Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

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[Localité 13] Civil

N° RG 24/00858 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3XD

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GILLIG

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GARRALON – CHOSSIERE

— M^e GRETHEL

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [D]

né le 28 Août 1965 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représenté par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [N]

né le 30 Mars 1940 à [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Michèle GARRALON-CHOSSIERE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 60

Madame [I] [K] épouse [N]

née le 02 Mars 1951 à [Localité 17]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Christel GRETHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 338

Monsieur [P] [N]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Michèle GARRALON-CHOSSIERE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 60

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans les assignations qu’il a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 654 et 655 du code de procédure civile le 28 mai 2024 à monsieur [V] [N] et madame [I] [N], son épouse, ainsi qu’à monsieur [P] [N], le fils et tuteur d'[V] [N], monsieur [E] [D] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 29 avril 2022, il a donné à bail à monsieur et madame [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 14] ;

— le loyer actuel est de 897 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, monsieur [D] a, les 10 et 12 février 2024, fait délivrer aux locataires et à monsieur [P] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 10 février à la somme de 1 794 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, monsieur [D] a, le 28 mai 2024, fait assigner monsieur et madame [N] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

? constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

? ordonner l’expulsion,

? condamner in solidum monsieur et madame [N] ainsi que monsieur [P] [N] au paiement de la somme de 4 485 euros due au 5 mai 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

? les condamner in solidum à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

?les condamner à une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, afin de quitter les lieux,

? les condamner au paiement d’une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 4 septembre et 18 décembre 2024 puis du 29 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que monsieur [D], représenté, précisait qu’il ignorait que monsieur [V] [N] avait quitté le logement pour être placé dans un EPHAD et qu’il n’a appris que tardivement que monsieur [V] [N] avait placé sous tutelle de son fils [P] [N] par décision du 19 octobre 2023 ; qu’il a également rappelé que madame [N] s’était engagée à trouver un autre logement et à régler la dette locative selon un échéancier ; que ces annonces n’ont finalement pas été respectés ; que par ailleurs, il appartient au tuteur de veiller à la bonne gestion des dettes locatives ; qu’il a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 4 485 euros au 5 mai 2024.

Que madame [N], représentée, exposait que l’état de son époux avait bouleversé sa vie ; qu’elle a entrepris des démarches pour trouver un autre logement qui jusqu’à présent se sont révélées vaines ; que son époux refuse de lui rembourser les 586 euros résultant d’un trop-versé fiscal ; que le bailleur, pour la presser de quitter l’appartement n’a pas hésité à couper le gaz, ce qui a engendré pour elle l’engagement de fonds qui auraient pu être utilisés plus utilement ; qu’elle s’oppose à la demande de condamnation sous astreinte ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure ; qu’elle sollicite également un délai de 3 ans pour régler la dette locative ;

Que pour monsieur [P] [N], à titre personnel, il s’en remet à la justice concernant la demande d’expulsion ; que tant à titre personnel qu’ès qualités de tuteur de son père, il conclut au débouté des demandes en paiement compte tenu du fait que monsieur [V] [N] a quitté le domicile conjugal pour un EPHAD dont le coût ne lui permet pas d’assumer le paiement du loyer, et que madame [N] n’a pas contesté être seule redevable de la dette locative ; qu’il conclue également au débouté de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 2 avril 2025 ;

Que par note en délibéré du 24 février 2025, le conseil de madame [N] faisait parvenir une copie de l’acte de décès de sa cliente, décédée le 3 février ;

Que par une autre note en délibéré parvenue au greffe le 14 mars, le conseil de monsieur [V] [N] informait le tribunal du décès de son client le 6 mars ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 7 juin 2024 et l’audience s’est tenue le 29 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 10 février 2024, monsieur [D] a fait délivrer à monsieur et madame [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mars 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 10 février 2024 + 6 semaines) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location à compter de cette date ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu qu’à la date de la dernière audience, monsieur et madame [N] étaient toujours de ce monde ; que ces derniers laissent des héritiers qui, s’ils acceptent la succession, devront régler la dette locative de leurs parents ; qu’il y a donc lieu de statuer sur les demandes faites par monsieur [D] ;

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le montant du loyer mensuel au début de l’année 2024 était de 897 euros charges inclues ; qu’aux 10 et 12 février 2024, l’arriéré locatif était de 1 794 euros comme cela ressort du commandement de payer, outre les frais ; que le contrat de bail ayant pris fin le 25 mars, l’arriéré locatif est donc de 2 691 euros (1 794 + 897) ;

Attendu qu’aux termes de l’article 220 du code civil, les époux co-titulaires d’un bail d’habitation sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges sans qu’un époux puisse, pour échapper à cette obligation faire état de son départ du domicile conjugal et ce même s’il a fait délivrer un congé à son bailleur ; qu’en conséquence monsieur [V] [N] n’est pas fondé à se soustraire à l’obligation prise lors de la signature de la convention de bail ;

Que les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les héritiers de monsieur et madame [N] (ses ayants-droits) au paiement provisionnel de la somme de 2 691 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 25 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Qu’il y a en revanche lieu de débouter monsieur [D] de sa demande en paiement faite à l’encontre de monsieur [P] [N] à titre personnel ;

Sur les délais de paiement

Attendu en l’espèce que monsieur et madame [N] étant décédés, il n’y a donc pas lieu d’accorder les délais sollicités ;

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Attendu que la mise en œuvre de la clause résolutoire au 25 mars 2024 a mis fin au bail ; qu’il s’ensuit que les ayants-droits de madame [N] seront tenus de régler une indemnité d’occupation pour la durée pendant laquelle madame [N] a occupé le logement sans droit ni titre c’est-à-dire entre le 25 mars 2024 et le 3 février 2025, date du décès ;

Que toutefois, le montant mensuel de cette indemnité d’occupation, qui comprend les charges locatives, sera fixé à 500 euros ;

Que la créance de monsieur [D] de ce chef sera donc liquidée à la somme de 5 500 euros (500 x 11 mois du 1er avril 2024 au 1er février 2025, date d’exigibilité du loyer) ;

Que pour ce qui est de la situation de monsieur [N], celui-ci ayant quitté le domicile avant le 25 mars 2024, ce dernier n’est plus occupant de l’appartement, en conséquence de quoi, il ne peut être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Qu’en conséquence monsieur [D] sera débouté de ce chef de demande à l’encontre de monsieur [V] [N] ;

Sur les demandes accessoires

Attendu, l’appartement étant désormais vacant, qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte ;

Attendu que monsieur [P] [N] et les ayants droits de monsieur et de madame [N] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 mars 2024 (10 février 2024 + 6 semaines) du bail conclu entre monsieur [E] [D] d’une part, et monsieur [V] [N] et madame [I] [K] épouse [N] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 14] ;

CONDAMNONS solidairement les ayants-droits de monsieur [V] [N] et madame [I] [K] épouse [N] à payer à monsieur [E] [D] la somme provisionnelle de 2 691 euros (deux mille six cent quatre-vingt-onze euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 25 mars 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNONS les ayants-droits de madame [N] à régler à monsieur [E] [D] une indemnité d’occupation de 5 500 euros (cinq mille cinq cents euros) ;

DEBOUTONS monsieur [E] [D] des demandes dirigées à l’encontre de monsieur [P] [N] à titre personnel, ainsi que de ses autres demandes ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [P] [N] et les ayants-droits de monsieur [V] [N] et de madame [I] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 14] le 2 avril 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY