TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/02353 – N° Portalis DB22-W-B7J-S53P

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic dûment habilité, le cabinet Protection Immobilière Industrielle et Commerciale (PIIC), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 582 107 009 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Emmanuel COSSON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Céline BORREL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [V]

C/O MMR-IS CONSULTING (gérant),

[Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 24 Avril 2025 reçu au greffe le 29 Avril 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Janvier 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026 pour surcharge magistrat et 16 Avril 2026 et surcharge greffe.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [V] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] (78) soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à l’intéressé une lettre de mise en demeure en date du 21 janvier 2025.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 24 avril 2024, fait assigner M. [J] [V] devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes

suivantes :

— Vu les articles 10,10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

— Vu les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

— Vu l’article 1240 Code Civil :

— Condamner Monsieur [J] [V] à payer au Syndicat des

Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic PIIC :

— la somme, en principal, de 9.859,89 euros – au 8 avril 2025-2ème trimestre 2025 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

— la somme de 285,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et le défendeur n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic,

— le relevé de propriété,

— une lettre recommandée avec AR du 21 janvier 2025 portant sur la somme de 9.584,20 euros arrêtée au 21 janvier 2025 -1er trimestre 2025 inclus,

— un relevé de compte du syndic faisant apparaitre un solde débiteur de 10.144,89 euros dont 285 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement (soit deux lettres de mise en demeure à 120 euros et une mise en demeure à 45 euros),

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 13 décembre 2019,

11 décembre 2020, 9 décembre 2021, 14 décembre 2022, 24 janvier 2023,

13 décembre 2023 et 18 décembre 2024,

— les attestations de non recours,

— les relevés des factures de charge et état des dépenses,

— une facture afférente à la lettre de mise en demeure du 21 janvier 2025 d’un montant de 120 euros,

— un décompte actualisé au 1er janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur de 11.449,71 euros.

A titre liminaire, il sera relevé que ce décompte actualisé ne peut pas être pris en compte dès lors qu’il n’a pas fait l’objet d’une signification à partie défaillante.

De plus, il n’est produit aucun justificatif en ce qui concerne le solde antérieur au 1er juillet 2019 pour un montant de 2.422,16 euros.

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges

étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 7.437,73 euros

(9.859,89 – 2.422,16).

Dès lors, il convient de condamner M.[J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.437,73 euros euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, seuls sont justifiés les frais de mise en demeure du 21 janvier 2025 d’un montant de 120 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M. [J] [V] à la somme de 700 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [V] qui est condamné par le présent jugement, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M.[J] [V] sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [J] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

7.437,73 euros au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025,120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,700 euros au titre des dommages intérêts,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne M. [J] [V] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT