N° RG 24/05639 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2V7

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/05639 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2V7

Minute n°

copie le 22 juillet 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 22 juillet 2025 à :

— M^e Emmanuel JUNG

— M^e Sylvia DA COSTA-DAUL

pièces retournées

le 22 juillet 2025

M^e Sylvia DA [Localité 7]-DAUL

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. JALAU

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°451 001 804

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur M^e Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [L] [C]

née le 21 Février 1988 à [Localité 8] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [C]

né le 01 Mars 1981 à [Localité 8] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sylvia DA COSTA-DAUL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[G] [E], Greffier stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 20 Mai 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière JALAU (ci-après la SCI JALAU) a donné à bail à Monsieur [V] [C] et à Madame [L] [C] un appartement à usage d’habitation avec cave et parking situé au [Adresse 4]) à 67 300 SCHILTIGHEIM par contrat du 2 avril 2016, pour un loyer mensuel de 620 €, outre 60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière JALAU a fait assigner Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par actes de Commissaire de justice signifiés le 7 juin 2024, aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat, outre des demandes d’expulsion et de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juillet 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 20 mai 2025, la société civile immobilière JALAU, représentée par son Conseil, reprend ses conclusions du 17 mars 2025 et demande, sous exécution provisoire :

De débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes ;De prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété des époux [C] à leur obligation essentielle de payer le loyer ;De constater la communication du DPE par la société civile immobilière JALAU ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 8 415,34 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires dus à la date du 17 mars 2025 ; De condamner solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 773,08 € par mois (loyer de 703,08 €, outre une provision sur charges de 70 €), outre les charges qui pourraient être dues en sus, dont le montant sera exigible jusqu’à la libération des lieux ; D’ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [V] [C] et de Madame [L] [C], dès la signification du jugement à intervenir ; D’ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tels garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ceux aux frais, risques et périls des époux [C] ;De constater l’installation d’une cloison supplémentaire par Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C], et ce sans l’autorisation de la société civile immobilière JALAU ; D’ordonner sans délai le retrait de cette cloison ;De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d’une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer à hauteur de 161,01 €, montant inclus dans l’extrait de compte.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de la société bailleresse.

Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C], représentés par leur Conseil, reprennent leurs conclusions du 16 mai 2025 et demandent, sous exécution provisoire :

De débouter la société civile immobilière JALAU l’intégralité de ses demandes ;De leur accorder des délais de paiement aux fins de règlement de la dette locative ;De juger leur demande reconventionnelle recevable et bien fondée ;De condamner la société civile immobilière JALAU à leur verser un montant de 921,71 € en réparation de leur préjudice matériel ;De condamner la société civile immobilière JALAU à leur verser un montant minimum de 5 000 € en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;De condamner la société civile immobilière JALAU au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Il y a lieu de se référer, pour un plus ample exposé des moyens formulés à l’appui de ces prétentions, aux conclusions déposées pour le compte de Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C].

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence des locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière JALAU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par la demanderesse que l’arriéré de loyers s’élève à la somme de 8 434,70 € (8 728,69 € – 132,98 € au titre de frais de Commissaire de justice du mois de juillet 2024 – 161,01 € au titre de frais de Commissaire de justice du mois de novembre 2023) au jour de l’audience.

Cet élément caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires, et leur expulsion des lieux.

L’argument développé par les époux [C] quant à leur volonté de retenir une partie du loyer est imopérant compte tenu du fait que si ces montants avaient été effectivement gardés par les locataires, ils seraient en mesure de régler l’intégralité des montants dus en une seule échéance, et ce alors qu’ils sollicitent dans le cadre de la présente procédure des délais de paiement.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société civile immobilière JALAU, arrêté à la date du 15 mai 2025, que la dette locative s’élève à la somme 8 434,70 € (8 728,69 € – 132,98 € au titre de frais de Commissaire de justice du mois de juillet 2024 – 161,01 € au titre de frais de Commissaire de justice du mois de novembre 2023).

Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C], n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8 434,70 €.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l’espèce tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, pose le principe que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »; tandis que l’article 1343-5 de ce même Code prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] indiquent être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse. Dans ces circonstances, les époux [C] seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation du bail, à défaut de départ volontaire de Monsieur [V] [C] et de Madame [L] [C], il y a lieu d’ordonner leur expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire. Il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois précité.

Il convient également, en cas de résiliation du bail, de condamner Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] solidairement à payer à la société civile immobilière JALAU une indemnité d’occupation mensuelle égale à 773,08 € (703,08 € de loyer outre 70 € d’avance sur charges) à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, outre les charges qui pourraient être dues en sus.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES ÉPOUX [C]

Sur la demande au titre du préjudice matériel

Les époux [C] sollicitent la condamnation de la société civile immobilière JALAU au paiement de la somme de 921,71 € au titre du remboursement de frais suite à la pose d’une cloison et la création d’une pièce supplémentaire dans le logement. Les époux [C] indiquent que ces travaux ont été réalisés en accord avec la société civile immobilière JALAU, ce que la société civile immobilière JALAU conteste. Ils réclament le remboursement du prix de ces travaux.

Il appartient, en l’espèce, à Monsieur [V] [C] et à Madame [L] [C] de démontrer l’accord de la société civile immobilière JALAU pour la réalisation de ces travaux. Or, Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] échouent dans cette démonstration, et ce dans la mesure où ils n’apportent pas la preuve de cet accord de la société civile immobilière JALAU. Ainsi, le DPE est versé au débat par la société civile immobilière JALAU, étant relevé que la seule production de ce document ne démontre pas cet accord.

Dès lors, Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice matériel allégué.

La société civile immobilière JALAU sollicite le retrait de cette cloison sans délai.

Il est rappelé que les dispositions du contrat de bail invoquées par la société civile immobilière JALAU (article 10 e) et article 2.2 de la notice d’information page 17) interdisent aux locataires de réaliser des travaux sans accord du locataire.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de la société civile immobilière JALAU et d’ordonner le retrait de la cloison installée dans un délai d’un mois suivants la signification du présent jugement, aux frais exclusifs des époux [C].

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les époux [C] fondent leur demande de dommages et intérêts à ce titre sur l’humidité du logement et également sur une dangerosité alléguée du balcon.

S’agissant de l’humidité alléguée dans le logement, les époux [C] fonde leurs demandes sur le DPE versé au débat par la société bailleresse et également sur un rapport de recherche de fuite.

Or, le DPE mentionne uniquement des « Recommandations d’amélioration énergétiques », reprises par les époux [C] dans leurs écritures, sans qu’il ne soit démontré l’existence de moisissures, ni leur origine.

Le rapport de recherche de fuite, dans la mesure où il a été versé au débat et soumis à la libre discussion des parties peut être retenu. Or, il ressort de ce document qu’ont été relevés :

Un manque de grilles d’aération qui empêche le renouvellement d’air dans les pièces et provoque de la moisissure dans les chambres et la cuisine,Une mauvaise isolation extérieure de l’immeuble,Un manque de VMC dans la salle de bains, ce qui empêche le renouvellement de l’air et provoque des dégâts.

Force est de constater que la société bailleresse ne fournit aucun élément de réponse quant à ses problèmes de moisissures, indiquant que ce problème de moisissures serait dû aux agissements des époux [C], à savoir l’installation de la cloison supplémentaire, et la condamnation d’une fenêtre.

Il n’est pas démontré en quoi l’installation de la cloison supplémentaire aurait pour conséquence la moisissure constatée, étant relevé, par ailleurs, que la condamnation de fenêtre alléguée n’est pas démontrée.

S’agissant de la dangerosité alléguée du balcon, les époux [C] font valoir qu’ils ne peuvent avoir accès au balcon du rez-de-chaussée qui leur permet d’accéder directement une cour intérieure. Ils versent au débat un message affiché par la SCI JALAU dans les parties communes de l’immeuble.

Il ressort de ce dernier élément, qui n’est pas contesté par la société civile immobilière JALAU, que la société bailleresse a mis en garde ses locataires, indiquant que les balcons « représentent actuellement un risque et leur réfection doit être engagée », et également que ces balcons sont « fortement endommagés ». Ainsi, le représentant de la société civile immobilière JALAU indiquent aux locataires de « NE PAS CHARGER INUTILEMENT LES BALCONS et de ne PAS LES UTILISER » pour les déplacements.

En conséquence, il y a lieu d’allouer aux époux [C] un montant de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance subi.

Il sera enfin relevé que les arguments opposés par la société civile immobilière JALAU quant au fait que le loyer est inférieur à celui appliqué dans le secteur géographique, que les époux [C] utiliseraient une place de parking supplémentaire, et qu’ils utiliseraient l’eau des parties communes pour un usage privé, outre le fait qu’ils ne sont pas démontrés, sont parfaitement inopérants.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Chacune des parties conservera ma charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] solidairement à payer à la société civile immobilière JALAU la somme de 8 434,70 €, montant des arriérés de loyers et de provision sur charges au 15 mai 2025 (loyer et provision sur charges du mois de mai 2025 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 350 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 2 avril 2016 entre la société civile immobilière JALAU et Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] relatif au logement avec cave et parking sis [Adresse 4]) à [Localité 5], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] solidairement à payer à la société civile immobilière JALAU le solde de la dette locative ;

AUTORISE la société civile immobilière JALAU, à défaut pour Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion du logement sis [Adresse 3] (rez-de-chaussée) à [Localité 5], de corps et de biens, ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] solidairement à payer à la société civile immobilière JALAU une indemnité d’occupation mensuelle égale à 773,08 € (703,08 € de loyer outre 70 € d’avance sur charges) à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, outre les charges qui pourraient être dues en sus ;

ORDONNE le retrait de la cloison installée par Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] dans un délai d’un mois suivants la signification du présent jugement, aux frais exclusifs des époux [C] ;

CONDAMNE la société civile immobilière JALAU à verser à Monsieur [V] [C] et Madame [L] [C] un montant de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance subi ;

Et en tout état de cause,

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DIT que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

La présente ordonnance est signée par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge