Tribunal Judiciaire de Les Sables-d'Olonne, Jcp, 5 septembre 2025, n° 25/00151

TJ Les Sables-d'Olonne 5 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de forme du congé
La cour a constaté que le congé a été délivré en respectant les conditions de forme et de fond prévues par la loi, le rendant ainsi valable.
Accepté
Effet du congé sur le bail
La cour a jugé que le bail est résilié à compter de la date d'effet du congé, confirmant ainsi la demande de résiliation.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les locataires sont en effet occupants sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation correspondant au loyer jusqu'à leur départ effectif.
Accepté
Responsabilité des défendeurs aux dépens
La cour a décidé que les locataires doivent supporter les dépens, y compris les frais liés à la sommation de quitter les lieux.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au bailleur pour ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Les Sables-d'Olonne, jcp, 5 sept. 2025, n° 25/00151
Numéro(s) :	25/00151
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cecile BREMOND-PAINEAUDavid DURAND
Cabinet(s) :	C&B AVOCATSCNTD AVOCATS
Parties :	PREFECTURE DE VENDEE

Texte intégral

5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00151 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C2TR

AFFAIRE :

[Y] [P] [B], [U] [C] [E] épouse [B]

[A] [X] [G], [L] [M], [K] [Z]

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [P] [B]

né le 29 Juin 1953 à [Localité 7] PORTUGAL, demeurant [Adresse 6]

Madame [U] [C] [E] épouse [B]

née le 23 Décembre 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Cecile BREMOND-PAINEAU de la SELAS C&B AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEURS

Monsieur [A] [X] [G]

né le 01 Août 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [M], [K] [Z]

née le 21 Février 1969 à [Localité 9] (79), demeurant [Adresse 2]

M^e DURAND David, de la SELARL CNTD , avocat au barreau des Sables d’Olonne, substitué par M^e RABUSSEAU Loïc, avocat au barreau des Sables d’Olonne

Le 05-09-2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e BREMOND

copie délivrée à :

M^e CNTD

PREFECTURE DE VENDEE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22/07/2025, puis prorogé au 05 Septembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2012 , Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], ont donné à bail à Monsieur [A] [G] et à Madame [L] [Z] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 550 €, révisable annuellement.

Par acte extrajudiciaire de Maître [O], commissaire de justice à [Localité 5] en date du 17 janvier 2024, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], ont fait délivrer à Monsieur [A] [G] et à Madame [L] [Z] un congé aux fins de vente valant offre de vente pour le prix de 170 000 € et ce pour le 31 août 2024.

Par lettres recommandées en date du 8 juillet 2024 avec accusé de réception du 9 juillet 2024, Maître [O] a rappelé à Monsieur [A] [G] et à Madame [L] [Z] leur obligation de quitter l’immeuble au 31 août 2024; une sommation de quitter les lieux leur a été délivrée le 18 septembre 2024..

Par acte en date du 18 décembre 2024, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], ont assigné Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

— déclarer régulier et valable le congé aux fins de vente en date du 17 janvier 2024

— juger que le bail est résilié avec effet au 31 août 2024

— juger que Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2024

— ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] à leur payer les sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation de 550 € par mois à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

—  700 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et du présent acte.

A l’audience du 3 juin 2025, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], ont maintenu leurs demandes telles que présentées dans l’assignation. Ils concluent au rejet des moyens et prétentions présentés par Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] .

En défense, Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] demandent au tribunal:

— in limine litis, de déclarer non valide le congé pour vendre du 17 janvier 2024 et juger que le bail a été reconduit tacitement au 1er septembre 2024 pour une durée de 3 ans, jusqu’au 31 août 2027

— subsidiairement, déclarer irrecevables Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] , en leurs demandes, fins et conclusions

— encore plus subsidiairement:

— leur accorder un délai renouvelable d’un an dans les conditons de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de leur impossibilité de se reloger dans des conditions normales

— dire que le jugement sera transmis par les soins du greffe au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement

— écarter l’exécution provisoire en raison de son incompatiblité avec la nature de l’affaire

— en tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] , à leur verser la somme de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles et condamner les mêmes aux dépens.

Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] concluent à la nullité du congé, celui-ci ayant été délivré pour motif frauduleux, les propriétaires ne justifiant pas de leur réelle volonté de vendre le bien immobilier.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en application des disposition de l’article 24III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation n’ayant pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département.

Ils soutiennent que leur situation personnelle et financière justifie l’octroi d’un délai d’un an à la mesure d’expulsion.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites soutenues à l’audience et auxquelles il convient de se référer.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, “ à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale des services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.”

Selon l’article 24 IV de la même loi, “ les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles ou reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur”.

En l’espèce, la demande aux fins de prononcé la résiliation du bail n’est pas fondée sur l’existence d’une dette locative de sorte que les dispositions susviseés sont inapplicables; l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation n’a pas à être notifiée au représentant de l’Etat. Par conséquent, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], seront jugés recevables en leur demandes.

Au demeurant, il sera observé que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 20 décembre 2024.

Sur la demande principale

Par acte extrajudiciaire de Maître [O], commissaire de justice à [Localité 5] en date du 17 janvier 2024, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], ont fait délivrer à Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] un congé aux fins de vente valant offre de vente pour le prix de 170 000 € et ce pour le 31 août 2024.

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif sérieux et légitime, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des dispositions prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Selon l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante cinq ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] soutiennent que le congé a été délivré pour des motifs frauduleux entraînant sa nullité.

Le juge peut déclarer un congé frauduleux à partir d’un faiceau d’indices lui permettant de conclure que la volonté du bailleur de vendre le logement n’est pas réelle et sérieuse.

Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] font valoir que les propriétaires vendent leur logement pour échapper à l’application des dispositions concernant le locataire protégé en raison de son âge et de ses modiques ressources, Monsieur [A] [G] étant né le 1er août 1960.

Cependant, Monsieur [Y] [B] est né le 29 juin 1953 et Madame [U] [B], est née [E], le 23 décembre 1955; ils ont plus de 65 ans tous les deux et sont exonérés de l’application des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 sur le locataire protégé.

Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], justifient d’un mandat de vente signé le 14 septembre 2024 auprès de l’agence immobilière Nestenn de l’immeuble sis [Adresse 2] pour le prix de 170 000 € net vendeur; le bien a été visité par l’agence en charge de la vente ainsi qu’en témoignent des photos prises des pièces du logement.

Monsieur [F] [T], responsable de l’agence Nestenn atteste par écrit du 13 mai 2025 de l’impossibilité d‘effectuer des visites dans la maison du fait de l’encombrement des lieux et de la difficulté à programmer des rendez-vous.

En l’état, aucun élément ne permet de remettre en cause la volonté réelle et sérieuse de Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], de vendre leur bien; la demande aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour motif frauduleux sera rejetée.

Le congé pour vente délivré par acte extrajudiciaire en date du 17 janvier 2024 est régulier en la forme.

Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] n’ont fait aucune proposition d’achat dans les deux mois de la délivrance du congé.

Il convient de déclarer le congé valable et de constater que le bail se trouve résilié depuis le 1er septembre 2024 et que les défendeurs sont occupants sans droit, ni titre.

Il sera en conséquence ordonné à Monsieur [A] [G] et à Madame [L] [Z] et à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux avec remise des clés dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L412-1 et R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Passé ce délai, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] pourront faire procéder à leur expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges soit 550 € par mois à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Aux termes de l’article L412-3 du Code des procédures civile d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l’article L412-4, la durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, des circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] ont déjà bénéficié d’un délai de fait de 12 mois pour libérer les lieux. S’ils justifient de démarches pour trouver un logement social au rez de chaussée en raison des problèmes médicaux de Madame [Z], il leur appartient d’étendre leurs recherches dans le secteur locatif privé, cette possibilité apparaissant compatible avec leurs revenus déclarés en 2024, soit 2 269,50 € par mois. Une mesure d’accompagnement social lié au logement a été sollicitée auprès du Conseil Départemental de la Vendée.

Au vu de ces éléments, leur demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait contraire à l’équité de laisser Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], supporter les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés. Il leur sera alloué la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [A] [G] et et Madame [L] [Z] seront in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

La décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Il n”apparaît pas opportun de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], recevables en leurs demandes.

Déclare régulier et valable le congé délivré le 17 janvier 2024 par Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E], à Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] pour le 31 août 2024.

Constate en conséquence que par l’effet du congé, le bail est résilié à compter du 1er septembre 2024 entre Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] , d’une part et Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] d’autre part.

Constate que Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] sont occupants sans droit ni titre de la maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 10].

Dit en conséquence que Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] devront libérer le logement de tous meubles et occupants de leur chef avec remise des clés dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution

Dit qu’à défaut, Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] pourront faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Rejette la demande de délai pour quitter les lieux.

Condamne solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] ,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer , soit la somme de 550 € par mois à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération des lieux.

Condamne solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [L] [Z] à payer à Monsieur [Y] [B] et Madame [U] [B], née [E] , une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne in solidum Monsieur [A] [G] et et Madame [L] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT