COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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N° RG 24/00339 – N° Portalis DB2D-W-B7I-CP57

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Minute N° 2025/0306

JUGEMENT

DU 09 Décembre 2025

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PARTIE DEMANDERESSE :

Mme [R] [A] [V] [L]

née le 11 Mars 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG

M. [J] [T] [N] [L]

né le 13 Janvier 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [U] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e PAUL PETITFOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Françoise REINHARDT, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,

Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,

Signé par Françoise REINHARDT, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [L] et Mme [R] [L] ont été locataires d’un logement appartenant à M. [U] [B] du 1er août 2021 au 2 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 novembre 2024, ils ont fait citer leur ancien bailleur devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de divers frais et dommages et intérêts.

En l’état de leurs dernières conclusions, ils demandent au tribunal de condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

—  124,32 euros au titre de matériels anti-humidité ;

—  150 euros au titre de frais de mise en déchetterie ;

—  1 500 euros au titre de la valeur des meubles mis en déchetterie ;

—  267,45 euros au titre de frais de constat ;

—  4 500 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible ;

—  1 680 euros en restitution de charges injustifiées ;

—  450 euros en restitution du dépôt de garantie, augmenté de 45 euros par mois de retard à compter du mois de mai 2023 ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du CPC ;

— les dépens.

Le défendeur demande au tribunal :

— de débouter les époux [L] de leurs demandes ;

— de les condamner solidairement, à défaut in solidum, au paiement des sommes suivantes :

911,83 euros représentant un solde de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023, subsidiairement de la date de « délivrance de la présente assignation » ;4 724,25 euros en remboursement de dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter d 22 décembre 2023, subsidiairement de la date de « délivrance de la présente assignation » ;2 500 euros en application de l’article 700 du CPC ;les dépens comprenant les frais d’exécution.

Les moyens respectifs des parties seront exposés dans les motifs de la décision.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 14 octobre 2025 en présence des représentants des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les troubles de jouissance invoqués par les demandeurs :

Les locataires se plaignent de la présence de moisissures dans les lieux loués.

L’état des lieux d’entrée montre que le logement était en très bon état, de sorte qu’il n’est pas contestable que le bailleur a satisfait à son obligation de délivrance.

L’apparition de moisissures et leur importance croissante en cours de bail ne font aucun doute au regard des photographies produites.

La responsabilité du bailleur ne peut toutefois être retenue qu’à condition que ces moisissures proviennent d’un manquement de sa part à ses obligations, ce qui implique d’en déterminer la cause, et qu’il ait été mis en demeure d’y remédier.

— En l’espèce, il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure pendant la durée du bail, ni par lettre recommandée, ni par lettre simple.

Les demandeurs se sont limités à adresser des SMS à leur bailleur aux mois d’octobre et novembre 2021 ainsi que le 7 janvier 2023 ; aucune demande claire n’y est toutefois formulée.

Suite à cette information, M. [B] indique, sans être contredit sur ce point, qu’il s’est rendu sur place en octobre 2021, a vérifié les VMC, et ajouté une grille d’aération.

La démarche des époux [L] consistant à faire venir un huissier le 27 octobre 2022 sans en informer leur bailleur, plutôt que d’adresser à celui-ci une demande claire, l’invitant à venir constater sur place les désordres et à y remédier, est particulièrement surprenante et pour le moins inappropriée.

Il est tout aussi étonnant que les rapports de l’organisme « Résilians » désigné par leur assureur n’aient été transmis à M. [B] qu’avec la lettre de résiliation de bail.

L’ensemble de ces différents éléments ne permet pas de se convaincre de la bonne foi des demandeurs.

— La cause de l’humidité n’a jamais été déterminée, les rapports de recherche de fuite de « Résilians » ne pouvant pas être qualifiés d’expertise.

Outre que M. [B] n’a jamais été convoqué aux opérations réalisées par cet organisme (le fait qu’il en ait été informé par ses locataires ne valant pas convocation), aucune conclusion sérieuse ne ressort de ces rapports.

Le rapport du 1er septembre 2021 relève d’ailleurs que les supports étaient secs, ce qui va à l’encontre de ce que soutiennent les demandeurs.

Ce rapport préconise l’installation de bouches VMC, ce qui n’est pas pertinent et démontre son peu de sérieux, puisque celles-ci existaient déjà (alors même qu’elles n’étaient pas obligatoires au regard de la date de construction de l’immeuble).

Le rapport du 24 décembre 2021 préconise en priorité d’aérer régulièrement le logement et de chauffer davantage les pièces, ainsi que :

— de nettoyer annuellement les grilles d’entrée et d’extraction d’air du logement ;

— de vérifier le système de VMC ;

— de détalonner les portes intérieures ;

— de réaliser un passage d’air sur les menuiseries extérieures.

Les trois premières préconisations relèvent des obligations des locataires.

Rien ne justifie la nécessité de vérifier le système de VMC, aucun dysfonctionnement n’étant relevé dans ce rapport.

Si les deux dernières suggestions impliquaient une intervention du bailleur, encore aurait-il fallu que celui-ci en soit informé, ce qui n’a pas été le cas, le rapport ne lui ayant été communiqué qu’au moment de la résiliation du bail.

Le constat de commissaire de justice du 27 octobre 2022 évoqué plus haut n’est pas davantage de nature à établir l’origine des désordres.

Ce constat n’a pas de caractère contradictoire, le bailleur n’ayant pas été invité à y assister.

Il a été effectué après plus d’un an d’occupation des locaux et alors que les désordres étaient déjà constitués.

Il consiste essentiellement à constater la présence de moisissures, aucune des personnes invitées à assister à ce constat (un électricien et une entreprise « Tout Services ») n’ayant compétence pour déterminer l’origine des moisissures.

De plus, là encore, ce constat n’a pas été transmis à M. [B], celui-ci indiquant, sans être contredit, n’en avoir eu connaissance que dans le cadre de la procédure.

Le dysfonctionnement d’une bouche de VMC, seul élément potentiellement utile du constat, ne lui a donc pas été signalé.

Il apparaît au surplus que ce dysfonctionnement n’existait pas lors de l’intervention de Résilians en décembre 2021, cet organisme ayant au contraire constaté le bon fonctionnement des deux bouches de VMC.

L’absence de responsabilité du bailleur résulte enfin du fait qu’aucun problème d’humidité n’a jamais été rencontré par les autres occupants de l’immeuble, dont les propriétaires et employés du salon de coiffure voisin, ni surtout par Mme [Z] [S], entrée dans le logement un mois et demi après le départ de M. et Mme [L].

Celle-ci atteste en effet qu’après un an et demi d’occupation des lieux, elle n’a « constaté aucun problème dans ce logement propre et agréable ».

De la même façon, Mme [F] [X] certifie, dans une attestation du 30 janvier 2025, que le logement qu’elle occupe depuis le 1er août 2024, situé dans le même immeuble (sans qu’il soit possible d’affirmer qu’il s’agit du logement précédemment occupé par les demandeurs) est lumineux, agréable à vivre, sans moisissures et très propre.

Le document non daté émanant de Mme [M] [D], faisant mention d’ « un problème d’humidité » ne peut pas être considéré comme une attestation, puisqu’il ne répond à aucune des exigences du code de procédure civile.

Il est contredit par les documents produits par le bailleur : Mme [D] y déclare en effet avoir été locataire de son logement (distinct du logement litigieux, mais situé dans le même immeuble) à compter de janvier 2017, tandis que l’état des lieux d’entrée, portant la mention « RAS » a été établi le 15 janvier 2018, soit un an plus tard.

Un document signé par M. [B] et Mme [D] certifie que le logement a été restitué le 21 juillet 2023 dans un état identique à celui de l’entrée de la locataire, 5 ans et demi plus tôt, ce qui n’aurait certainement pas été le cas si les murs avaient présenté des traces de moisissures.

Le courrier de Mme [C] [P] [K] n’est pas plus crédible.

Celle-ci y indique en effet avoir été locataire du logement litigieux du 1er décembre 2020 au 31 juillet 2021, et avoir signalé au bailleur, lors de l’état des lieux de sortie, des moisissures à plusieurs endroits, l’ayant contrainte à jeter de nombreuses affaires.

L’état des lieux établi le 1er août 2021 à l’entrée des époux [L] dans le logement, soit le lendemain du départ de Mme [P], montre pourtant que celui-ci était en très bon état, sans aucune mention de moisissures.

De plus, invitée à régulariser son attestation afin de la rendre conforme aux exigences du code de procédure civile, Mme [P] [K] indique que le problème était « vraiment minime ».

L’état des lieux de sortie établi le 31 juillet 2021 avec Mme [P] [K] montre enfin que celle-ci n’a strictement rien signalé à son bailleur, contrairement à ce qu’elle soutient dans son attestation, qui apparaît ainsi de pure complaisance.

Il ne peut enfin être tiré aucune conséquence du fait que la VMC du salon de coiffure ait dû être changée dix ans plus tôt, ce changement démontrant au contraire la réactivité du bailleur.

Il n’est en conséquence pas établi que les moisissures présentes dans les lieux au départ des demandeurs soient imputables à un manquement du bailleur à ses obligations.

Les demandes en lien avec ce problème de moisissures, soit :

— la demande tendant à l’allocation de dommages et intérêts

— les demandes de remboursement de matériels anti-humidité, de frais de mise en déchetterie ainsi que de la valeur des meubles mis en déchetterie

ne seront donc pas accueillies.

Sur les frais de remise en état :

Les lieux ont été restitués en mauvais état, puisque l’ensemble des murs présentait des traces importantes de moisissures, sans que les locataires aient jamais rien entrepris pour y remédier.

Ils ne prétendent en effet pas avoir effectué de nettoyage en cours de bail, de sorte que les moisissures ont proliféré.

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que l’indemnisation réclamée en fin de bail au titre de réparations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux de remise en état par le propriétaire, de sorte que celui-ci n’est pas tenu de produire des factures.

Le bailleur avait initialement indiqué à ses locataires, par courrier du 29 juin 2023, soit dans le délai prévu par l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il entendait retenir l’intégralité du dépôt de garantie, à hauteur de 379,10 euros au titre des frais de remise en état et à titre de provision pour régularisation des charges pour le solde, aucune main d’œuvre n’étant facturée.

Il indique qu’il entend désormais mettre en compte les sommes suivantes :

—  3 740 euros (devis [H] pour nettoyage et remise en peinture des murs)

—  759,25 euros (devis Idea Bois Concept pour la fourniture de plinthes et parquets)

—  675 euros pour perte de loyer pendant un mois et demi

soit un total de 5 174,25 euros, dont à déduire le dépôt de garantie de 450 euros.

Il met en conséquence en compte une somme de 4 724,25 euros.

— Sur le devis relatif au nettoyage et à la remise en peinture des murs :

Ces travaux étaient incontestablement nécessaires au regard de l’état des lieux de sortie, l’ensemble des murs présentant des taches de moisissures.

M. [B] est en conséquence en droit de mettre en compte la peinture utilisée ainsi qu’un forfait main d’œuvre puisqu’il a lui-même réalisé les travaux.

Au regard des différents devis produits, ce forfait main d’œuvre pour le nettoyage des moisissures, le traitement des surfaces et la remise en peinture peut être évalué à 2 000 euros.

Une somme de 2 379,10 euros sera donc retenue à ce titre.

— Sur le devis Idéa Bois Concept :

M. [B] ne donne aucune explication sur la ou les pièces concernées par le remplacement du parquet et des plinthes.

La lecture de l’état des lieux de sortie ne permet pas de se convaincre de la nécessité de ce changement, dès lors qu’il n’est fait état que d’une plinthe décollée, ce qui était déjà signalé dans l’état des lieux d’entrée.

Ce devis ne sera donc pas retenu.

— Sur la perte de loyer :

Les époux [L] ont quitté les lieux le 2 mai 2023.

Les travaux pouvaient aisément être réalisés pour la fin du mois de mai 2023.

La facture d’achat de peinture jointe au courrier de M. [B] du 29 juin 2023 est d’ailleurs datée du 15 mai 2023.

Une nouvelle location au 1er juin était donc envisageable.

Les locataires ne peuvent en conséquence pas être tenus pour responsable de ce que Mme [S] ne soit entrée dans les lieux qu’en date du 23 juin 2023.

Seul le loyer pour la période du 2 au 31 mai 2023, soit un montant de 450 X 29/31 = 421 euros sera donc mis à leur charge.

Après déduction du dépôt de garantie, les époux [L] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de

2 379,10 + 421 – 450 = 2 350,10 euros

portant intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les charges :

Les époux [L] demandent la restitution d’une somme de 1 680 euros, représentant la totalité des avances sur charges qu’ils ont versées, au motif que M. [B] ne justifierait pas du décompte réel de charges.

Ils invoquent l’absence de toute mention de relevé des compteurs sur l’état des lieux d’entrée en leur possession, s’agissant de l’eau comme du chauffage.

Ils font également valoir qu’ils ont réglé l’électricité des parties communes pour un montant excédant leur quote part.

— Sur les charges de chauffage :

L’état des lieux signé par les parties à l’entrée de locataires porte la mention « sur chaque radiateur est présent un compteur (propriété d’OCEA), ils sont plombés. Toute intervention sur ces compteurs est interdite ».

Il est exact que les relevés de ces différents compteurs ne sont pas indiqués sur cet état des lieux.

Pour autant, les époux [L] ne contestent pas que leur appartement ait été chauffé pendant toute la période où ils ont occupé les lieux, étant rappelé qu’en application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

M. [B] produit les relevés des compteurs à la sortie de Mme [P], ainsi que ceux établis pendant les périodes d’occupation des lieux par les époux [L].

Il précise que, contrairement à ce soutiennent les demandeurs, le relevé de ces compteurs ne repose pas sur ses déclarations, mais est automatisé et effectué par la société OCEA.

Par courrier du 13 octobre 2022, le bailleur a envoyé aux époux [L] un décompte de régularisation des charges de chauffage pour la période du 1er août 2021 au 30 juin 2022, faisant apparaître un montant de 1 144,44 euros à leur charge, dont à déduire les acomptes versés ([Immatriculation 5] mois), soit un solde de 264,44 euros.

Selon le bailleur, non contredit sur ce point, les demandeurs ont réglé ce montant en novembre 2022 sans formuler aucune réserve.

Par courrier du 13 septembre 2023, le bailleur a envoyé aux époux [L] un décompte de régularisation des charges de chauffage pour la période du 1er août 2022 au 1er mai 2023, faisant apparaître un montant de 1 291,51 euros à leur charge, dont à déduire les acomptes versés (80 X 10 mois), soit un solde de 491,51 euros.

Ces deux décomptes comportent en annexe les justificatifs établis par la société OCEA.

Il en résulte que les époux [L] restent redevables, au titre des charges de chauffage pour la période du 1er août 2022 au 1er mai 2023, d’un solde de 491,51 euros, au paiement duquel ils seront condamnés solidairement.

— Sur les charges d’eau :

Le relevé du compteur ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée en possession des locataires.

Ce relevé au jour de leur sortie a été communiqué par l’huissier par courrier du 10 octobre 2023 ; il n’est en conséquence pas contestable.

M. [B] ne s’explique pas sur l’incohérence entre le chiffre de 45 m3 qu’il a porté sur l’état des lieux d’entrée [L] et celui de 33 m3 figurant sur l’état des lieux de sortie [P], étant observé qu’il apparaît effectivement peu vraisemblable que 12 mètres cube aient été consommés entre le 31 juillet et le 1er août 2021.

Le chiffre de 31 m3 figurant sur l’état des lieux du 31 juillet 2021 n’apparaît pas contestable, ce document étant signé par Mme [P].

Le fait que M. [B] ait retenu le chiffre de 45 m3 est en faveur des époux [L], étant là encore observé que ces derniers ne prétendent pas n’avoir pas consommé d’eau pendant leurs 21 mois d’occupation des lieux.

M. [B] fournit des décomptes détaillés des charges d’eau et d’assainissement, accompagnés des factures correspondantes.

Ses calculs ne sont pas contestés par les époux [L].

Les montants facturés à hauteur de 394,50 euros seront en conséquence retenus.

— Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Le décompte effectué par M. [B] est étayé par la production des avis d’imposition correspondants et ne fait l’objet d’aucune observation de la part des demandeurs.

Le montant en résultant pour l’année 2022 a d’ailleurs été réglé sans contestation par les époux [L].

La somme de 25,17 euros réclamée pour la période du 1er janvier au 30 avril 2023 sera en conséquence mise à la charge des défendeurs, qui seront ainsi condamnés solidairement au paiement d’une somme de

491,51 + 394,50 + 25,17 = 911,18 euros.

— Sur l’électricité des communs :

Les époux [L] exposent que pendant toute la période de location, ils ont réglé les frais d’électricité pour une partie importante des communs.

M. [B] réplique qu’un sous-compteur permettait de décompter l’électricité des parties communes, sans qu’aucun décompte ait toutefois été effectué en fin de bail, un accord verbal permettant à la fille des époux [L] de recharger sa voiture électrique dans la cour.

Il n’y a pas lieu d’examiner plus avant les longs développements des parties sur ce point, dès lors qu’aucune demande n’est formulée à ce sujet, que ce soit par le bailleur ou par les époux [L], qui ne produisent pas même leurs factures d’électricité.

Sur le dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie versée à l’entrée des locataires dans les lieux a été déduit du montant mis à leur charge au titre des frais de remise en état du logement.

Le bailleur n’étant ainsi redevable d’aucun montant à ce titre, il n’y a pas lieu de faire application des pénalités prévues à l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais de constat d’huissier :

Le bailleur démontre avoir réglé la moitié du coût du constat, conformément à l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 par la production de la facture annotée par l’huissier.

Aucun montant ne sera donc mis à sa charge à ce titre.

Aux termes de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir dans le jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [J] [L] et Mme [R] [L] de l’ensemble de leurs demandes, comprenant la demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [L] et Mme [R] [L] solidairement à payer à M. [U] [B] les sommes de :

—  2 350,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, au titre des frais de remise en état du logement et de la perte de loyer, déduction faite du dépôt de garantie ;

—  911,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, au titre du solde restant dû sur les charges locatives ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE M. [J] [L] et Mme [R] [L] in solidum aux dépens.

Le greffier, Le juge,