce n°5 de la demanderesse que l’enseigne STELLA a proposé sur les réseaux sociaux la location du local, au demeurant entièrement vide, à compter du 1er avril 2025.

L’article 9 inséré au bail sur les conditions de jouissance du local, dispose que :

«  Le présent bail est consenti et accepté sous les conditions générales suivantes que le preneur s’oblige, à exécuter et accomplir, notamment :

A maintenir les lieux loués constamment utilisés. Il devra, en outre, les garnir et les tenir constamment remplis de matériel, marchandises et objets mobiliers en quantité de valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et paiements ou remboursements divers qui en sont l’accessoire. "

Le contrat de bail prévoit en outre à son article 14 sur la clause résolutoire que :

« Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions ou en cas de non-paiement à son échéance, de l’un quelconque des termes du loyer convenu ou des charges, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par un acte extrajudiciaire. Si un mois après ce commandement, le preneur n’a pas entière régularisé sa situation ou si, s’agissant de travaux à effectuer, il n’a pas entrepris avec la diligence convenable, tout ce qu’il est possible de faire dans ce délai d’un mois, le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit du présent bail. »

Par acte du 19 mai 2025, la SCI BASTIA MEDITERRANEE a fait délivrer à la SASU KMS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour une somme de 947 euros. Toutefois, la demanderesse reconnait dans son assignation que la SASU KMS a réglé les causes du commandement dans le mois suivant sa signification, de sorte qu’il n’y a pas lieu à application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

En revanche, par acte du 19 mai 2025, la SCI BASTIA MEDITERRANEE a également fait délivrer à la SASU KMS une mise en demeure par acte de commissaire de justice, d’avoir à exploiter le local dans le délai d’un mois.

La SCI BASTIA MEDITERRANEE produit aux débats un constat de commissaire de justice daté du 27 juin 2025 établi aux alentours de 10h15 dans lequel il apparait que le local dont s’agit est fermé par un rideau métallique. Le 9 juillet 2025, le commissaire de justice s’est à nouveau rendu devant le local commercial aux alentours de 16h30 et a de nouveau constaté que le local était fermé par un rideau métallique.

Il est donc constant que la SAS KMS n’a pas exploité le local sous l’enseigne STELLA dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure qui lui a été signifiée, et ce en méconnaissance de ses obligations contractuelles.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise depuis le 19 juin 2025 pour défaut d’exploitation du local commercial par la SASU KMS.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SASU KMS dudit local à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

— Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail professionnel conclu entre les parties prévoit un loyer mensuel de 947 euros HT qui doit être réglé le 5 de chaque mois.

La SCI BASTIA MEDITERRANEE explique que les loyers à compter du 5 juin sont impayés.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SASU KMS au paiement de la somme de 947 euros HT au titre du loyer de juin 2025 impayé.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI BASTIA MEDITERRANEE sollicite la condamnation de la SASU KMS au versement d’une indemnité mensuelle de 947 euros HT correspondant au montant du loyer, à compter du 19 juin 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

Le bail étant résilié au 19 juin 2025, l’indemnité sera due à compter de cette date pour une somme mensuelle de 947 euros HT et ce, jusqu’à libération effective du local par la SASU KMS.

— Sur les demandes accessoires

La SASU KMS, succombant, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront les frais de commandement de payer du 19 juin 2025 (et non du 14 mai 2012 comme indiqué dans le dispositif de l’assignation de la SCI BASTIA MEDITERRANEE)

En revanche, les frais de notification de l’assignation au créancier inscrit, les frais de constat des 27 juin et 9 juillet 2025 et les frais de mise en demeure, ne relevant des dispositions exhaustives de l’article 695 du code de procédure civile, ne peuvent être pris en charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI BASTIA MEDITERRANEE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement publiquement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 juin 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU KMS et de tout occupant de son chef des locaux sis à CALVI, centre commercial de Madonna di Serra, rez-de-chaussée, et ce, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SASU KMS à payer à la SCI BASTIA MEDITERRANEE la somme de 947 euros HT au titre du loyer impayé du mois de juin 2025 ;

CONDAMNE la SASU KMS à payer à la SCI BASTIA MEDITERRANEE une indemnité d’occupation mensuelle de 947 euros HT à compter du 19 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE la SASU KMS aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 19 juin 2025 ;

CONDAMNE la SASU KMS à payer à la SCI BASTIA MEDITERRANEE la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision et Dit n’y avoir lieu à en écarter l’application.

LE GREFFIER LE PRESIDENT