Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

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[Localité 8] Civil

N° RG 24/07925

N° Portalis DB2E-W-B7I-M76U

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— ALSACE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Clément MARCHAIS

— Sous-Préfecture du [Localité 7]/[Localité 10]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT, venant aux droits de la Société Immobilière du Bas-Rhin SIBAR et et de l’Office Public de l’habitat OPUS 67,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Monsieur [C] [H], muni d’un pouvoir régulier,

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [M]

né le 16 Septembre 1985

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Clément MARCHAIS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 143

Madame [I] [W] épouse [M]

née le 11 Mars 1991

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par M^e Clément MARCHAIS, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 143

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 22 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 19 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 25 février 2022, la société ALSACE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], [Localité 7], pour un loyer mensuel de 422,43 € et 152,19 € de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du même jour, la société ALSACE HABITAT a loué aux époux [M] un garage n° 0153.05.01.2038 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ALSACE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par un acte de commissaire de justice du 29 août 2024 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 janvier 2025, la société ALSACE HABITAT, représentée par Monsieur [C] [H], Chargé de contentieux et de médiation, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit des contrats de bail, ou à défaut, prononcer la résiliation judiciaire des contrats,ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M],condamner ces derniers au paiement de la somme actualisée de 8 750,03€ avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société ALSACE HABITAT sollicite une clause cassatoire dans l’hypothèse ou des délais de paiement seraient accordés par le tribunal.

Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] comparaissent en personne, assistés par leur conseil, et reprennent les termes de leurs écritures du 21 janvier 2025 et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire par mois en règlement de l’arriéré. Ils sont autorisés par le tribunal à apporter la preuve de la reprise du loyer courant en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

Par note en délibéré reçue au Greffe le 5 mars 2025, les époux [M] produisent la preuve d’un paiement de 705 € effectué le 24 février 2025 au profit de la société ALSACE HABITAT au titre du loyer du mois de février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ALSACE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Il est rappelé que le délai de six semaines ainsi stipulé ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Avis, 3ème Civ ; 13 juin 2024 ; pourvoi n° 24-70.002).

Le bail conclu le 25 février 2022 contient une clause résolutoire (article 18) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 3 448,47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 14 mai 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société ALSACE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 750,03 € à la date du 21 janvier 2025.

Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Il seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8 750,03 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] comparaissent à l’audience et demandent à se maintenir dans les lieux. Ils précisent que leur situation financière est désormais stabilisée, Madame [M] ayant retrouvé un emploi à temps partiel depuis le mois de janvier 2025. Ils démontrent en cours de délibéré avoir repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation Au surplus, il pourrait être procédé à l’expulsion des locataires.

Sur les demandes accessoires :Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2022 entre la société ALSACE HABITAT et Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9], [Localité 7] sont réunies à la date du 14 mai 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2022 entre la société ALSACE HABITAT et Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] concernant un garage n° 0153.05.01.2038 situé [Adresse 9], [Localité 7] sont réunies à la date du 14 mai 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] à verser à la société ALSACE HABITAT la somme de 8 750,03 € (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant une facture du 31 décembre 2024 à hauteur de 39,25€), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 du présent jugement,

AUTORISE Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 240 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 avril 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ALSACE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] soient condamnés à verser à la société ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [I] [M] et Monsieur [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection