RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01535 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEWR

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Julien LAURENT – 364

M^e Jean WEYL – 111

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 19 juin 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ordonnance du 19 Juin 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SDC ESCA sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CG IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [G]

né le 23 Juillet 1957 à [Localité 6]

[Adresse 3]

représenté par M^e Julien LAURENT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 27 Mai 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [J] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— condamner M. [G] à retirer l’ensemble des installations sanitaires non-autorisées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [G] à supprimer l’ouverture non-autorisée entre les « lots n°149 et 150 » (sic), sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de l’instance.

Par conclusions du 13 mai 2025, M. [J] [G] a sollicité voir :

sur les demandes principales,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

sur la demande reconventionnelle,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui remettre une clef du local de douche du 7ème étage Groupe III partie commune KA sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance.

Par conclusions du 08 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et a précisé qu’il s’agissait des lots n°151 et n°152.

À l’audience du 27 mai 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

MOTIFS,

Sur la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour être caractérisé, le trouble manifestement illicite implique l’existence d’un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d’ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.

La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

L’existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent s’apprécie au jour où le juge des référés statue.

Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

L’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 impose que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble mais conforme à la destination de celui-ci, que souhaitent effectuer certains copropriétaires à leurs frais, soient autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires expose que M. [J] [G] a procédé à réalisation de travaux d’installation d’équipements sanitaires impliquant un raccordement au réseau d’évacuation, partie commune de l’immeuble, ainsi qu’un aménagement de la cloison entre ses deux lots (n°151 et n°152) afin de les réunir, sans autorisation de l’assemblée générale.

M. [J] [G] argue que la cloison séparant ses deux lots était non porteuse ; que l’existence d’une porte dans cette cloison privative séparant les lots n° 151 et 152 permettant la communication entre ces lots, ne porte ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble et qu’elle était déjà présente au moment de l’acquisition de ses lots ; que les travaux d’installations sanitaires ont été faits dans les parties privatives de son lot, dès lors que la douche et l’évier ont remplacé des lavabos préexistants ; qu’il n’a réalisé aucun travaux sur les conduites de l’immeuble ; que ces modifications ont donc concerné ses parties privatives et non les parties communes ; que, par ailleurs, la demande du syndicat des copropriétaires est prescrite.

S’agissant de l’ouverture dans la cloison, la modification de la configuration des mansardes a été révélée suite au rapport de recherche de fuite de Résilians du 02 avril 2024 (pièce 5 demandeur).

Le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce aux débats permettant d’attester de la modification par M. [J] [G] de ses lots n° 151 et 152 concernant l’ouverture dans la cloison.

En effet, le rapport de rechercher de fuite de Résilians du 02 avril 2024 paraît insuffisant pour affirmer que M. [J] [G] aurait créé lui-même une porte dans la cloison séparant ses lots.

De surcroît, les charges de copropriété des deux lots sont rassemblées sur le même décompte depuis 2002 (pièce 5 défendeur) et le bien a été loué après les aménagements effectués pour une surface de 18 m² dès le 15 septembre 2005 (pièce 4 défendeur), de sorte que l’ouverture dans la cloison pouvait exister dès l’acquisition des lots par M. [J] [G] en 2002.

En l’absence de détermination de la date exacte de création de cette ouverture dont l’existence remontrait il y a plus de 20 ans, la question de la prescription soulevée par M. [J] [G] relève de la seule appréciation des juges du fond.

Partant, le trouble manifestement allégué ne revêt pas de caractère évident.

Par ailleurs, s’agissant de l’installation de la douche et de l’évier à la place des lavabos, le règlement de copropriété prévoit que sont notamment des parties privatives les installations sanitaires des salles de bain, des cabinets de toilette et water-closets ; la robinetterie ; les installations de la cuisine ; et pour résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux, la présente énonciation étant qu’énonciative et non limitative (pièce 1, page 5, défendeur).

En l’occurrence, les travaux réalisés ont été effectués à l’intérieur du lot de M. [J] [G] sur les raccordements des lavabos préexistants et il n’a pas été démontré que les parties communes aient été concernées.

La demande de suppression des aménagements dans les lots de M. [J] [G] relativement à l’installation de l’évier et d’une douche à la place des lavabos n’apparaît donc pas justifiée au vu des seuls éléments équivoques apportés par la partie demanderesse.

De plus, la demande tendant à remettre en état les équipements sanitaires sans autorisation de l’assemblée générale est contestée dans la mesure où ces travaux ont été réalisés dans des parties privatives et sans modification des parties communes. Cette demande nécessite donc l’interprétation du règlement de copropriété, ce que ne peut faire le juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

Sur la demande de remise de la clef du local de douche :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires ne s’est pas opposé à cette demande dans le dispositif des dernières conclusions et a indiqué son accord pour donner les clefs en cas de demande.

En l’occurrence, il n’a pas été donné suite au courriel de M. [J] [G] malgré sa relance au syndic.

Partant, la demande de M. [J] [G] n’est pas sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à remettre à M. [J] [G] la clef du local de douche du 7ème étage Groupe III partie commune KA, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] tendant à supprimer l’ouverture non-autorisée entre les lots n°149 et n°150 et retirer l’ensemble des installations sanitaires non-autorisées et RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] à remettre à M. [J] [G] la clef du local de douche du 7ème étage Groupe III partie commune KA ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Esca sis [Adresse 2] aux dépens ;

REJETONS toutes les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER