N° RG 24/05415 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2EE

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/05415 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2EE

Minute n°

copie le 06 mai 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 06 mai 2025 à :

— M^e Sarah BARDOL

— M^e Nicolas CLAUSMANN

pièces retournées

le 06 mai 2025

M^e Alexandre GASSE

M^e Etienne STEIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

immatriculée au RCS de [Localité 8] METROPOLE sous le n°475 680 815

ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, substitué par M^e Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [Z]

né le 13 Mars 1980 à [Localité 7] (88)

demeurant [Adresse 3]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°67482-2024-007605 délivrée le 09 octobre 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10]

représenté par M^e Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Maxime BRUMM, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (logement N° 123104 – 1er étage – Porte 106) à [Localité 4] par contrat du 26 juin 2023, avec effet au 29 juin 2023, pour un loyer mensuel de 391,18 € et 200,07 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 février 2024, puis a fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9], par acte de Commissaire de justice en date du 5 juin 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 juillet 2024, et renvoyée à plusieurs reprises.

À l’audience du 4 mars 2025, la SA VILOGIA, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et demande, sous exécution provisoire :

De constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 mars 2024 ;De condamner Monsieur [S] [Z], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 157,15 € correspondant aux loyers et charges et indemnité d’occupation impayés au 20 décembre 2024, avec intérêt au taux légal en application de l’article 1231-7 du Code civil ;D’ordonner la capitalisation des intérêts échus ;De condamner le locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux, à compter du 21 décembre 2024, étant précisé que l’indemnité d’occupation s’élève à cette date à 404,86 € outre 211,66 € de charges locatives, avant déduction de l’aide personnalisée au logement et de la réduction de loyers applicable ;D’autoriser Monsieur [S] [Z] à se libérer de sa dette locative arrêtée à la somme de 3157,15 € au 20 décembre 2024 dans un délai raisonnable ;De dire et juger que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant, et en même temps ;De suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;De dire et juger que si les délais sont respectés, elle sera réputée n’avoir jamais joué ;De dire et juger qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact, la clause résolutoire retrouvera ses effets, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;De le condamner au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Le Conseil de la société bailleresse précise que la dette actualisée s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 2 989,55 €.

Monsieur [S] [Z], représenté par son Conseil, reprend ses conclusions du 28 février 2025, et demande :

De débouter la SA VILOGIA de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;De condamner Monsieur [S] [Z] à verser à la SA VILOGIA la somme correspondant au dernier décompte produit à la Juridiction, déduction faite de l’indexation des loyers, à savoir 164,14 € d’indexation concernant l’année 2024, et 53,74 € pour l’année 2025, ainsi que la somme de 281,99 € au titre des dépens ;D’autoriser Monsieur [S] [Z] à procéder au règlement de la dette sur une durée de 36 mois, les paiements devant être réalisés avant le 20 chaque mois, et la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de l’arrêt, le solde étant réglé avec la 36e dernière échéance ;De dire et juger que pendant ce délai, les majorations d’intérêts encourus à raison du retard ne seront pas dues ;De dire et juger que si Monsieur [S] [Z] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

En tout état de cause,

De débouter la SA VILOGIA du surplus de ses demandes, et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire en diminuer le montant ;De condamner la SA VILOGIA aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat conclu, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 février 2024, pour la somme en principal de 4 289,59 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA VILOGIA produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [Z] reste devoir la somme de 2 707,56 € à la date de l’audience (2 989,55 € selon le décompte dont à déduire 153,27 € au titre des frais de commandement, outre 73,24 € au titre des frais de lettre à la Préfecture, et 55,48 € au titre des frais d’assignation).

Monsieur [S] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs. S’agissant de l’argumentation développée par Monsieur [S] [Z] au sujet de la révision du loyer, cette argumentation sera rejetée, le contrat conclu contenant une clause relative à cette révision, et l’absence de mention de la date de révision et de l’indice de référence n’empêchant pas cette révision du loyer. Monsieur [S] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 2 707,56 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Monsieur [S] [Z] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois, et la SA VILOGIA ne s’oppose pas à cette demande. Monsieur [S] [Z] a procédé à plusieurs règlements permettant de diminuer le montant de sa dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées, Monsieur [S] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA, Monsieur [S] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2023 entre la société anonyme VILOGIA et Monsieur [S] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (logement N° 123104 – 1er étage – Porte 106) à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à la société anonyme VILOGIA la somme de 2 707,56 € (décompte arrêté au 28 février 2025, incluant le loyer et la provision sur charges du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Monsieur [S] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur [S] [Z] soit condamné à verser à la société anonyme VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à verser à la société anonyme VILOGIA une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge