TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/09358

N° Portalis 352J-W-B7G-CXKGT

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

13 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Cyril BONAN de l’EURL CYRIL BONAN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0170

Décision du 20 Janvier 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/09358 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXKGT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2020, la SAS La Soho Chapelle International (ci-après la société « Soho ») a consenti un bail commercial à M. [M] [H], portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 1] à [Localité 6], pour une surface d’environ 75,59 m2, ainsi qu’un appartement situé au 1er étage pour une surface d’environ 75,6 m2, pour une durée de 9 années à compter du 16 juillet 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 37.041,30 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme d’avance.

Les locaux ont été loués exclusivement à usage de « BUREAU » pour l’activité de « création artistique relevant des arts plastiques et photographiques » pour le rez de chaussée et à usage de d’habitation exclusive du preneur pour le 1er étage.

A titre dérogatoire, il a été expressément stipulé que le loyer annuel pour la première période triennale est minoré à la somme de 34.017,70 euros.

Par exploit en date du 17 mars 2022, la société Soho a fait signifier à M. [H] une sommation de payer dans un délai de 8 jours des arriérés de loyers pour un montant en principal de 84.600,07 euros.

Par acte du 29 juillet 2022, la société Soho a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de résiliation judiciaire du bail les liant, expulsion et paiement d’une somme de 112.096,36 euros au titre de son arriéré locatif.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, la société Soho demande au tribunal de :

« RECEVOIR la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL en son acte introductif d’instance, et l’y déclarer bien fondée,

DEBOUTER Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL à la société Monsieur [H],

CONDAMNER Monsieur [H] à verser à la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL la somme de 202.409,798 €, au titre des loyers et charges impayés augmentés des pénalités de retard, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 17 mars 2022, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts, dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL aux frais, risques et périls de Monsieur [H], CONDAMNER Monsieur [H] à verser à la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL une indemnité d’occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète des lieux litigieux, par remise des clefs,

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [H] à verser à la société SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

La société Soho fait valoir qu’en application des articles 1728, 1217, 1224 et 1227 du code civil, les manquements graves et répétés de M. [H] aux obligations de paiement découlant du bail, et ce, depuis son entrée dans les lieux, justifient la résiliation judiciaire du bail. Elle expose qu’au regard du décompte qu’elle produit, M. [H] est débiteur d’une somme de 176.008,52 €, 3ème trimestre 2023 inclus, et qu’en application de la clause résolutoire du bail et de l’article relatif aux intérêts de retard cette somme doit être augmentée de 15%, outre les intérêts légaux et la capitalisation à ordonner. Elle estime que l’expulsion de M. [H] doit être ordonnée sous astreinte de 200 euros par jour de retard. La société Soho s’oppose à la demande de délais de paiement du preneur en l’absence de tout justificatif versé aux débats et au regard de l’absence d’ancienneté de M. [H] dans les locaux, les dettes locatives étant apparues rapidement et de façon pérenne.

Aux termes de ses conclusions en réponse, notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, M. [H] demande au tribunal de :

« ECHELONNER sur deux années, à proportion de 4.670,68€ par mois, le paiement de la somme de 112.096,36€ au titre des loyers et charges impayés dus à la société LA SOHO CHAPELLE INTERNATIONAL par Monsieur [M] [H] ès-qualités d’entrepreneur inscrit au répertoire SIRENE sous le numéro 831 178 769 ;

ORDONNER que les paiements effectués selon l’échelonnement de règlement de la dette précitée s’imputeront d’abord sur le capital ;

DEBOUTER la société LA SOHO CHAPELLE INTERNATIONALE de toutes ses demandes, fins et prétention. »

Il soutient qu’en raison d’une baisse de son activité, il a été dans l’impossibilité de régler l’intégralité des loyers, qu’il souhaite néanmoins régler la dette et qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, il souhaite bénéficier d’un délai sans prononcé d’expulsion. Il estime que la dette pourrait être échelonnée sur 24 mois à proportion de 4.670,68 euros par mois pour solder la dette de 112.096,36 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 28 septembre 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 novembre 2024 et mise en délibéré au 20 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1103 et l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu des articles 1217, 1224 et 1227 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s’ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s’être libéré du paiement du loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule dans l’article 3 « Conditions financières » que le locataire est redevable d’un loyer annuel d’un montant de 37.041,30 euros par an hors charges et hors taxes, assujetti à la TVA de 20%, payable trimestriellement à terme d’avance, outre les charges dont les provisions sont fixées à 2.645,83 euros par trimestre. Il est stipulé que pendant la première période triennale, soit du 16 juillet 2020 au 15 juillet 2023, le loyer annuel est fixé à titre dérogatoire à 34.017,70 euros.

La bailleresse produit aux débats plusieurs décomptes locatifs qui ne sont pas contestés par M. [H] :

— un décompte locatif arrêté au 16 février 2022, annexé à la sommation de payer, faisant état d’un solde débiteur de 84.600,07 euros,

— un décompte locatif arrêté au 2 juin 2022, faisant état d’un solde débiteur de 97.475,09 euros,

— un décompte locatif arrêté au 23 août 2023, faisant état d’un solde débiteur de 176.008,52 euros, troisième trimestre inclus.

Il ressort de ces décomptes que les impayés ont commencé dés l’entrée en jouissance du preneur, lequel n’a jamais honoré une seule échéance complète.

Dès lors, est caractérisé un manquement grave compromettant la poursuite des relations contractuelles et justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail litigieux et de faire droit à la demande d’expulsion formée par la société Soho contre M. [H] et tout occupant de son chef. La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

Le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à une indemnité correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. M. [H] devra payer à la société Soho une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des taxes et charges.

Sur l’arriéré locatif et la demande de délais de M. [H]

Sur le quantum de la dette

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

L’article 1235-1 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, la société Soho produit un décompte actualisé au 23 août 2023, faisant état d’un solde débiteur de 176.008,52 euros.

Elle estime qu’en application de l’article 3.7 « Intérêts de retard » et 8.3 « Clause résolutoire et sanction », elle est en droit de demander une augmentation de 15% de la somme due, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation du 17 mars 2022.

L’article 3.7 « intérêts de retard » stipule : « Tout retard de paiement, à son exacte échéance, d’un seul terme de loyer, charges, et plus généralement du non-paiement de toute autre somme exigible au titre du présent bail, dans les délais requis, rend le Preneur redevable de plein droit, sans mise en demeure préalable, du paiement d’une pénalité forfaitaire correspondant à cinq (5%) du montant de l’échéance impayée. »

L’article 8.3 « Clause résolutoire et sanction » stipule : « En outre, dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de 15 jours après leur échéance, le Preneur devra payer en sus des sommes dues au Bailleur, et ce à titre d’indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale à cinq pour cent (5%) du montant de cette mise en recouvrement si celle-ci a lieu avant tout exploit d’huissier et à dix pour cent (10%) des mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n’eut il été délivré qu’un simple commandement. »

Ces clauses qui ont pour objet d’octroyer au bailleur des dommages et intérêts forfaitaires résultant du manquement du preneur à son obligation contractuelle et légale tirée de l’article 1728 du code civil, et non la rémunération des sommes indisponibles pour le bailleur, doivent s’analyser en clauses pénales, lesquelles peuvent être réduites si leurs effets sont manifestement excessifs.

Les clauses visant à ajouter une pénalité équivalente à 15% des sommes dues présente un caractère manifestement excessif qu’il revient au tribunal de modérer en fixant cette pénalité à 5% des sommes dues.

En conséquence, M. [H] sera condamné à payer à la société Soho la somme de 184.808,95 euros (176.008,52 euros augmentée de 5%), outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation du 17 mars 2022.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, pris en son premier alinéa, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [H] qui sollicite un échelonnement des paiements sur deux ans et la suspension de l’expulsion pendant ce délai, ne produit aucune pièce au soutien de sa demande. Le tribunal ne dispose d’aucun élément concernant sa situation actuelle, ni sa capacité de remboursement à l’avenir.

Au regard de l’importance de la dette, de la faiblesse des paiements intervenus jusqu’à présent et de l’absence de justificatifs produits, la demande de délais de paiement de M. [H] sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer en date du 17 mars 2022, en application de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de M^e Hennequin.

Il sera en outre condamné au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce à compter du présent jugement la résiliation du bail commercial du 16 juillet 2020 liant la SAS La Soho Chapelle International et M. [M] [H] et portant sur les locaux situés [Adresse 1] – [Localité 6],

Dit que M. [M] [H] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour M. [M] [H] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SAS La Soho Chapelle International à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Déboute la SAS La Soho Chapelle International de sa demande d’astreinte,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [M] [H] à payer à la SAS La Soho Chapelle International une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter de la présente décision jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne M. [M] [H] à payer à la SAS La Soho Chapelle International la somme de 184.808,95 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 23 août 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2022, et dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute M. [M] [H] de sa demande d’échelonnement des paiements,

Condamne M. [M] [H] à payer à la SAS La Soho Chapelle International la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [H] aux dépens, comprenant le coût de la sommation de payer du 17 mars 2022, avec distraction au profit de la SELAS LGH & Associés en la personne de M^e Catherine Hennequin,

Rappel que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 20 Janvier 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES