TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ACG

N° MINUTE :

2025/14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e JOUAN Sylvie Avocate inscrite au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09317 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ACG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 03 mars 2022, la SA ADOMA a donné en location une chambre meublée à M [V] [Y] situé dans le loyer-logement du [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 443, 82 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la SA ADOMA a mis en demeure M [V] [Y] de payer la somme de 1138, 87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 janvier 2024.

Par acte d’huissier en date du 25 septembre 2024, la SA ADOMA a fait assigner M [V] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner M [V] [Y] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2937, 35 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 8 janvier 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, la SA ADOMA, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4845, 42 euros, selon décompte en date du 15 janvier 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, M [V] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M [V] [Y] est soumis à la législation des logements-la SA ADOMAs résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement la SA ADOMA plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-la SA ADOMA est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 03 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et un courrier de mise en demeure de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 1138, 87 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à personne, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M [V] [Y] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 8 février 2024.

M [V] [Y] étant sans droit ni titre depuis 9 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la contrat de résidenceleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M [V] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ADOMA produit un décompte démontrant que M [V] [Y] reste lui devoir la somme de 4845, 43 euros à la date du 15 janvier 2025 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, M [V] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4845, 43 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1138, 87 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M [V] [Y] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M [V] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 03 mars 2022 entre la SA ADOMA et M [V] [Y] concernant la chambre située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M [V] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M [V] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M [V] [Y] à verser à la SA ADOMA la somme de 4845, 43 euros (décompte arrêté au 15 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2024 sur la somme de 1138, 87 euros et à compter du 6 décembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE M [V] [Y] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit 477, 02 euros, à compter du 16 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M [V] [Y] à verser à la SA ADOMA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [V] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.