SERVICE DES RÉFÉRÉS

05 Mars 2026

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N° RG 25/00265 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DV5Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 22 Janvier 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 5 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. HOTEL DE [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. STV, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Jean-Michel SOURDIN, avocat au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, la SARL STV à cédé à la société HOTEL DE [Localité 1], moyennant un prix de 255.000 euros, un fonds de commerce d’hôtel et hébergement, bar, restaurant, snack, réception ou manifestation d’événements, location de salle et location de vélo, exploité sous l’enseigne « HOTEL DE [Localité 1] », situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Dans son procès-verbal de visite établi le 13 juin 2024, la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 3] a émis un avis défavorable à la poursuite des activités de l’établissements et a formulé des préconisations.

Suivant arrêté du 19 août 2024, la mairie de [Localité 1] a autorisé la poursuite de l’activité de l’hôtel de [Localité 1], sous réserve de la réalisation des prescriptions émises par la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 3].

Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 août 2024, la société HOTEL DE MATINON, représentée par son conseil, a informé de l’avis de commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 3] et l’a mise en demeure de lui confirmer qu’elle fera face à ses engagements et responsabilités en qualité de vendeur du fonds de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la société HOTEL DE [Localité 1] a fait assigner la SARL STV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/265), auquel elle demande, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2026, de :

Ordonner une expertise portant sur des désordres affectant le fonds de commerce dont elle est propriétaire ; Débouter la SARL STV de ses demandes ; Condamner la SARL STV à lui payer une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 janvier 2026, la société STV demande au juge des référés de :

A titre principal, débouter la société HOTEL DE [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes et en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé ;A titre subsidiaire, écarter de la mission de l’expert telle que proposée par la société HOTEL DE [Localité 1] la mention soulignée et en gras suivante : Décrire les désordres et les défauts de conformités allégués dans l’assignation et dans le procès-verbal de la Commission de sécurité et de l’arrondissement de [Localité 3] du 13 juin 2024, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres ou défauts connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; En tout état de cause, débouter la société HOTEL DE [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la société HOTEL DE [Localité 1] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le dossier était évoqué à l’audience des référés du 22 janvier 2026 et mis en délibéré au 5 mars 2026.

Motifs de la décision

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

La SARL STV s’oppose à la mesure d’expertise considérant que toute action à son encontre est manifestement vouée à l’échec. Elle fait valoir que la société HOTEL DE [Localité 1] ne démontre pas les désordres allégués et indique qu’elle n’est pas responsable de l’avis défavorable de la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 3], alors même que la même commission lui avait délivré un avis favorable le 22 mai 2019. Elle ajoute que dans la promesse de vente était annexé un rapport de vérifications des installations électriques établi par la société SOCOTEC le 5 janvier 2022, faisant état de plusieurs observations sur les installations électriques.

En l’espèce, la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 3] a délivré un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel de [Localité 1], mettant notamment en lumière la présence de non-conformités affectant l’installation électrique, l’absence ou le dysfonctionnement de porte de recoupement, des défauts d’isolement.

En outre, la commission a prescrit 15 mesures, notamment la transmission pour avis de la sous-commission départementale d’un dossier de régularisation suite aux travaux réalisés dans l’établissement en 2015, ou la mise à jour à jour le plan d’intervention suite aux différents travaux réalisés en 2015 et les fixer aux entrées de l’hôtel et du restaurant.

Si la SARL STV indique que le demandeur était informé des difficultés affectant l’installation électrique, au regard du rapport établi par la SOCOTEC le 5 janvier 2022, il n’est pas établi que la société HOTEL DE [Localité 1] avait connaissance de l’étendue des risques, notamment d’éclosion d’un incendie, décelé par la commission de sécurité.

Dès lors, au regard des non-conformités décelées, la mise hors de cause de la SARL STV en qualité de vendeur apparaît prématurée et la société HOTEL DE [Localité 1] justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qui sera ordonnée au contradictoire des parties.

Sur la mission de l’expert

En l’espèce, conformément à la demande de la société STV, il convient d’exclure du champ de la mission confiée à l’expert le point de se prononcer, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres ou défauts connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation.

Sur les autres demandes

Les dépens, comprenant les frais de l’expertise, seront à la charge de la société HOTEL DE [Localité 1], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Les responsabilités n’étant pas établies, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder monsieur [W] [L], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 4], avec la mission suivante :

Se rendre sur place : [Adresse 4] (France) ; Décrire les désordres et les défauts de conformités allégués dans l’assignation et dans le procès-verbal de la Commission de sécurité et de l’arrondissement de [Localité 3] du 13 juin 2024 ; préciser où ils se situent, les photographier si cela est possible ou les représenter;

Dire ces désordres ou défauts de conformité existent notamment au regard des dispositions applicables aux établissement recevant du public de type 0 et N 5ème catégorie ; Préciser si les désordres ou défauts de conformité existaient lors de la signature de l’acte de cession du fonds de commerce par la SARL STV à la SARL HOTEL DE [Localité 1] le 22 juin 2022, dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences, ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à la cession, notamment s’ils sont la conséquence de modifications ou travaux réalisés ou la conséquence d’une évolution des normes aux établissement recevant du public de type 0 et N 5ème catégorie ; Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ou défauts de conformité ; Décrire et quantifier les dépenses supplémentaires supportées par la demanderesse en raison des désordres ; Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection et à la mise en conformité des installations par rapport à l’activité exercée par la SARL HOTEL DE [Localité 1] ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ; Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; Décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par la demanderesse (trouble de jouissance…) ; Déposer un pré-rapport et laisser un délai suffisant aux parties afin de recueillir leurs observations dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par la société HOTEL DE [Localité 1] qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 euros) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement bancaire (RIB à demander à la régie : [Courriel 1]) auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens seront mis à la charge de la société HOTEL DE [Localité 1], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés