Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05154 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7KT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Madame [V] [M], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [H] [P]

née le 08 Juin 1995

demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

non comparante

Monsieur [N] [G]

né le 05 Décembre 1984

demeurant [Adresse 3] [Localité 3] ([Localité 2])

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 30 juillet 2020, [Y] [O] HABITAT [Localité 4], a donné à bail à Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable hors charges de 471,09 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 471,00 euros.

Par courrier simple du 18 février 2025 l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE venant aux droits de [Y] [O] HABITAT [Localité 4], a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 17 février 2025 à Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 928,00 €, outre 89,37 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mai 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et ce pour défaut de paiement du loyer et des charges conformément à la clause résolutoire insérée au bail telle que rappelée dans le commandement et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  1 559,68 euros, représentant les loyers, charges et prestations dus au 16 mai 2025 (mois d’avril 2025 inclus), avec intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du contrat de location et ce à compter de la constatation de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en application de l’article 1760 du Code civil,

—  200 euros, à titre de dommages-intérêts,

—  100 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 27 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, indique que la dette locative à presque intégralement été réglée et qu’il ne reste que 170 €. Il maintient sa demande de résiliation mais avec suspension de la clause résolutoire.

Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier, les locataires étant absents aux deux rendez-vous fixés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G]

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 18 février 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2] le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (4.4 La résiliation pour défaut de paiement, page 4) a été signifié aux locataires le 17 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 928,00 € n’a pas été réglée par Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 18 avril 2025.

A l’audience, le bailleur indique que les loyers sont désormais intégralement réglés et qu’il ne reste que la somme de 170,00 euros.

Il sera fait droit à la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail avec suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 6 décembre 2025, établissant un solde en sa faveur de 170,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 170,00 €, arrêtée au 6 décembre 2025.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G], partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 928,00 € du 17 février 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que le contrat de bail du 30 juillet 2020 conclu entre [Localité 6] HABITAT [Localité 4] aux droits de duquel vient désormais l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE d’une part, Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 18 avril 2025 pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

CONDAMNE solidairement Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 170,00 €, arrêtée au 6 décembre 2025.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin les CONDAMNE à verser solidairement à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives,

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Madame [H] [P] et Monsieur [N] [G] au paiement des dépens.

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE