1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e BETHAN + 1 CCC à M^e PARRAVICINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 02 AVRIL 2026

[W] [L] [V], [P] [K], [E] [D]

c/

S.D.C. [Adresse 1]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 26/00398

N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWNY

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 23 Mars 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [W] [L] [V]

née le 28 Mai 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [P] [K]

né le 06 Juillet 1940 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [E] [D]

née le 19 Décembre 1946 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

tous représentés par M^e Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. [Adresse 1]

C/o son syndic, SARL BOUMANN IMMOBILIER,

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-hélène BETHAN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 23 Mars 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La résidence dénommée « [Adresse 1] », sise [Adresse 1] à [Localité 5], est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte authentique reçu le 2 septembre 2022, Madame [W] [V] y a acquis les lots n°231 (une cave), n°357 (un parking intérieur) et n°223 (un appartement).

Monsieur [P] [K] et Madame [E] [D] y sont propriétaires des lots n°238 (une cave), n°412 (un parking intérieur) et n°226 (un appartement).

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 22 décembre 2025, a notamment été adoptée, sur la base d’un devis établi par la S.A.R.L. Bianchi du montant de 376.303,20 euros TTC, la résolution n°7 ayant pour objet des travaux d’installation d’une pompe à chaleur en remplacement de l’installation existante de production d’eau glacée, dont le suivi a été au maître d’œuvre désigné, le bureau d’études Sogec Ingénierie.

Un litige étant survenu entre les parties, afférents à cette assemblée générale et auxdits travaux, Madame [W] [V], Monsieur [P] [K] et Madame [E] [D], autorisés à cette fin par ordonnance présidentielle du 16 mars 2026, ont, par exploit du 17 mars 2026, fait assigner en référé d’heure à heure le SDC [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Boumann Immobilier, par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de suspension de l’exécution de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 22 décembre 2025, de suspension des travaux qu’elle autorise, sous astreinte, et de condamnation du SDC au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mars 2026.

*****

Les demandeurs sont en l’état de leurs conclusions en réponse n°1, notifiées par RPVA le 21 mars 2026 et soutenues à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à la juridiction :

Vu les pièces ;

Vu la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu la convocation 21 l’Assemblée Générale du 22 décembre 2025 reçue le 5 décembre 2025 ;

Vu l’assemblée générale du 22 décembre 2025 ;

Vu l’assignation en annulation du 9 février 2026 ;

Vu les articles 485 et 486 du code de procédure civile, autorisant l’assignation a bref délai et d’heure à heure en cas d’urgence absolue ;

Vu l’article 834, alinéa 1er du code de procédure civile, permettant au juge des référés d’ordonner en cas d’urgence toutes mesures qui ne se heurtent a aucune contestation sérieuse, notamment la suspension de travaux engagés en violation d’une décision d’assemblée générale ;

Vu l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, permettant au juge des référés de prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite (exécution anticipée de travaux non autorisés 21 la date présente) et prévenir un dommage imminent (engagement de dépenses lourdes sur la base d’un vote entaché de nullité) ;

Vu les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 ?xant les regles de majorité et de loyauté des votes en copropriété ;

Vu 1'action en annulation pendante devant ce Tribunal contestant la régularité de l’assemblée convoquée tardivement et la contestation de résolution n°7 plus particulièrement (absence de mise en concurrence, devis unique) ;

Vu 1e procès-verbal de l’assemblée générale du 22 décembre 2025, dont la résolution n°7 ?xe expressément le démarrage des travaux a janvier 2027 ;

Vu le démarrage des travaux en mars 2026 ;

Attendu que la résolution n°7 de l’AG du 22 décembre 2025 subordonnait expressément le démarrage des travaux au recouvrement des appels de fonds prévus sur 18 mois et au démarrage

des travaux en janvier 2027 ;

Attendu que les travaux ont commence des mars 2026, soit 10 mois avant l’échéance prévue ;

Attendu qu’une telle anticipation, en méconnaissance d’une condition expresse de la résolution, caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

— déclarer qu’il existe des moyens sérieux d’am1ulation de la résolution n°7 ;

— déclarer que le démarrage des travaux en mars 2026 constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du CPC, en contradiction ?agrante avec la résolution n°7 prévoyant janvier 2027.

— déclarer que la poursuite des travaux risque de créer une situation irréversible et qu’en l’état des dif?cultés précités il convient d’ordonner l’arrêt des travaux.

En conséquence :

— ordonner la suspension immédiate de 1'exécution de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 22 décembre 2025 sous astreinte de 1000 EUR par jour de retard à compter de la signi?cation de l’ordonnance à intervenir et ce pour une durée de trois mois.

— ordonner la suspension immédiate des travaux votes par la résolution n°7 et prévus pour janvier 2027, et ce jusqu’à ce qu’il soit dé?nitivement statue sur l’action en annulation de ladite assemblée générale et de la résolution n°7 contestée ; sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signi?cation de l'0rdonnance a intervenir et ce pour une durée de trois mois.

— débouter le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses demandes ?ns et conclusions ;

— le condamner à leur payer à chacun la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelant que le syndic ne peut s’écarter unilatéralement des résolutions d’assemblée générale qui ont un caractère obligatoire et précis, ils exposent que :

— ils ont été convoqués, par courriers RAR reçus le 3 décembre 2025 (Madame [V]), et le 6 décembre (Monsieur [K]), en vue d’une assemblée générale spéciale du 22 décembre 2025 ;

— par courrier adressé au syndic le 16 décembre 2025, Madame [V] a vainement fait grief au syndic de l’inopportunité de ladite convocation au regard de la proximité des fêtes de fin d’année, et de son irrégularité compte tenu de non-respect des délais applicables en la matière, corrélée à l’absence d’urgence ;

— sa tenue effective, les a conduits à saisir le juge du fond, à des fins de la voir annuler dans son ensemble, et subsidiairement de voir annuler ses résolutions 6, 7, 8 et 9, portant sur des travaux d’ampleur et non urgents ;

— ayant votés contre l’ensemble des résolutions de ladite assemblée, ils sont recevables à en poursuivre l’annulation ;

— les moyens sous-tendant l’annulation au fond de la résolution n°7 sont particulièrement sérieux. Ainsi :

— aucune mise en concurrence n’a été réalisée, alors que les travaux querellés portant sur un montant excédant 300.000 euros, ne procèdent d’aucune urgence et/ou impératif de sécurité ;

— leur mise en œuvre en 2026 sans que la locatrice d’ouvrage n’ait été provisionnée, contrevient manifestement au calendrier adopté par les copropriétaires, prévoyant expressément leur démarrage en janvier 2027, post-versement des appels de fonds, et aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, imposant un délai de deux mois entre le vote de travaux en assemblée générale sur le fondement des articles 25 et 26 de la dite loi et leur exécution ;

— à l’appui de ses moyens en défense, le SDC [Adresse 1] produit des documents qui doivent être écartés ; en effet, certains n’ont pas été soumis à l’examen de l’assemblée générale (rapport d’inspection des installations classées du 24/10/2025 et rapport Socotec du 17/04/2025), et les autres ont été établis pour les besoins de la cause, postérieurement à ladite assemblée (rapport Ofis Veolia du 13 janvier 2026 et compte-rendu Sogec Ingénierie du 16 mars 2006) ;

— les allégations de non-fonctionnement du système ne sont pas étayées.

Vu les conclusions du SDC [Adresse 1], notifiées par RPVA le 20 mars 2026 et soutenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, de l’absence d’urgence à ordonner une mesure de suspension, de l’urgence à réaliser les travaux votés en assemblée générale, de la contestation sérieuse opposée à la demande de suspension des travaux, et de l’insuffisance de l’existence éventuelle d’un différend de nature à justifier une mesure de suspension, de :

— dire que les demandes excèdent les pouvoir du juge des référés ;

— dire n’y avoir lieu à référé.

En conséquence :

— débouter purement et simplement les consorts [V], [K] et [D] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— les condamner au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner au paiement des entiers dépens.

Au cas ou par impossible des condamnations seraient prononcées à son encontre :

— écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

Il expose que :

— l’urgence à laquelle est subordonnée une mesure de suspension de travaux votée en assemblée générale, nécessite que soit caractérisé un trouble manifestement illicite et/ou un risque de dommage imminent, ce que ne constitue pas l’exécution de travaux sur le fondement d’une décision d’assemblée générale dont la nullité n’a pas été prononcée, y compris dans l’hypothèse où ils auraient été mis en œuvre de manière anticipée ;

— il existe une disproportion entre les délais procéduraux et la nécessité de procéder aux travaux litigieux justifiés par l’urgence ;

— le moyen tenant au coût des travaux est infondé, dès lors que le montant de la quote-part afférente aux demandeurs est d’environ 2.000 euros chacun, et que lesdits travaux permettront à la copropriété de réaliser des économies substantielles ;

— la résolution n°7 ne comporte qu’une date indicative de commencement des travaux à janvier 2027, seule l’installation d’une pompe à chaleur étant déterminante ; cette analyse est confirmée par la note d’information n°11 du conseil, qui précise l’intérêt commun des copropriétaires de voir réaliser les transformations au plus vite ;

— le démarrage anticipé ne cause pas de préjudice effectif ou d’atteinte aux droits des autres copropriétaires, et notamment aucune modification du calendrier des appels de fonds, de leur montant et des quotes-parts des coproprietaires ;

— le système existant n’aurait pu être remis en fonction à l’été 2026, de sorte qu’il était impératif de commencer les travaux en mars 2026 afin que la climatisation soit fonctionnelle pour l’été 2026 ;

— il y avait urgence à remplacer l’installation actuelle, établie notamment par le rapport du BET Marino rappelé en préambule de la résolution n°7, et qui procède de sa vétusté, du coût excessif de sa maintenance devenue au surplus problématique compte tenu de l’ancienneté de sa conception et de sa transgression des normes en vigueur, et enfin des risques pour l’environnement et sanitaires (risque significatif de prolifération et de dispersion de légionelles) ; ainsi, suivant un arrêté préfectoral en date du 24 octobre 2025, pris dans le cadre de la politique de prévention des accidents et pollutions concernant les risques de légionelles, le SDC a été mis en demeure d’avoir à remédier aux irrégularités constatées, sous la menace de sanctions financière et pénale ;

— la copropriété compte parmi ses résidents de nombreuses personnes âgées, dont l’état de santé serait susceptible d’être affecté par un dysfonctionnement de la climatisation ;

— l’appréciation de la contestation de l’exécution de la résolution critiquée excède la compétence du juge des référés, et nécessite un débat devant le juge du fond ;

— les demandeurs ne justifient pas du non-respect allégué du délai de convocation ; en tout état de cause, les travaux étant urgents, le délai de 21 jours fixés à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’était pas applicable.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », voir « donner acte » ou encore à voir « dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués, ou en ce qu’ils formulent exclusivement des réserves alors que la partie qui les exprime n’est pas privée de la possibilité d’exercer ultérieurement les droits en faisant l’objet.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur les demandes de suspension de l’exécution de résolution n°7 et des travaux afférents, sous astreinte :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du même code, «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce dernier texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accéder à la demande sur ce fondement : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Par ailleurs, aux termes de l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965 : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; ».

Enfin l’article 6 du code de procédure civile « À l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder », et l’article 9 du même code ajoute que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

*****

En l’espèce, le litige opposant les parties a pour objet les travaux d’installation d’une pompe à chaleur en partie commune, en remplacement de l’installation de production de froid existante.

Le SDC [Adresse 1] soutient que lesdits travaux, régulièrement votés à la majorité requise lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2025, ont été rendus nécessaires par la vétusté et la non-conformité du matériel installé, induisant un risque environnemental et sanitaire manifeste, et qu’il ne résulte aucun préjudice de l’irrespect du calendrier d’exécution des travaux, dont il souligne le caractère purement indicatif, le démarrage anticipé étant de l’intérêt commun des copropriétaires.

Les demandeurs contestent cette analyse.

Ils soutiennent que faute de démontrer une urgence à voir voter/exécuter les travaux querellés, ils sont fondés à voir annuler l’assemblée générale, aux motifs d’une part de l’irrespect des délais de convocation, et d’autre part de l’absence de mise en concurrence précédant le vote des copropriétaires, qui se sont déterminés sur la base d’un seul devis.

Ils évoquent enfin le risque d’inefficience de leur saisine du juge du fond, qui résulterait d’un achèvement de l’ouvrage avant qu’il ne soit statué définitivement sur leur action.

La résolution n°7, nommée « Travaux d’installation d’une pompe à chaleur – proposition de l’entreprise Bianchi », a été adoptée en ces termes :

« L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance du devis de la société Bianchi jointe à la présente convocation ;

— pris connaissance de l’avis du conseil syndical ;

— et après avoir délibéré,

décide d’effectuer les travaux suivants : Travaux d’installation d’une pompe à chaleur, selon devis de la société Bianchi, pour un montant de 376.303,20 euros TTC en remplacement de la TAR. (…).

Démarrage des travaux prévus à la date de : janvier 2027.

Précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents, seront répartis selon les tantièmes de charge climatisation, attachés aux lots concernés par la dépense

Résolution adoptée en deuxième lecture à la majorité des propriétaires présents et représentés (article 25-1) ».

À l’appui de leur demande, les demandeurs évoquent en premier l’éventualité d’une annulation de l’assemblée générale au motif que leur convocation, reçue respectivement par courriers RAR du 3 décembre 2025 (Madame [V]) et du 6 décembre (Monsieur [K]), contrevient aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, prévoyant la convocation des copropriétaires à minima 21 jours avant sa tenue.

L’alinéa 3 dudit article dispose que « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour. ».

Le SDC soutient que les demandeurs ne justifient pas de l’irrégularité tenant au dépassement allégué des délais de convocation pour cette assemblée générale.

Or, il est généralement admis que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic (Cass. civ. 3e, 09-11-1994, n° 93-10.732), de sorte qu’il supporte la charge de prouver que les convocations à l’assemblée générale ont été notifiées dans les délais requis, ce qu’en l’espèce il ne démontre pas.

Toutefois, il évoque également l’urgence d’avoir à réaliser les travaux sur le fondement des dispositions des articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 9 et 37 du décret du 17 mars 1967 offrant au syndic la possibilité de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, sous la réserve d’en informer les copropriétaires, et de convoquer immédiatement une assemblée générale afin de ratifier les travaux entrepris.

S’agissant de la situation d’urgence alléguée, il fait état :

-1°) d’un rapport d’analyse méthodique des risques, établi en 2023 par la S.A.S. OFis Veolia, qui a relevé que, sur un total de 96 points audités, 25 % présentent des facteurs de risque de prolifération des légionelles, que 22 % présentent des écarts vis-à-vis de la réglementation, et que des points de criticité 1 (risque le plus élevé) sont présents sur la quasi-totalité des parties ;

-2°) d’un rapport Socotec en date du 17 avril 2024, qui identifie une ou plusieurs non-conformités de l’installation, dont certaines sont définies réglementairement comme étant des non-conformités majeures (article R.512-58 du code de l’environnement) et doivent ainsi faire l’objet d’une visite complémentaire, et précise qu’en cas de persistance de ladite non-conformité à l’issue de la seconde visite, information en sera délivrée à la Préfecture et l’inspection des installations classées,

-3°) du rapport du BET Marino & Associés en date du 30 avril 2024, visé en préambule de la résolution n°7, qui ayant procédé à un audit de l’installation qu’il qualifie de vétuste, a relevé sa forte corrosion, son coût d’entretien élevé compris entre 15.000 à 20.000 euros/an, hors travaux d’entretien, et qui conclut comme suit : « L’unité de refroidissement de liquide à atteint sa durée de vie conventionnelle de bon fonctionnement, évaluée à 20 ans, sans compter la tour de refroidissement, à circuit ouvert, dont les matériels sont en fin de vie de technologie dépassée, très contraignantes, au point de vue de sécurité sanitaire, avec un coût d’exploitation onéreux.

Il doit être envisagé à court terme son remplacement compte tenu de l’obsolescence programmée du gaz fréon R407c par la réglementation F.Gaz, mais également par l’évolution technique des nouveaux matériels plus efficients, moins énergivores.

Il peut être envisagé la mise en œuvre d’une unité de production monobloc de type froid seul (idem existant), ou par pompe à chaleur (réversible) (…)»,

et encore :

« Les matériels de l’installation de rafraîchissement de la résidence ont atteint leur durée de vie conventionnelle de bon fonctionnement, de 20 ans. Vétuste, il doit être envisagé à très court terme le remplacement à neuf de la production, pour tenir compte de l’aspect réglementaire d’une part (réglementation F.Gaz) et d’autre part de l’augmentation du coût de l’exploitation (maintenance, dépannage, changement de composants… etc). Le système réversible par pompe à chaleur (rafraîchissement et chauffage) est bien adapté à la résidence, compte tenu de la faible différence de coût par rapport à un refroidissement de liquide (froid seul). ».

Ces conclusions sont reprises dans la note d’information qui a été communiquée préalablement à l’assemblée aux copropriétaires, leur exposant les contraintes techniques des installations actuelles, la nécessité de leur remplacement par une PAC.

-4°) d’un arrêté préfectoral émis à la suite d’un rapport établi dans le cadre d’une inspection du 30 septembre 2025 des installations classées concernant la gestion du risque légionelle associé à l’exploitation des tours Aéroréfrigérantes, ayant pour objet le contrôle du respect de certaines prescriptions réglementaires applicables à ce type d’installation. À cette occurrence a été observée la non-conformité de l’installation, notamment au motif du résultat des analyses réalisées le 2 juillet 2024 faisant apparaître un dépassement du seuil réglementaire en légionelles, et le SDC a été mis en demeure de respecter, sous trois mois à compter de la notification dudit arrêté, aux irrégularités relevées aux prescriptions de l’arrêté du 14 décembre 2013.

Son article 2 précise que « Dans le cas où l’une des obligations prévues à l’article 1 ne serait pas satisfaite dans le délai prévu par ce même article et indépendamment des poursuites pénales qui pourraient être engagés, il pourra être pris à l’encontre de l’exploitant les sanctions prévues à l’article L.171-7 du code de l’environnement. ».

-5°) d’une note d’information n°11, adjointe à la convocation à l’assemblée générale, faisant état d’une aide financière à la rénovation thermique globale, accessible jusqu’au 31 décembre 2025, permettant notamment le raccordement de la PAC à venir à l’installation de distribution nécessaire dans le cadre du remplacement des chaudières (résolution n°6 adoptée à la majorité de l’article 25-1), à hauteur de la somme de 85.000 euros, réduisant d’autant le montant du marché de travaux confié à la société Bianchi, ainsi arrêté à la somme de 291.303,20 euros ;

-6°) un compte-rendu de réunion n°2 en date du 16 mars 2026, qui indique que « (…) Malgré le dernier compresseur remplacé et le seul viable l’été dernier d’après ce qui nous été rapporté, celui-ci n’aurait pas pu être remis en fonction à l’été 2026. La copropriété n’aurait pas eu de climatisation sans prévoir un remplacement complet de la production de froid (…) ».

Les demandeurs soulèvent le fait que le rapport de l’inspection des installations classées du 24 octobre 2025 et le rapport Socotec du 17 avril 2024 n’ont pas été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, et que le rapport Ofis Veolia et le compte-rendu Sogec Ingénierie ont été établis pour les besoins de la cause.

Toutefois ces moyens sont inopérants.

En effet, la production de ces pièces a pour objet de justifier, non pas du bien fondé de la décision qui a été prise en assemblée générale concernant la résolution critiquée, question qui relève de son appréciation souveraine des éléments, critères et conditions qu’elle a retenus, mais d’une urgence à voir soumettre à l’examen des copropriétaires l’analyse de l’opportunité des travaux objet du litige.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordants et non utilement discutés dès lors qu’ils ne sont contredits par aucun élément technique objectif contraire, que le SDC justifie avec l’évidence requise en référé, d’une urgence à saisir l’assemblée générale de la question de la réalisation des travaux d’intérêt commun de remplacement de l’installation de climatisation collectif, partie commune, que caractérisent notamment la nécessité de répondre aux mises en demeure préfectorales en lien avec la non-conformité avérée de l’installation, sa vétusté corrélative des difficultés matérielles et du surcoût de son entretien, le risque avéré de son non-fonctionnement à l’été 2026, et encore celui de perdre, faute d’une décision rapide sur les travaux, le bénéfice d’aide financière substantielle.

Dès lors, la demande tendant à voir suspendre la résolution n°7 est, en ce qui concerne le non-respect des délais de convocation, affectée d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile suscité.

Les demandeurs évoquent en outre l’absence de mise en concurrence, pour justifier d’un moyen potentiel d’annulation de ladite résolution, corrélatif d’un risque de dommage imminent (engagement de dépenses lourdes sur la base d’un vote entaché de nullité) qui résulte d’une poursuite des travaux

Il résulte de la combinaison des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 que si l’assemblée générale des copropriétaires a fixé un seuil au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire, alors plusieurs devis doivent être soumis à son vote.

Néanmoins aucune disposition spécifique de l’assemblée générale litigieuse n’ayant prévu un tel seuil, ce moyen est affecté d’une même contestation sérieuse, exclusive de la compétence de la juridiction des référés.

Les demandeurs soulignent enfin l’irrespect par le syndic du calendrier des travaux fixé dans la résolution n°7 ayant arrêté leur commencement au mois de janvier 2027, qu’ils soutiennent caractériser un trouble manifestement illicite.

À ce titre ils évoquent les dispositions de l’article 42 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. ».

Or, supportant la charge de la preuve, ils ne démontrent pas que les travaux auraient été engagés avant l’expiration du délai suscité de deux mois, étant observé que cette affirmation est contredite par une note d’information adressée aux copropriétaires (pièce n°8 du défendeur), faisant état de leur démarrage le mercredi 11 mars 2026.

De plus il ne résulte de la mise en œuvre anticipée des travaux, dont l’urgence est à ce stade retenue, aucun préjudice actuel.

En effet la locatrice d’ouvrage ayant accepté de démarrer son chantier sans avoir été provisionnée, ni le calendrier initial des appels de fonds, ni le montant du marché ne se trouvent modifiés par son acceptation d’une exécution anticipée.

À cet égard, il convient de rappeler que les décisions d’assemblée générale sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Aussi faute de démontrer, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un risque de dommage imminent et/ou d’un trouble manifestement illicite qui procéderait de l’exécution de la résolution d’assemblée générale litigieuse, la demande tendant à la voir suspendre, et celle corrélative de suspension des travaux qu’elle porte, fondée sur l’action en annulation initiée à son encontre devant la juridiction du fond, sont affectées de contestations sérieuses.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé les concernant.

II. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Les demandeurs qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SDC Le Elfes les frais irrépétibles qu’il a exposés à l’occasion de la présente action ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner les demandeurs à lui verser la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 6, 9, 834 et 835 du code de procédure civile, 18-1, 25n) de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 37 du décret du 17 mars 1967.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Madame [W] [V], Monsieur [P] [K] et Madame [E] [D] tendant à voir ordonner la suspension immédiate de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 22 décembre 2025.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [W] [V], Monsieur [P] [K] et Madame [E] [D] tendant à voir ordonner la suspension immédiate des travaux votés par la résolution suscitée, et ce jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur l’action en annulation introduite devant le tribunal judiciaire de Grasse par exploit du 9 février 2026.

Condamnons Madame [W] [V], Monsieur [P] [K] et Madame [E] [D] aux dépens.

Condamnons Madame [W] [V], Monsieur [P] [K] et Madame [E] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] », pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Boumann Immobilier, la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés