RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00048 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NF5D

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nadia LOUNES – 309

M^e Pierre STORCK – 117

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [D]

adressées le : 22 mai 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Ordonnance du 22 Mai 2025

DEMANDERESSES :

Madame [Y] [J]

[Adresse 5]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [X] [O]

[Adresse 5]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [H]

[Adresse 3]

représenté par M^e Nadia LOUNES, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [U] [T] épouse [H]

[Adresse 3]

représentée par M^e Nadia LOUNES, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mai 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 6 décembre 2024, Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] ont fait assigner M. [I] [H] et Mme [U] [T] épouse [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, notamment, désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont elles précisent les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres, malfaçons et non-conformités qui affectent leur maison sise [Adresse 6] à 67270 Hochfelden acquise le 18 mai 2022 auprès de M. [I] [H] et Mme [U] [H] ; donner acte aux demanderesses qu’elles acceptent d’avancer les frais à valoir sur la rémunération de l’expert ; réserver les frais et dépens.

Par conclusions du 2 mai 2025, M. [I] [H] et Mme [U] [H] sollicitent voir :

à titre principal,

— déclarer l’assignation, les conclusions et demandes des parties demanderesses irrecevables, en tout cas mal fondées ;

— en débouter les parties demanderesses ;

— les condamner aux entiers frais et dépens ;

à titre subsidiaire,

— donner acte à M. et Mme [A] qu’ils s’en remettent à la sagesse de la juridiction quant à la demande d’expertise sollicitée, tous droits et moyens réservés ;

— mettre l’avance des frais d’expertise à la charge des parties demanderesses qui sollicitent ces opérations d’expertise.

A l’audience du 6 mai 2025, les parties se sont référées à leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] exposent avoir acquis une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] par acte notarié du 21 août 2023 laquelle appartenait aux consorts [H] ; que le garage et la terrasse du bien immobilier ont été construits par les vendeurs en 1999-2000, conformément au permis de construire du 21 septembre 1999 ; que les acquéreuses ont constaté, postérieurement à la vente, plusieurs désordres affectant le bien immobilier, notamment des infiltrations d’eau dans le garage et la cave située au sous-sol, des fuites d’eau dans les combles et par les conduits de cheminée ainsi qu’un dysfonctionnement du système de chauffage ; que la partie défenderesse a confirmé dans un courrier du 21 mars 2024 qu’il y a « effectivement eu des infiltrations il y a quelque temps ».

A l’appui de leur demande, les demanderesses produisent :

Un rapport d’expertise protection juridique du 19 juin 2024 réalisé par le cabinet Saretec attestant notamment d’un défaut d’étanchéité de la membrane d’étanchéité de la terrasse ainsi qu’au droit des évacuations d’EP et des parois enterrées ; que ces défauts ont été identifiés par le vendeur « à laquelle une solution de réparation de fortune a été apportée » mais également que la pompe à chaleur n’est pas fonctionnelle, évaluant ainsi les travaux de reprise à hauteur de 80.000 euros ;

Plusieurs devis permettant l’évaluation des travaux de réfection.

Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] estiment que les désordres qui affectent leur maison sont susceptibles d’engager la responsabilité de la venderesse en particulier sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

La partie défenderesse s’oppose à la demande d’expertise au motif que l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés (page 12 – « Etat du bien ») si bien que les demanderesses seraient irrecevables dans leur action au fond.

Toutefois, s’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des clauses contractuelles, il ressort d’une jurisprudence constante que l’efficacité de la clause limitant la garantie des vices cachés est subordonnée à la bonne foi du vendeur.

Ainsi, ces faits sont de nature à rendre plausible une action au fond justifiant ainsi que soit diligentée une expertise judiciaire sur le fondement de laquelle les juges du fond pourront déterminer si les éventuels vices constatés sont susceptibles d’être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil et si la clause excluant le recours contre le vendeur stipulée dans le bail est licite ou non (pièce 1 demandeur, page 12), le juge des référés étant incompétent pour se prononcer sur ces questions.

Par ailleurs, seul un expert judiciaire permettra d’établir l’existence des désordres, et la date de leur apparition le cas échéant, ainsi que les responsabilités, dont le rapport s’imposera aux parties en raison de son indépendance et de son impartialité à leur égard.

Par conséquent, la partie demanderesse justifie ainsi d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

La partie défenderesse ne fait pas, par ailleurs, la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à son encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur demeure libre de choisir. Dès lors que l’appréciation de la réalité, de l’étendue et de l’imputabilité des désordres allégués est tributaire des conclusions techniques de l’expertise demandée.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance.

Il n’appartient pas en revanche à l’expert, en application des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, de se prononcer sur des questions proprement juridiques. Les chefs de mission de cette nature ne seront donc pas repris par la présente ordonnance.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la partie demanderesse, ainsi que les dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance. En conséquence, Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] seront condamnées aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

ORDONNONS une expertise de la maison sise [Adresse 6] à [Localité 10] ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[D] [N]

1er Groupe

[Adresse 7]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.12.24.52.67

Mèl : [Courriel 13]

Ou à défaut :

[Z] [E]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : 03.88.81.73.35

Mèl : [Courriel 11]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties et donner tous éléments techniques de nature à permettre au juge de déterminer les missions respectives des intervenants à l’acte de construire,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la maison appartenant à Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] et située sise [Adresse 6] à [Localité 10], la décrire, entendre tous sachants,

3°/ fournir la chronologie des informations données à Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] sur l’état de l’immeuble vendu, et les sinistres passés, par M. [I] [H] et Mme [U] [H], née [T] ;

4°/ dire si l’immeuble présente les désordres, malfaçons et non-conformités précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

5°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné ;

6°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration, dire si ces désordres étaient apparents lors de la vente de la maison intervenue le 21 août 2023,

7°/ dire si M. [I] [H] et Mme [U] [T] épouse [H] connaissaient ces désordres au moment de la vente ou si elle ne pouvait les ignorer ;

8°/ rechercher tous les éléments techniques permettant d’établir les responsabilités éventuelles de chacun des intervenants dans les malfaçons, non-conformités et désordres constatés ;

9°/ indiquer s’il y a lieu les travaux restant à exécuter pour remettre l’immeuble en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

10°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par le maître de l’ouvrage du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

11°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte:

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise, et

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

12°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

13°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] verseront une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 31 juillet 2025 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRECISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRECISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Mme [Y] [J] et Mme [X] [O] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER