Du 04 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01151 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2JRD

Société AQUITANIS

C/

[K] [J]

— Expéditions délivrées à

M^e Marie-Anaïs CRONEL

— FE délivrée à

AQUITANIS

Le 04/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 04 novembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société AQUITANIS

RCS [Localité 7] N° B 398 731 489

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par Madame [Z] [D], Salariée, munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [J]

né le 16 Septembre 1979 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par Maître Marie-Anaïs CRONEL, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er décembre 2022, la société AQUITANIS a donné à bail à Monsieur [K] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par courrier recommandé du 18 octobre 2024 avec avis de réception signé le 24 octobre 2024, la société AQUITANIS a mis en demeure Monsieur [K] [J] de faire cesser les nuisances sonores notamment nocturnes.

Une nouvelle mise en demeure pour un motif identique a été adressée à Monsieur [K] [J] le 29 janvier 2025 par lettre recommandée avec avis de réception signé le 10 février 2025.

Par assignation en date du 3 avril 2025, la société AQUITANIS a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties en raison de manquements graves du locataire à ses obligations ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique, et l’éjection à la rue de leurs meubles et effets mobiliers personnels, le tout sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; Condamner Monsieur [K] [J] à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel des loyers et des charges prévus au contrat de bail jusqu’à libération effective des lieux ; Condamner Monsieur [K] [J] au paiement de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société AQUITANIS expose que Monsieur [K] [J] est à l’origine de nuisances sonores à toute heure du jour et de la nuit récurrentes dénoncées par le voisinage, notamment causées par de la musique, des coups sur les murs, des cris, ainsi que de comportements inadaptés tels qu’agressions verbales, bagarres …. ; qu’en dépit de l’intervention des forces de l’ordre et des mises en demeure qui lui ont été adressées, les troubles ont persisté.

La demanderesse fait valoir que ce comportement grave, actuel et persistant de Monsieur [K] [J] contrevient à son obligation légale et contractuelle de jouir des lieux loués paisiblement, et justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire.

A l’audience du 09 septembre 2025, la société AQUITANIS, représentée par Madame [Z] [D] a maintenu ses demandes.

Monsieur [K] [J] qui n’a pas comparu mais a été représenté par avocat a conclu au rejet de l’ensemble des prétentions de la société AQUITANIS, au motif de l’absence d’actualité des troubles et de justificatif de leur intensité.

Il est statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, les conditions du contrat de bail liant la société AQUITANIS et Monsieur [K] [J] prévoient à l’article 4.2.2 que « le locataire doit user paisiblement des lieux loués (…) veiller à ne troubler en aucune façon le repos, la tranquillité ou la sécurité des voisins. »

En l’espèce, il ressort des pièces produites que trois résidentes de l’immeuble, Mme [R] [Y], Mme [C] [V] et Mme [N] [S] ont dénoncé des nuisances provoquées par Monsieur [K] [J] au bailleur par courrier reçu le 25 octobre 2024, aux termes duquel elles expriment le caractère insupportable des troubles compte tenu de leur fréquence, leur intensité et leur nature (musique, cris, objets qui tombent, ce de jour comme de nuit) ainsi que l’hostilité et le caractère menaçant de la réponse de leur voisin à leur demande de cesser.

En outre, Madame [R] [Y] atteste par deux fois le 16 janvier 2025 et le 21 mars 2025 de tapages multiples liés à la musique précisant plus particulièrement les dates du 4 août 2024, du 16 août 2024, du 4 octobre 2024, du 06 janvier 2024 et du 1er mars 2025. Elle évoque outre le bruit et l’insécurité générée par le comportement de Monsieur [K] [J] et de ses fréquentations, des incivilités telles que des insultes, des consommations d’alcool et de drogue dans les parties communes.

Mme [C] [V] explique pour sa part dans une attestation en date du 12 décembre 2024 qu’en plus de l’insécurité et des nuisances sonores, des bagarres de personnes alcoolisées et des coups dans les murs, il est arrivé que Monsieur [K] [J] urine sur son propre balcon, l’urine s’écoulant sur le sien.

Enfin, il est produit un email rédigé par un gendarme, faisant état de 23 interventions au domicile de Monsieur [K] [J] principalement suite à l’appel de Madame [R] [Y] pour tapage entre le 2 mars 2024 et le 23 janvier 2025, aboutissant à cinq verbalisations du locataire en 2024

Le locataire ne produit aucune pièce de nature à contredire l’ensemble des éléments rapportés ci-dessus.

Force est de constater également que l’ensemble des comportements reprochés sont intervenus au cours de l’année 2024 jusqu’à une date quasiment contemporaine de la délivrance de l’assignation.

S’il n’est pas établi que Monsieur [K] [J] a de nouveau manqué à son obligation de jouissance paisible depuis la délivrance de l’assignation le 3 avril 2025, l’ensemble des éléments suffit à démontrer les manquements de ce locataire à son obligation de jouissance paisible pendant à tout le moins une année, durant laquelle celui-ci a persisté dans ses comportements malgré les mises en demeure de son bailleur et les verbalisations dont il a été l’objet.

Les éléments versés aux débats sont suffisamment circonstanciés pour caractériser le trouble de jouissance paisible reproché à Monsieur [K] [J], de sorte que la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur [K] [J] et la société AQUITANIS sera prononcée à compter de ce jour, et l’expulsion du locataire sera ordonnée.

L’expulsion de Monsieur [K] [J] étant ordonnée, il sera déclaré occupant sans droit ni titre, à compter de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Rien ne justifie en revanche le prononcé d’une astreinte, le préjudice subi par le bailleur étant réparé par l’indemnité d’occupation à laquelle le locataire est condamné.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges qui devront être dument justifiées.

Monsieur [K] [J] sera par conséquent condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation judiciaire du contrat de bail, soit à compter du 04 novembre 2025, et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [J] sera donc condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [K] [J], partie tenue aux dépens, sera condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireEn application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de constater que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société AQUITANIS et Monsieur [K] [J] pour le bien situé [Adresse 4], à la date du 04 novembre 2025 ;

A défaut pour Monsieur [K] [J] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par la société AQUITANIS ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à la société AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi à compter du 04 novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,