TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e NAKACHE

Copies certifiées conformes délivrées le :

à Me [TW] et M^e KARILA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/14824 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYMMS

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 21 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R], [B], [G], [P] [Z] [U]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [MO], [EE], [N] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0263

Madame [E], [Y], [L] [O]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Localité 10] PRIME OFFICE 1, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par son mandataire, la S.A.S. IMODAM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Laurent KARILA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0264

Décision du 21 Octobre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/14824 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière lors des des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 18 Juin 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [T] [A] épouse [M], M. [RS] [X], Mme [J] [NO], Mme [D] [W], M. [MO] [C], Mme [I] [SW], M. [H] [FT], M. [R] [F] et Mme [E] [O] sont propriétaires de lots dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Se plaignant de nuisances sonores provenant de l’installation de huit appareils de climatisation en extérieur dans la cour de l’immeuble voisin appartenant à la SAS [Localité 10] Prime Office 1 et situé au [Adresse 2], la copropriété a dénoncé ces troubles au gestionnaire de ladite société laquelle a diligenté un audit auprès de la société Access Acoustic en septembre 2016. Cet audit a mis en évidence des dysfonctionnements et des nuisances.

Dans l’impossibilité de trouver une solution amiable, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a sollicité en référé une mesure d’expertise judiciaire. Par ordonnance de référé du 20 janvier 2021, M. [S] [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 7 juillet 2022.

Par acte du 8 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [A] épouse [M], M. [X], Mme [NO], Mme [W], M. [C], Mme [SW], M. [FT], M. [F] et Mme [O] ont fait assigner en ouverture de rapport la société [Localité 10] Prime office 1 demandant au tribunal de :

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« Vu l’expertise judiciaire de Monsieur [V],

Vu le trouble anormal de voisinage,

Condamner la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 au paiement de la somme de 192.252 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à celle de 12.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront ceux de référé et d’expertise ».

Par ordonnance de désistement partiel rendue le 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’action et d’instance du syndicat des copropriétaires, de Mme [A] épouse [M], de M. [X], de Mme [NO], de Mme [W], de Mme [SW] et de M.[FT].

Par conclusions notifiées le 18 octobre 2024, M. [F] s’est désisté de son action et de son instance.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse notifiées par RPVA le 15 juillet 2024, Mme [O] sollicite du tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 544 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [V],

JUGER recevable et bien fondée madame [E] [O] en ses demandes

JUGER que la SAS [Localité 10] PRIME OFFICE 1 est responsable du trouble anormal de voisinage subi par madame [O].

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 à payer à madame [E] [O] la somme de 23.400 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront ceux de référé et d’expertise. »

Par conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 12 juin 2025, la société [Localité 10] Prime Office 1 demande au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise de Monsieur [V] du 7 juillet 2022,

Vu l’article 1353 du Code Civil,

Il plaira au Tribunal de :

DEBOUTER purement et simplement Madame [O] et Monsieur [K] de leurs demandes, ceux-ci ne pouvant rapporter la preuve de la matérialité et du quantum du préjudice de jouissance qu’ils allèguent.

CONDAMNER in solidum Madame [O] et Monsieur [K] à régler à la Société [Localité 10] PRIME OFFICE 1 la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L’affaire a été close par ordonnance du 18 novembre 2024 et fixée à l’audience du 18 juin 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes indemnitaires de Mme [O] et de M. [K]

L’article 544 du code civil dispose en effet que : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il s’en déduit ainsi que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et il appartient à celui qui l’invoque d’établir le caractère excessif du trouble allégué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Pour ce faire, aucune preuve de la faute du voisin n’est à rapporter, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin «occasionnel » occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.

Cette action suppose ainsi la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

*

Mme [O] fonde sa demande indemnitaire d’un montant de 23.400 euros sur la théorie du trouble anormal de voisinage en faisant valoir que :

— le rapport de l’expert judiciaire met en évidence des nuisances sonores résultant de l’installation et du dysfonctionnement des huit unités de climatisation par la défenderesse, lesquelles ont été perçues dans tous les appartements de l’immeuble jusqu’à 31 dba caractérisant un trouble anormal du voisinage jusqu’en octobre 2021 soit durant deux ans ; la dépose de ces équipements et leur installation en intérieur avec mise en œuvre d’une isolation acoustique et de supports anti-vibratiles ont mis fin aux désordres ;

— l’expert a évalué les préjudices en prenant en compte une valeur locative très basse de 25 euros le m² ;

— si l’expert a écarté les appartements au premier étage au motif qu’il n’a pas pu les visiter et procéder aux relevés, les nuisances ont néanmoins été supportées par leurs occupants et doivent faire l’objet d’une indemnité ;

— l’expert a reporté des réunions à la dernière minute ; contrairement aux autres copropriétaires lesquels sont en télétravail, elle était moins aisément disponible ;

— son appartement a fait l’objet de tests acoustiques par le BET Access Acoustic en 2019 lequel a relevé des émergences non conformes dans son appartement au rez-de chaussée ;

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— sa demande de 23.400 euros est calculée sur la base d’une valeur locative de 25 euros le m² pour un appartement de 60 m² durant une période de deux ans avec application d’un coefficient de 65% appliqué à l’appartement de M. [X] au 5ème étage situé sur la même colonne de l’immeuble.

En réponse, la société [Localité 10] Prime Office 1 conclut au rejet en faisant valoir que :

— Mme [O] ne justifie pas avoir subi ces nuisances puisque l’expert n’a pu se rendre dans son appartement pour procéder aux mesurages le 29 mars 2021 alors que ce dernier avait prévenu en avance les copropriétaires de sa venue ;

— ce ne sera que par un dire du 15 octobre 2021 soit plus de sept mois après les mesurages que cette dernière a sollicité une indemnisation ce que l’expert a refusé d’examiner puisqu’il n’avait pu apprécier la distribution des pièces, la présence ou non de double vitrage, la présence effective ou non de Mme [O] etc;

— Mme [O] reconnait elle-même ne pas faire de télétravail de sorte qu’elle ne peut prétendre avoir subi le même préjudice que les autres copropriétaires ;

— en tout état de cause, l’expert n’a pu apprécier si les appartements du 1er et du 5ème étage disposaient d’une configuration identique et subissaient les désordres avec la même intensité.

Sur ce,

A titre liminaire, il sera relevé qu’aux termes du dispositif de l’assignation laquelle constitue les seules écritures de M. [K], propriétaire d’un appartement au 4ème étage droite, les demandeurs sollicitaient une somme globale de 192.252 euros. Or, suite à la délivrance de l’assignation et au désistement d’un certain nombre de demandeurs copropriétaires, M. [K], n’a pas formé de demande indemnitaire distincte de sorte qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi d’aucune demande de M.[K].

Il ressort du rapport de l’expert, M. [V] que « les nuisances sonores évoquées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] selon l’ordonnance de référé du 20 janvier 2021 ont été vérifiés par l’expert. Elles avaient pour cause la mise en fonctionnement de jour comme de nuit, de 8 groupes de climatisation réversibles installés en cours privative et desservant les bureaux de l’immeuble mitoyen de la SAS [Localité 10] Prime Office 1 sis [Adresse 1]. Le trouble anormal de voisinage se traduisait par des émergences sonores tant global que fréquentielles qui étaient largement supérieures aux tolérances du décret n°2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique.

[…] Les préjudices évoqués sont calculés sur la valeur locative, la durée du trouble et sur le pourcentage de surface de logement impactée par le bruit »

S’agissant de l’impact des désordres sur l’appartement du 1er étage, l’expert judiciaire répondait aux dires du 14 octobre 2021 et du 9 juin 2022 du conseil du syndicat des copropriétaires comme suit « Il est difficile d’apporter une appréciation du préjudice sur un appartement qui n’a pas été visité ni mesuré par l’expert. Je rappelle en effet que les mesurages du 29 mars 2021 n’ont pu être réalisés dans l’appartement du 1er étage car cet appartement était tout simplement fermé à l’expert en dépit d’une parfaite information de la procédure judiciaire et de ses contraintes. Il en est de même pour l’appartement du 4ème étage droite et du 2ème étage gauche.

Par ailleurs, le Dire n°2 du 15 octobre 2021 dans lequel Maître [TW] évoque l’indemnisation de l’appartement du 1er étage ne m’est parvenu que le 15 octobre 2021, soit près de 4 mois après la communication des mesures acoustiques et ma note aux parties n°2 du 23 juin 2021, ce qui ressemble à un réveil bien tardif du propriétaire.

En conséquence, je ne porterai aucune appréciation sur les appartements qui n’ont pas été visités par l’expert ».

Ainsi, il n’est pas contesté que les ouvrages de la société [Localité 10] Prime Office 1 ont causé un trouble anormal de voisinage à certains copropriétaires, fenêtres ouvertes ou fermées, en période diurne ou nocturne, sur la période d’août 2019 à juillet 2021 soit 24 mois donnant lieu à une indemnisation par la défenderesse.

Bien que l’expert n’a effectivement pu évaluer les nuisances dans l’appartement de Mme [O], celle-ci étant absente le 29 mars 2021, il convient cependant de relever dans le rapport de mesures acoustiques rendu par la SARL Access Acoustic du 24 septembre 2019 que les mesures prises dans l’appartement de celle-ci démontrent l’existence d’émergences non conformes à la règlementation avec des dépassements importants de jour et de nuit. Ce rapport conclut « Les émergences sont non conformes, avec 18,3 dBA et +20 dB de 500 à 2000 Hz notamment au R+1. Il y a donc une gêne avérée ».

Par conséquent, compte tenu de la configuration de l’appartement de Mme [O] situé au 1er étage et donnant sur cour, des mesures relevées par la SARL Access Acoustic ainsi que des constatations faites par l’expert judiciaire dans les appartements aux étages supérieurs, il apparaît que les nuisances sonores provenant des installations de climatisation de la société [Localité 10] Prime Office 1 constituent un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ouvrant droit à réparation au profit de Mme [O].

S’agissant de son préjudice, Mme [O] justifie par un plan que son appartement mesure 60,87 m² et que le séjour et les deux chambres donnent sur la cour.

En outre, si la société [Localité 10] Prime Office 1 rejette l’application du coefficient de 65% arguant qu’il s’agit d’un coefficient de vétusté retenu par l’expert, il apparait que ce coefficient porte en réalité sur la superficie des pièces donnant sur la cour par rapport à la surface totale de l’appartement de sorte que son application à l’appartement de Mme [O] est justifiée. Il sera également observé que l’expert, dans l’évaluation qu’il fait des préjudices de chaque copropriétaire, n’a pas opéré de distinction selon leur présence ou non en télétravail au domicile ou la présence de double-vitrage sur leurs fenêtres.

Dès lors, le préjudice de Mme [O] sera fixé à 23.400 euros en se référant à une valeur locative de 25m² retenue par l’expert judiciaire sur une période de 24 mois et en appliquant un coefficient de surface de 65%.

La société [Localité 10] Prime Office 1 sera en conséquence condamnée à indemniser Mme [O] de la somme de 23.400 euros au titre de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Sur ce,

La société [Localité 10] Prime Office 1, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront ceux de référé et d’expertise.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [O] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société [Localité 10] Prime Office 1 à payer à Mme [E] [O] la somme de 23.400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société [Localité 10] Prime Office 1 aux entiers dépens qui comprendront ceux exposés dans le cadre du référé et de l’expertise ;

CONDAMNE la société [Localité 10] Prime Office 1 à payer à Mme [E] [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 21 Octobre 2025.

La Greffière La Présidente