Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03161 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2PX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [T] [M], chargé de contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [A], [Q], [H] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2024, la S.A. BATIR ET LOGER a donné à bail à Monsieur [A] [U], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 373,41 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 35,97 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 373,41 euros.

Par contrat en date du 25 décembre 2024, la S.A. BATIR ET LOGER a donné à bail à Monsieur [A] [U], un garage situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 33,89 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 33,89 euros.

Par courrier électronique du 13 mars 2025, la S.A. BATIR ET LOGER a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.A. BATIR ET LOGER a fait délivrer le 16 avril 2025 à Monsieur [A] [U] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 5 906,88 euros.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 juin 2025, signifiée par dépôt à étude, la S.A. BATIR ET LOGER a attrait Monsieur [A] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [U] ;

— de condamner Monsieur [A] [U] au paiement des sommes suivantes :

9 226,27 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A. BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 18 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A. BATIR ET LOGER, représentée par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant à la somme de 17 542,62 euros sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse en indiquant qu’une partie de sa créance concerne un surloyer de 1 206,10 euros par mois.

Monsieur [A] [U], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [A] [U] le 16 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 5 906,88 et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [A] [U] n’ayant pas réglé sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mai 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [A] [U] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner son expulsion et de dire que faute pour Monsieur [A] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. BATIR ET LOGER verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 17 542,62 euros.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Une partie de sa créance concerne un surloyer, s’élevant à 12 061,00 euros (1 206,10 x 10).

L’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En outre, aux termes de l’article R441-26 alinéa 2 du même code, « le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévue à l’article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement ».

Dès lors, il convient de rappeler, en application de l’article L441-9 du CCH, que l’annexe du bail relatif au supplément de loyer de solidarité ne permet son application d’office aux locataires qu’aux conditions qu’ils ne répondent pas dans le délai d’un mois à la demande de renseignement et qu’ils ne répondent pas davantage dans les 15 jours suivant mise en demeure. La mise en demeure doit, par ailleurs, reproduire l’article L441-9 du CCH.

En l’espèce, la demanderesse ne produit ni la demande de renseignement, ni la mise en demeure, exigées par les dispositions légales.

Elle sera donc déboutée de sa demande de surloyers.

S’agissant du reste de sa créance locative, évaluée à 5 481,62 euros après déduction du surloyer, il ressort de l’ensemble des justificatifs fournis qu’il convient de déduire de ce montant les sommes facturées au titre de « Frais rejet prélèvement », lesquelles ne sont pas justifiées (1,80 x 8), soit la somme totale de 14,40 euros.

Il convient par conséquent de Monsieur [A] [U] à payer la somme de 5467,22 euros actualisée au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [A] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A. BATIR ET LOGER.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [A] [U] à verser cette indemnité à la S.A. BATIR ET LOGER et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [A] [U].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A. BATIR ET LOGER sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [A] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les baux conclus le 11 octobre 2024 et le 25 décembre 2024 entre la S.A. BATIR ET LOGER et Monsieur [A] [U] concernant le bien sis [Adresse 3] et le garage sis [Adresse 4], se sont trouvés de plein droit résiliés le 29 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [A] [U] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 5467,22 euros arrêtée au 31 octobre 2025, comprenant les loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [A] [U] et de tous occupants de leur chef ;

DIT que faute par Monsieur [A] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [A] [U] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A ALLIADE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.A. BATIR ET LOGER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [A] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE