Tribunal Judiciaire de Saint-Omer, 3e chambre, 5 février 2026, n° 25/01173

TJ Saint-Omer 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Absence d'état des lieux
La cour a estimé que le bailleur n'a pas justifié la retenue du dépôt de garantie en ne produisant pas d'état des lieux, ce qui l'oblige à restituer le montant dû.
Accepté
Retard dans la restitution du dépôt de garantie
La cour a jugé que le bailleur devait payer la majoration légale en raison de son retard dans la restitution du dépôt de garantie.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le bailleur aux dépens et à verser une indemnité aux demandeurs en application de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Omer, 3e ch., 5 févr. 2026, n° 25/01173
Numéro(s) :	25/01173
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Françoise CAMBRAI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01173 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-CAMG

N° de Minute : 26/00046

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

[D] [T] épouse [K]

[U] [K]

[F] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [D] [T] épouse [K]

née le 27 Septembre 1974 à [Localité 3] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Françoise CAMBRAI, avocat au barreau de SAINT-OMER

M. [U] [K]

né le 15 Février 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Françoise CAMBRAI, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

M. [F] [Z], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2014, Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] ont pris à bail auprès de Monsieur [F] [Z] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5].

Le 8 juillet 2024, Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] ont donné congé à leur bailleur.

Par lettre recommandée réceptionnée le 28 février 2025, Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] ont mis en demeure Monsieur [F] [Z] d’avoir à leur restituer la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie, outre 10 % par mois de retard depuis septembre 2024, soit 450 euros en cas de paiement avant le 5 mars ou 525 euros après cette date.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 septembre 2025, Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] ont fait assigner Monsieur [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d’obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

750 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

1 000 euros correspondant à la majoration arrêtée à août 2025 et à parfaire à la date du jugement,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 4 décembre 2025, Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K], représentés, maintiennent leurs demandes.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’aucun état des lieux n’a été réalisé, ni à l’entrée ni à la sortie.

Monsieur [F] [Z] comparaît en personne. Il demande le rejet des demandes de Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K].

Au soutien de sa demande, il indique que la maison était dans un état délabré.

Motifs de la décision

1. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

«Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

En application des dispositions de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [F] [Z], sur qui repose la preuve du bien fondé de la retenue du dépôt de garantie, ne verse aux débats ni l’état des lieux d’entrée ni l’état des lieux de sortie.

Les photos non circonstanciées des lieux et les deux attestations de témoin, l’une de sa fille l’autre d’un ami, ne peuvent suffire à combler le défaut de production d’un état des lieux contradictoire tel que prévu par la loi.

Monsieur [F] [Z] ne justifie par conséquent pas le bien fondé de la retenue du montant du dépôt de garantie, qu’il aurait donc dû rendre dans le délai maximal d’un mois suivant la remise des clés, soit au plus tard le 9 septembre 2024, la date de fin de préavis indiqué dans la lettre de congé des demandeurs étant fixé au 8 août 2024.

Monsieur [F] [Z] ne peut prétendre ne pas avoir eu connaissance de l’adresse des demandeurs, alors que ces derniers produisent une lettre recommandée réceptionnée par Monsieur [Z] le 28 février 2025 dans laquelle il demande la restitution du dépôt de garantie et qui mentionne leur adresse.

Monsieur [Z] devra donc restituer le montant du dépôt de garantie, soit 750 euros, outre la somme de 900 euros au titre de l’indemnité légale de 10% arrêtée au jour de l’assignation, date à partir de laquelle Monsieur [Z] a pu légitimement attendre la décision de justice après avoir fait valoir ses arguments.

Partant, il convient de condamner Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] la somme de 750 euros en restitution du dépot de garantie, outre la somme de 900 euros au titre de l’indemnité légale de 10% arrêtée au jour de l’assignation.

2. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Monsieur [Z] sera en outre condamné à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] la somme de 750 euros en restitution du montant du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] la somme de 900 euros au titre de la majoration légale de 10 % arrêtée à la date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [U] [K] la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE