RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00414 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NN4C

Minute n° 949/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas BOISSERIE – 233

M^e Etienne PERNOT – 30

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 18 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Jugement du 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 10] représenté par son Syndic, la société SOGESTRA, dont le siège social se trouve [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, domicilié es qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

S.E.L.A.R.L. MJ AIR prise en la personne de Me [J] [K], ès qualité de mandataire judiciaire dans la procédure de redressement judiciaire de Mme [W] [Y], épouse [D], demeurant [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [X] [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [W] [Y] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Nicolas BOISSERIE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

JUGEMENT :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice délivrés le 22 décembre 2023 enregistrés sous le n° RG 23/01692, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [X] [D] et Mme [W] [Y] épouse [D] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner les défendeurs solidairement ou in solidum à payer au demandeur la somme de 23.031,86 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2023 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner les défendeurs solidairement ou in solidum à payer au demandeur la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par ordonnance du juge des référés du 26 mars 2024 l’affaire a été radiée puis reprise sous le n° RG 25/00414 par conclusions datées du 13 mars 2025 et reçues le 18 mars 2025.

Selon dernières conclusions du 07 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir :

— condamner M. [X] [D] à payer au demandeur la somme de 15.700,02 € outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024, solidairement avec Mme [W] [D] pour la somme de 3.230,90 € ;

— fixer la créance du demandeur au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de Mme [W] [D] à 14.924,22 € ;

— condamner Mme [W] [D] solidairement avec M. [X] [D] à payer au demandeur la somme de 3.230,90 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024, au titre des charges de copropriété postérieures au jugement d’ouverture du redressement judiciaire ;

— condamner les défendeurs solidairement à payer au demandeur la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Par acte délivré le 12 mai 2025 et numéroté RG n°25/00913, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] a fait assigner la Selarl Mj Air devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir déclarer la demande en intervention forcée recevable et bien fondée et, en conséquence, ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure n° RG 25/00414.

Par conclusions du 24 novembre 2025, M. [X] [D], Mme [W] [Y] épouse [D] et la Selarl Mj Air ont sollicité voir :

— juger irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

à titre subsidiaire, si les demandes étaient jugées recevables,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre infiniment subsidiaire, au cas où les époux [D] devaient être considérés comme débiteurs du syndicat des copropriétaires,

— accorder aux époux [D] un étalement des paiements sur 24 mois de leurs dettes respectives ;

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. [X] [D] un montant de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [W] [Y] épouse [D] un montant de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

À l’audience du 18 novembre 2025, la procédure n° RG 25/00913 a été jointe à la procédure n° RG 25/00414.

À l’audience du 2 décembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS,

L’intervention forcée de la Selarl Mj Air, mandataire judiciaire de Mme [W] [D], sera déclarée recevable.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que les mises en demeure et la copie du livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de ce que les défendeurs restent redevables de la somme totale de 15.700,02 €, en ce compris les frais du syndic par application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 et les provisions sur charges non encore échues.

Il a adressé au défendeur une mise en demeure de payer la somme de 14.437,78 € par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 19 novembre 2024, revenu avec la mention « distribué » et signé, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre au domicile de son destinataire (pièce 4).

Les défendeurs contestent leur dette aux motifs que l’article 19-2 a mal été reproduit sur la mise en demeure ; que la mise en demeure ne distingue pas entre les différentes charges exigibles et les sommes au titre des régularisations des charges des années précédentes en distinguant les sommes dues pour chaque exercice ; que certains postes ne sont pas explicites tels « les frais de prélèvement » et les « frais de mise en demeure » ; que les époux [D], mariés sous le régime de la séparation de biens, ne sont pas tenus solidairement s’agissant des charges de copropriété.

Toutefois, il ressort de la mise en demeure du 19 novembre 2024 que l’article 19-2 est conformément reproduit et indique les éléments essentiels à savoir le délai de trente jours et que les provisions non échues deviennent immédiatement exigibles. Par ailleurs, un décompte est annexé à la mise en demeure et les différents appels de fonds ont été envoyés aux époux [D], de sorte qu’ils étaient en mesure de distinguer les sommes réclamées. Enfin, les frais correspondent au contrat de syndic et peuvent être récupérés par application de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est par ailleurs constant que les charges de copropriété sont des dettes ménagères conformément à l’article 220 du code civil (Civ. 3e 1er déc. 1999). Les époux [D] sont donc tenus solidairement.

Partant, M. [X] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.700,02 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2025 sur la somme de 14.072,70 €, correspondant aux provisions sur charges échues au 5 mai 2025, à compter du jugement sur la somme de 1.549,32 €, correspondant aux provisions non encore échues jusqu’au 31 décembre 2025 et devenues exigibles, la somme de 78 € au titre de frais ne produisant pas intérêts, et ce, solidairement avec Mme [W] [D] pour la somme de 3.230,90 €.

La créance du syndicat des copropriétaires sera fixée au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de Mme [W] [D] pour un montant de 14.924,22 €.

Mme [W] [D] sera condamnée solidairement avec M. [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.230,90 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024, au titre des charges de copropriété postérieures au jugement d’ouverture du redressement judiciaire.

La capitalisation demandée sera ordonnée.

Il résulte de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délais de paiement formulée par les époux [D].

Il résulte des éléments versés aux débats que les époux [D] ne payent pas régulièrement leurs charges de copropriété depuis 2019, que l’arriéré de charges est important et se répercute sur les autres copropriétaires et aucune pièce versée aux débats ne permet d’attester des capacités de paiement des époux [D] au jour de la présente ordonnance.

La demande de délais de paiement des époux [D] sera par conséquent rejetée.

Les époux [D], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique des époux [D] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La somme de 1.500 € lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que la procédure n° RG 25/00913 a été jointe à la procédure n° RG 25/00414 ;

DÉCLARE recevable l’intervention forcée de la Selarl Mj Air, mandataire judiciaire de Mme [W] [D] ;

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de M. [X] [D] et Mme [W] [Y], épouse [D] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] la somme de 15.700,02 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2025 sur la somme de 14.072,70 € et à compter du jugement sur la somme de 1.549,32 €, solidairement avec Mme [W] [D] pour la somme de 3.230,90 € ;

CONDAMNE Mme [W] [Y], épouse [D], solidairement avec M. [X] [D], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] la somme de 3.230,90 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 ;

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] au passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de Mme [W] [D] pour un montant de 14.924,22 € ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [X] [D] et Mme [W] [Y], épouse [D] ;

CONDAMNE M. [X] [D] et Mme [W] [Y], épouse [D] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE M. [X] [D] et Mme [W] [Y], épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Adresse 3] la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute du présent jugement avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER