TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Dominique TOURNIER

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09024

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAY

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société VIANOVA GESTION, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263

DÉFENDERESSE

Madame [T] [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non-représentée

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09024 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [T] [R] [P] est propriétaire des lots de copropriété 136, 204 et 238 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 mai 2024 et remise au destinataire le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [T] [R] [P] de payer la somme de 18.448,94 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de Maitre [O] [L], commissaire de justice signifié les 12 et 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 4] a fait assigner Mme [T] [R] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner [T] [R] [P] au paiement de la somme de 18.804,03 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [T] [R] [P] au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [T] [R] [P] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [T] [R] [P] au paiement de la somme de 2.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Mme [T] [R] [P] a été citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), le commissaire de justice instrumentaire n’ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [T] [R] [P] est propriétaire des lots n°136, 204 et 238 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2027, 3 mai 2018, 17 décembre 2018, 11 février 2020, 2 mars 2021, 7 juin 2022, 7 mars 2023 et 10 décembre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 01/07/2015 au 30/06/2016, du 01/07/2016 au 30/06/2017, du 01/07/2017 au 30/06/2018, du 01/07/2018 au 30/06/2019, du 01/07/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2020 au 30/06/2021, du 01/07/2021 au 30/06/2022, et du 01/07/2023 au 30/06/2024, fixé les budgets prévisionnels des exercices du 01/07/2017 au 30/06/2018, du 01/07/2018 au 30/06/2019, du 01/07/2019 au 30/06/2020, du 01/07/2021 au 30/06/2021, du 01/07/2022 au 30/06/2023, du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2025 au 30/06/2026, et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours des assemblées générales des 5 avril 2027, 3 mai 2018, 17 décembre 2018, 11 février 2020, 2 mars 2021, 7 juin 2022, 7 mars 2023 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance arrêté au 31 mai 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [T] [R] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.114,03 euros.

Mme [T] [R] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 31 mai 2024, 4ème appel de fonds 2024 inclus (exercice 01/07/2023 au 30/06/2024).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 690 euros se décomposant comme suit :

02/03/2021 : relance : 30,00 €05/05/2017 : relance : 30,00 €07/09/2017 : relance : 30,00 €14/12/2017 : relance : 30,00 €28/02/2018 : relance : 30,00 €14/09/2018 : relance : 36,00 €15/11/2018 : relance : 42,00 €10/12/2018 : relance : 42,00 €16/11/2020 : relance : 42,00 €10/05/2021 : relance : 42,00 €26/10/2021 : relance : 42,00 €27/01/2022 : relance : 42,00 €30/05/2022 : relance : 42,00 €07/09/2023 : relance : 42,00 €07/11/2023 : relance : 42,00 €05/12/2023 : relance : 42,00 €09/02/2024 : relance : 42,00 €16/05/2024 : mise en demeure : 42,00 €

Il est de jurisprudence constante que les frais de relance ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter d’une mise en demeure faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie que d’une mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, datée du 16 mai 2024.

L’ensemble des frais « de relance » antérieurs à cette mise en demeure sera donc écarté.

Le seul contrat de syndic produit est conclu pour la période allant du 10 décembre 2024 jusqu’au 31 mars 2026, soit postérieurement à l’envoi de la mise en demeure du 16 mai 2024, rendant impossible la vérification du montant contractuellement stipulé pour cette prestation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.200 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [P] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [P] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son dernier règlement au titre des charges remontant à février 2020.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [T] [P] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [R] [P], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [T] [R] [P] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de :

18.114,03 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 31 mai 2024), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [T] [R] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente