Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 3 septembre 2024, n° 23/06632

TJ Strasbourg 3 septembre 2024

Arguments

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Rejeté
Prescription des actions dérivant d'un contrat de bail
La cour a estimé que la demande de régularisation a été faite dans le délai de trois ans, le point de départ de la prescription étant le 6 décembre 2019, date à laquelle le bailleur a pu procéder à la régularisation.
Rejeté
Dommages et intérêts pour charges locatives
La cour a rejeté cette demande, considérant que les charges n'étaient pas prescrites et que la demande de régularisation était légitime.
Accepté
Arriérés de loyers dus par la locataire
La cour a constaté que la locataire n'a pas contesté le principe ni le montant de la dette, et a donc condamné la locataire au paiement des arriérés.
Accepté
Dépenses judiciaires engagées par le bailleur
La cour a accordé cette demande en raison des démarches judiciaires effectuées par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 3 sept. 2024, n° 23/06632
Numéro(s) :	23/06632
Importance :	Inédit
Dispositif :	Statue à nouveau en déboutant le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence APPRILL-THOMPSON
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL - AGENCE DE [ Localité 10 ]

Texte intégral

N° RG 23/06632 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MDZU

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/06632 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MDZU

Minute n°

copie exécutoire le 03 septembre 2024 à :

— Mme [I] [O]

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

pièces retournées

le 03 septembre 2024

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [I], [V] [O]

née le à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – AGENCE DE [Localité 10]

venant aux droits de la SA d'[Adresse 7]

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 07 Mai 2024

Délibéré prorogé le 02 juillet 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en dernier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST a donné à bail à Madame [I] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5]. Cet appartement se situe dans un ensemble immobilier comprenant d’autres immeubles appartenant à des tiers. La gestion de cet ensemble immobilier est assurée par une association syndicale libre.

Estimant que les charges locatives de l’année 2018 réclamées sont prescrites, Madame [I] [O] a saisi le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10], par requête du 7 août 2023, aux fins de condamnation de la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL (ci-après la SA CDC HABITAT SOCIAL), venant aux droits de la société anonyme d’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST, à lui rembourser la somme versée au titre des charges de l’année 2018, outre des dommages et intérêts.

Par mention au dossier en date du 16 août 2023, le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] s’est déclaré incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2023 et a été renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 7 mai 2024, Madame [I] [O], comparante en personne, reprend les termes de ses conclusions en date du 29 février 2024 et demande :

De dire et juger que sa demande est recevable ;De constater que les sommes demandées par le défendeur sont prescrites ;De condamner le défendeur au paiement d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts et aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Madame [I] [O] fait valoir que les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans, et que les sommes réclamées au titre de l’année 2018 l’ont été par un décompte établi le 26 octobre 2022. Madame [I] [O] précise que le bailleur disposait des fractures pour l’année 2018 et que le syndic ne gère que les espaces verts et le parking sous-terrain. Dès lors, l’absence de transmission de documents par le syndic n’empêchait nullement la transmission par la SA CDC HABITAT SOCIAL d’un décompte de charges avec les éléments en sa possession. Madame [I] [O] indique que le décompte de charges a été établi sur une période de quinze mois, du 1er janvier 2018 au 31 mars 2019, uniquement afin de pouvoir facturer des sommes prescrites aux locataires.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 15 janvier 2024. Elle conclut à l’irrecevabilité des demandes de Madame [I] [O], au rejet de ses demandes et à sa condamnation à lui verser un montant de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La société bailleresse ajoute également oralement une nouvelle demande de condamnation de Madame [I] [O] à lui verser un montant de 1 688 € au titre des arriérés de loyers selon décompte du 6 mai 2024.

À l’appui de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que le point de départ de la prescription est le jour où le bailleur a entre les mains tous les documents lui permettant de régulariser les charges. Dès lors, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que le point de départ de la prescription est le 31 décembre de l’année où la régularisation aurait dû être faite. Dans le cas où le bailleur ne dispose pas de tous les éléments l’année de la régularisation, la SA CDC HABITAT SOCIAL indique que le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le bailleur dispose de l’ensemble des documents lui permettant de procéder à la régularisation. En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL indique qu’elle ne pouvait procéder à la régularisation des charges pour l’année 2018 qu’à compter de l’approbation des comptes de l’association syndicale libre par les assemblées générales du 30 novembre 2018 et du 27 novembre 2019. La SA CDC HABITAT SOCIAL indique que ce n’est qu’à la date de réception du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 novembre 2019, soit le 6 décembre 2019, qu’elle disposait des éléments lui permettant de procéder à la régularisation, de sorte que le délai de prescription a commencé à courir à compter du 6 décembre 2019 s’agissant des charges pour l’année 2018. Ainsi, la SA CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que le délai de prescription courait jusqu’au 6 décembre 2022, et que le décompte de régularisation de charges a été établi et adressé à Madame [I] [O] le 26 octobre 2022, soit avant l’expiration du délai de prescription. Enfin, la SA CDC HABITAT SOCIAL indique que le décompte de régularisation n’a pas été établi sur quinze mois mais sur douze, étant rappelé que l’année d’exercice d’un syndic est de douze mois et qu’elle n’a pas à coïncider avec une année civile. L’association syndicale libre a, pour période de référence, la période allant du 1er avril au 31 mars de l’année suivante.

Madame [I] [O] ne sollicite pas de renvoi suite à la demande reconventionnelle formée à la barre par le Conseil de la société bailleresse. Elle indique à la barre qu’elle a payé le mois de mai mais n’a pas payé le mois de février, et que son arriéré s’élève à la somme de 300 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 3 septembre 2024.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Il ressort de l’article 7-1 de la loi N° 89-462 du 06 juillet 1989 que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit… ».

En l’espèce, il ressort des documents versés, notamment par la SA CDC HABITAT SOCIAL, que les procès-verbaux d’assemblées générales ont été transmis, sans que toutefois il ne soit possible de savoir exactement à quelle date ils ont été transmis à la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Cependant, les procès-verbaux qui permettaient à la SA CDC HABITAT SOCIAL de connaître l’étendue de ses droits datent du 30 novembre 2018 et du 27 novembre 2019. En conséquence, même sans connaître la date précise de notification, la demande de régularisation a été faite par le bailleur dans le délai de trois années qui a commencé à courir au plus tôt au début du mois de décembre 2019, alors que la demande de régularisation a été faite le 26 octobre 2022.

En conséquence, Madame [I] [O] sera déboutée de sa demande tendant à constater que les sommes réclamées sont prescrites.

Il sera relevé, par ailleurs, que les décomptes de régularisation, contrairement à ce que fait valoir Madame [I] [O], ne sont pas établis sur une période de quinze mois, mais sur une période de douze mois, la période de référence étant différente entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et l’association syndicale libre, mais cette période étant de douze mois à chaque fois.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SA CDC HABITAT

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Madame [I] [O] reste lui devoir la somme de 1 688 € à la date du 6 mai 2024.

Madame [I] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle indique cependant à la barre qu’elle a payé le mois de mai mais n’a pas payé le mois de février. Elle indique, sans le démontrer, que son arriéré s’élève à la somme de 300 €. Elle sera donc condamnée, en quittances et deniers, au paiement de la somme de 1 688 €.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Madame [I] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [I] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL, en quittances et deniers, la somme de 1 688 € au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 6 mai 2024, incluant le loyer du mois d’avril 2024, pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à la société anonyme CDC HABITAT SOCIAL une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge