N° RG 25/01005 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKOJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

11ème civ. S3

N° RG 25/01005 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKOJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

Le 12 février 2025

Le Greffier

Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

12 FÉVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [Y]

né le 04 Mai 1967 en Lettonie

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Après y avoir été autorisé par ordonnance du 24 janvier 2025, l’EPIC Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg – anciennement dénommé CUS HABITAT – (OPHEA) a fait assigner le 27 janvier 2025 Monsieur [X] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, selon la procédure prévue par l’article 485 du Code de Procédure Civile, pour l’audience du 4 février 2025.

Il sollicite le prononcé des mesures suivantes :

— l’autorisation de pénétrer dans les lieux [Adresse 1] à [Localité 9], en présence d’un huissier (sic), d’un serrurier, de deux témoins ainsi que de la société LOGISSAIN ou toute entreprise mandatée par elle-même afin de procéder aux travaux de désinsectisation, immédiatement sur présentation du jugement et sous astreinte de 40 € par jour de retard commençant à courir à compter du troisième jour de la décision;

— la condamnation de Monsieur [X] [Y] à procéder au désencombrement de son logement, d’y maintenir une hygiène rigoureuse, de stocker la nourriture dans des récipients hermétiques, et d’éliminer les ordures et les sources d’eau stagnante, et ceci, sous astreinte de 50 € par jour de retard commençant à courir à compter du troisième jour de la décision ;

— la condamnation de Monsieur [X] [Y] au paiement :

— des frais de désinsectisation

— de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts conformément aux articles 1240 et suivants du Code Civil ;

— de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— des dépens, y compris ceux de l’assignation, de l’huissier (sic), du serrurier et des deux témoins ainsi que de la sommation.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

— propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 2], il a conlu, le 24 juin 2019, un bail avec Monsieur [X] [Y] pour un appartement situé au 4ème étage ;

— le contrat de bail est régi par les lois du 1er septembre 1948 et du 6 juillet 1989, de même que par les articles L.353-15 pour les logements conventionnés et L.442-6 pour les logements HLM non conventionnés ;

— en vertu de ces articles ainsi que des articles 8 et 13 du bail, le locataire doit signaler toute prolifération d’insectes et s’engager à laisser exécuter dans les lieux loués les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués ; qu’il est ainsi obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour permettre l’entretien normal de ces locaux ;

— le logement de Monsieur [X] [Y] est infesté de blattes ; que la société LOGISSAIN mandatée pour procéder à l’infection du logement a constaté l’infestation très très importante de ces insectes et a préconisé une fumigation avec au minimum trois passages, soit un par semaine, après désencombrement du logement ;

— malgré les différents passages avec l’inspecteur de la salubrité de la ville et une sommation de contacter l’entreprise de désinsectisation le 10 décembre 2024, Monsieur [X] [Y] n’a pas ouvert la porte ;

— il est impératif de pouvoir accéder aux locaux pour pouvoir procéder à la désinsectisation des lieux et ce, d’autant plus que les blattes se propagent dans les autres logements ainsi que dans les parties communes ; que Monsieur [X] [Y] devra aussi procéder au désencombrement de son logement et y maintenir une hygiène rigoureuse.

Bien que régulièrement assigné à l’étude EXACT, ayant des offices de Commissaires de Justice à [Localité 11], par l’intermédiaire de Maître [H] [W], le 27 janvier 2025, Monsieur [X] [Y] ne s’est pas présenté ni personne pour lui à l’audience du 4 février 2025.

L’ordonnance sera donc réputée contradictoire.

Lors de l’audience du 4 février 2025, interrogée sur une éventuelle dangerosité des procédés utilisés, l’avocate de l’OPHEA a indiqué que plusieurs mesures sont possibles, dont certaines permettent un maintien à domicile et d’autres nécessitent de quitter le domicile pendant quatre heures ; que l’entreprise s’adaptera en fonction de la situation.

Elle produit un document d’une entreprise intitulé “THE ISS WAY” qui fournit des informations sur les blattes, de même que sur les différentes méthodes et procédés utilisés pour lutter contre lesdits insectes.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé

L’assignation ne mentionne pas expressément à quel titre elle saisit le Juge des Contentieux de la Protection.

Néanmoins,

— la requête en autorisation d’assigner en urgence en date du 23 janvier 2025, déposée au greffe le 24 janvier 2025, vise l’article 485 du Code de Procédure Civile ;

— l’ordonnance du 24 janvier 2025 signée par la Vice-Présidente du Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Strasbourg, autorise l’OPHEA à assigner Monsieur [X] [Y] en référé ;

— les mentions de l’assignation sont toutes relatives à la procédure orale.

Dès lors, au regard de ces éléments, il sera retenu que le Juge des Contentieux de la Protection a été saisi comme statuant en référé.

Il convient ainsi de s’assurer qu’il y a bien lieu à référé.

Conformément aux dispositions de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le Juge des Contentieux de la Protection peut statuer en référé en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, il est démontré, par un document intitulé “bon d’exécution n°100254/7/2024" du Laboratoire LOGISSAIN en date du 3 juillet 2024, que le logement de Monsieur [X] [Y] est sale et très encombré et que l’infestation de blattes est très très importante.

A ce rapport sont jointes de nombreuses photographies du logement qui démontrent que le logement est encombré et qu’il y a de nombreuses blattes dans celui-ci.

Il résulte également d’un courriel d’un représentant de l’OPHEA (annexe 3) que :

— il a tenté à deux reprises d’entrer en contact avec Monsieur [X] [Y] début septembre 2024, dont une fois avec un inspecteur de salubrité de la Ville, le 3 septembre 2024, mais qu’il a, à chaque fois, trouvé porte close ;

— l’inspecteur de salubrité de la Ville est repassé au logement du défendeur les 23 et 26 septembre 2024, le locataire n’ayant pas ouvert ;

— les cafards migrent vers d’autres logements et les parties communes.

L’OPHEA produit également un tableau de suivi de l’entreprise LOGISSAIN (annexe 4) duquel il résulte que des nids de blattes ont été détectés dès le mois de décembre 2022, qu’une pulvérisation a été faite le 29 juin 2023 mais que par la suite, malgré plusieurs passages aux mois de décembre 2023, janvier 2024 et juin 2024, Monsieur [X] [Y] était absent ou n’a pas ouvert.

Il résulte également de ce tableau de suivi que la société LOGISSAIN a pu constater le 3 juillet 2024 une infestation très très importante de blattes et un encombrement du logement et préconisait une pulvérisation.

Il en ressort enfin que malgré un passage au domicile du locataire défendeur le 10 janvier 2025 celui-ci n’a pas répondu, et ce malgré une sommation de contacter l’entreprise de désinfection LOGISSAIN afin de permettre son intervention effectuée par voie de Commissaire de Justice en date du 10 décembre 2024 (annexe 5).

Ainsi, il apparaît que, malgré une pulvérisation effectuée au mois de juillet 2023, les blattes n’ont pas disparu de l’appartement de Monsieur [X] [Y].

Les éléments du dossier révèlent que les blattes se sont propagées dans le logement et sortent de sous la porte de l’appartement de celui-ci et que des mesures doivent être prises pour procéder à l’éradication de ces insectes.

L’annexe n°6 produite par la bailleresse et consistant en une notice explicative sur les blattes, révèle que celles-ci ne représentent pas qu’un désagrément mais qu’elles peuvent constituer un risque sanitaire majeur ; qu’en outre, elles se reproduisent rapidement et peuvent conduire à une infestation massive si elles ne sont pas contrôlées efficacement.

Ainsi, l’OPHEA démontre une situation d’urgence créée par l’attitude de Monsieur [X] [Y] qui ne permet pas un accès à son logement et empêche toute intervention de l’entreprise ou prise en charge par les services sanitaires de la ville pour éviter une propagation de blattes tant dans son logement que dans l’immeuble et de mettre fin à cette infestation.

Il n’y a également pas de contestation sérieuse, les éléments du dossier permettant de justifier la présence de blattes dans le logement de Monsieur [X] [Y] ainsi que l’emcombrement de celui-ci, et l’absence de coopération de celui-ci ; le défendeur, absent, ne donne aucun motif justifiant son absence de réponse ou absence de volonté de permettre un accès dans son logement à l’entreprise chargée de l’éradication des blattes.

Ainsi, il y a bien lieu à référé.

* Sur l’autorisation d’entrer dans les locaux aux fins de désinsectisation et sur la condamnation à mettre en place certaines mesures

L’OPHEA sollicite l’autorisation d’entrer dans les locaux pour faire procéder aux travaux de désinsectisation et la condamnation de Monsieur [X] [Y] à procéder au désencombrement de son logement, d’y maintenir une hygiène rigoureuse, de stocker la nourriture dans des récipients hermétiques et d’éliminer les ordures et sources d’eau stagnante, le tout sous astreinte.

Le contrat de location signé entre l’OPHEA et Monsieur [X] [Y] en date du 24 juin 2019 est soumis à la réglementation HLM.

Ainsi, les lois du 1er septembre 1948 et du 6 juillet 1989 de même que les articles L. 353-15 et L.442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation lui sont applicable.

En l’espèce, il résulte de l’article 8 b) 13 et 8 b) 14 du contrat de bail que le locataire s’engage formellement à autoriser les agents du bailleur à visiter le logement dans l’intérêt de l’hygiène ou de la bonne tenue et de l’entretien du logement et des dépendances et de laisser exécuter dans les locaux loués les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

En outre, il résulte de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent contrat de location que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des lieux loués.

Tel que déjà développé dans le cadre de la motivation relative aux conditions donnant lieu à référé, l’OPHEA démontre que le logement de Monsieur [X] [Y] est infesté de manière très importante par des blattes.

Celui-ci a permis, à une reprise, à l’entreprise LOGISSAIN de pénétrer dans son logement et d’effectuer une pulvérisation mais il ne l’a plus fait par la suite, si ce n’est le 3 juillet 2024, l’entreprise n’ayant pu entreprendre de traitement le logement étant encombré et l’état de santé de Monsieur [X] [Y] ne lui permettant pas de quitter le logement (annexes 2 et 4). Néanmoins, les éléments du dossier démontrent que Monsieur [X] [Y] n’a que très peu ouvert à l’entreprise lors de ses différents passages.

Il n’a également pas ouvert au mois de septembre 2024 lors de deux passages effectués par les agents de l’OPHEA, dont l’un avec un inspecteur de salubrité de la Ville, et lors des deux passages de ce dernier (23 et 26 septembre 2024).

Il n’a également pas déféré à la sommation de contacter l’entreprise de désinfection LOGISSAIN adressée par voie de commissaire de justice le 10 décembre 2024 et n’a pas ouvert à l’entreprise LOGISSAIN lorsqu’elle s’est présentée à son domicile le 10 janvier 2025.

En outre, le Tribunal relève que, tant la sommation susvisée en date du 10 décembre 2024, que l’assignation en référé pour l’audience du 4 février 2025, ont été faites à l’étude du Commissaire de Justice.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le premier traitement s’est révélé insuffisant puisque des blattes persistaient dans le logement, que l’infestation est très importante et que Monsieur [X] [Y] n’a pas permis l’accès à son logement à de nombreuses reprises et ne répond pas aux différentes sommations de son bailleur.

Le document produit en annexe 6 aux débats, donnant une description des mesures à prendre, démontre qu’un recours à une entreprise spécialisée est indispensable pour éviter une prolifération des blattes et permettre leur éradication.

Ainsi, il convient de faire droit à la demande de l’OPHEA et de l’autoriser à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [X] [Y] selon les modalités indiquées dans le dispositif de la présente décision afin de procéder aux travaux de désinsectisation.

Cependant, il convient de soumettre cette autorisation à condition ; en effet, il résulte de l’écrit de la société LOGISSAIN en date du 3 juillet 2024 que la pulvérisation s’est révélée impossible en raison de l’état de santé du locataire qui ne pouvait pas sortir à cause de ses problèmes de santé.

En l’absence de Monsieur [X] [Y] lors de l’audience, il est impossible de savoir si cette incapacité à sortir afin de permettre une pulvérisation était temporaire ou si elle est pérenne.

Dès lors, il convient de préciser que les méthodes de désinsectisation devront être prises en fonction de l’état de santé de Monsieur [X] [Y] et de sa capacité à quitter le logement et ne devront pas se révéler dangereuses pour la santé de celui-ci.

En outre, en l’absence de plus amples éléments sur la durée de ces traitements, il convient de limiter cette autorisation à une durée de deux mois à compter de la première entrée dans les lieux.

Afin de s’assurer de la coopération du locataire à la désinsectisation, il convient d’assortir la présente décision d’une astreinte provisoire d’un montant de 15 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, pour une durée de trois mois.

Il résulte également du document produit en annexe 6 aux débats, donnant une description des mesures à prendre, ainsi que de l’écrit de la société LOGISSAIN (annexe 2) qu’il convient de désencombrer le logement tant pour procéder à la désinsectisation que pour prévenir la réapparition de blattes, que les autres mesures contribuant à créer un environnement inapproprié pour les blattes sont les suivantes : le maintien d’une hygiène rigoureuse, un stockage de la nourriture dans des récipients hermétiques, et l’élimination des ordures et des sources d’eau stagnante.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [X] [Y] à mettre en oeuvre ces mesures. Afin de s’assurer de l’exécution de la condamnation, il convient de l’assortir d’une astreinte provisoire de 15 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, pour une durée de trois mois.

* Sur la prise en charge des frais de désinsectisation

Il résulte de l’article 8 b)12 du bail que les frais afférents à la destruction des insectes dans le logement seront à la charge du locataire.

En outre, s’il n’est pas prouvé que l’apparition des blattes est du fait de Monsieur [X] [Y], il apparaît que celui-ci a fait obstacle, en n’ouvrant pas la porte de son logement, à la désinsectisation et que le manque d’hygiène de son logement, tel que cela résulte du rapport d’intervention de la société LOGISSAIN du 3 juillet 2024, a favorisé la prolifération de blattes dans celui-ci.

En raison de sa négligence, et des dispositions du contrat de bail, les frais du traitement contre les blattes dans son logement, seront à sa charge.

* Sur la demande de dommages et intérêts

L’OPHEA sollicite l’octroi de dommages et intérêts. Sa demande doit s’analyser en une provision au regard de la présente procédure.

Cependant, elle ne développe pas sa demande, ne se prévaut ainsi d’aucun préjudice et n’en justifie pas.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

* Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [X] [Y] , qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût d’intervention du commissaire de justice pour les entrées dans les lieux ainsi que le coût de l’intervention ou des interventions du serrurier.

Néanmoins, en l’absence de plus amples éléments quant aux témoins et à la nécessité d’une rémunération de ces derniers, il n’y a pas lieu d’y inclure de tels frais, hypothétiques, dans les dépens.

De même, la demande de l’OPHEA concernant la prise en charge du coût de la sommation du 10 décembre 2024 sera rejetée, celui-ci ne démontrant pas avoir envoyé au préalable des mises en demeure de s’exécuter par voie de courrier recommandé.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [X] [Y] soit condamné à payer à l’OPHEA la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente ordonnance est de droit exécutoire par provision ; il convient de le rappeler.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

AUTORISE l’EPIC Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11] – anciennement dénommé CUS HABITAT – (OPHEA), par l’intermédiaire de ses agents, à pénétrer dans le logement de Monsieur [X] [Y], logement situé au 4ème étage, porte n°[Adresse 5] à [Localité 9], en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier, de deux témoins ainsi que de la société LOGISSAIN ou toute entreprise mandatée par l’OPHEA afin de procéder aux travaux de désinsectisation, sur présentation de cette ordonnance, et ce, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT que cette autorisation est assortie d’une astreinte provisoire de 15 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pour une durée de trois mois ;

DIT que cette autorisation est accordée pour une durée de deux mois à compter de la première entrée dans les lieux et que les méthodes de désinsectisation devront être prises en fonction de l’état de santé de Monsieur [X] [Y] et de sa capacité à quitter le logement et ne devront pas se révéler dangereuses pour la santé de celui-ci ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à procéder au désencombrement de son logement, à y maintenir une hygiène rigoureuse, à stocker la nourriture dans des récipients hermétiques, et à éliminer les ordures et les sources d’eau stagnante, et ceci, sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux frais de la désinsectisation de son logement telle qu’ordonnée dans le cadre de la présente procédure ;

REJETTE la demande de l’EPIC Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11] – anciennement dénommé CUS HABITAT – (OPHEA) tendant à l’octroi du provision à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11] – anciennement dénommé CUS HABITAT – (OPHEA) la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] aux dépens, lesquels comprendront le coût des interventions du commissaire de justice requises pour pénétrer dans le logement, ainsi que les frais de serrurier relatifs à la pénétration dans le logement tel que cela résulte de l’autorisation susvisée mais REJETTE la demande de l’EPIC Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11] – anciennement dénommé CUS HABITAT – (OPHEA) tendant à y inclure les frais relatifs aux deux témoins ainsi que la sommation du 10 décembre 2024;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS