Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Illkirch civil, 22 octobre 2025, n° 25/07666

TJ Strasbourg 22 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés, permettant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que la clause résolutoire avait été acquise et que la locataire n'était pas présente pour contester.
Accepté
Montant de l'arriéré locatif
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme demandée, sans contestation de sa part.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que la locataire devait verser une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au loyer, en raison de l'occupation indue.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la locataire à verser une somme pour couvrir les frais de justice, considérant qu'elle était la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, illkirch civil, 22 oct. 2025, n° 25/07666
Numéro(s) :	25/07666
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie FAIZENDE
Cabinet(s) :	RGM

Texte intégral

Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[P]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[P] Civil

N° RG 25/07666

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZS6

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Maître [L] [S]

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [J] [K]

Préfecture du Bas-Rhin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [C]

né le 27 Novembre 1971 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Julie FAIZENDE de la SCP IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant/postulant, vestiaire :, M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 306

Madame [I] [B] épouse [C]

née le 14 Mai 1970 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Julie FAIZENDE de la SCP IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant/postulant, vestiaire :, M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 306

DEFENDERESSE :

Madame [J] [K]

née le 15 Juin 2002 à [Localité 11]

[Adresse 13]"

[Adresse 2] [Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 10 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Octobre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] ont donné à bail à Madame [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 7 décembre 2022, pour un loyer mensuel de 597 € et 110 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[P]-GRAFFENSTADEN pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 10 septembre 2025 à laquelle le dossier a été retenu, Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance et demandent au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [J] [K],condamner Madame [J] [K] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 9 977,50 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié le 10 juin 2025 par dépôt de l’Etude, Madame [J] [K] n’est ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, la défenderesse n’est pas comparante et ne démontre pas la reprise intégrale du loyer courant. Le bail conclu le 7 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 décembre 2024, pour la somme en principal de 2 571 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ( délai mentionné sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 février 2025.

L’expulsion de Madame [J] [K] sera ordonnée, en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [J] [K] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] produisent un décompte démontrant que Madame [J] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9 977,50 € à la date du 4 septembre 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 9 977,50 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Madame [J] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C], Madame [J] [K] sera condamnée à leur verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2022 entre Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] et Madame [J] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 février 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] la somme de 9 977,50 € (décompte arrêté au 4 septembre 2025, incluant l’échéance du 1er septembre 2025 pour un montant total de 840,12 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Madame [J] [K] à verser à Monsieur [D] [C] et Madame [I] [B], épouse [C] une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des Contentieux et de la Protection et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection