RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 24/01310 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBHG

Minute n° 354/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Jean-yves HADDAD – 198

M^e Jean-christophe SERRA – 134

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 15 mai 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ordonnance du 15 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ELSAAD

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-christophe SERRA, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. FORTUNE [O], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 517 769 394

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-yves HADDAD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 22 Avril 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte délivré le 2 octobre 2024, la Sci Elsaad a fait assigner la Sarl Fortune [O], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 31 août 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la Sarl Fortune [O] ainsi que tout occupant des lieux de son chef dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard commençant après un mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à restitution des lieux libres de tout occupant et de tout bien meuble ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la Sarl Fortune [O] à verser à la Sci Elsaad la somme de 2.140,62 euros par mois assortie des intérêts au taux légal à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à restitution intégrale de lieux loués libres de tout occupant et de tout bien meuble ;

— condamner la Sarl Fortune [O] à verser à la Sci Elsaad la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sarl Fortune [O] au paiement de la somme de 471,50 euros au titre des frais de commandement délivrés par commissaires de justice ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Par conclusions du 11 avril 2025, la Sarl Fortune [O] a sollicité voir :

— faire droit à l’intégralité des demandes, fins et moyens de la Sarl Fortune [O] ;

— débouter la Sci Elsaad de ses demandes, fins et moyens ;

en conséquence,

— dire et juger que la demande de la Sci Elsaad se heurte à une contestation sérieuse ;

— donner acte à la Sarl Fortune [O] de ce qu’elle a exécuté l’ensemble des travaux auxquels elle s’est engagée ;

reconventionnellement,

— condamner la Sci Elsaad à réaliser les travaux suivants sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir :

Condamnation définitive de la porte métallique permettant l’accès au lot loué ;

Achèvement des travaux de finition dans les sanitaires ;

— condamner la Sci Elsaad à payer à la Sarl Fortune [O] une provision de 5.000 euros ;

— condamner la Sci Elsaad aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 17 avril 2025, la Sci Elsaad a maintenu ses demandes et a sollicité voir en sus débouter la Sarl Fortune [O] de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions, y compris formulés à titre reconventionnel.

A l’audience du 22 avril 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur la demande de résiliation et d’expulsion :

L’article 17.2 du bail commercial conclu entre la Sci Elsaad et la Sarl Fortune [O] le 8 novembre 2019 stipule que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, à défaut d’exécution parfaite par le preneur de l’un quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du contrat.

Aussi, l’article 2.1 prévoit que le bailleur a donné son accord au preneur pour qu’il exécute des travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité.

Enfin, l’article 8 du bail susvisé stipule notamment que le preneur est tenu d’effectuer au fur et a mesure qu’elles deviendront nécessaires les réparations auxquelles il est tenu, qu’il devra maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux et qu’il lui incombe la charge de tous travaux rendus nécessaires par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de conformité en matière de sécurité, de mise en accessibilité, d’hygiène, de salubrité des locaux dès lors que la réglementation en cause relève de l’activité spécifique du preneur.

La Sci Elsaad expose que la Sarl Fortune [O] ne respecte pas ses obligations contractuelles ; qu’elle a fait réaliser une expertise technique par la société Geb Alsace dont les conclusions relèvent que les travaux réalisés par la Sarl Fortune [O] ne sont pas conformes aux normes et réglementations applicables ; que l’exploitant ne respecte pas les règles d’incendie, de sécurité, d’incendie et d’hygiène en vigueur, notamment s’agissant des travaux réalisés sur la distribution des réseaux électriques ; qu’elle a, suite à multiples lettres recommandées avec avis de réception restées vaines, mis en demeure la Sarl Fortune [O] d’avoir à se conformer aux stipulations du bail en réalisant les travaux visés dans l’expertise technique ; qu’aucune réponse n’a été apportée aux courriers ; que le 31 juillet 2024, elle a fait délivrer à la Sarl Fortune [O] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à réaliser les travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification ; que les travaux n’ayant pas été réalisés dans le délai imparti, la clause résolutoire du bail est acquise.

La Sarl Fortune [O] s’oppose à la demande au motif qu’il résulte du bail qu’elle s’est engagée à effectuer des travaux pour adapter le local à son activité de boulangerie ; qu’il s’agit d’une obligation de faire sans date d’échéance ; que la lecture du commandement démontre qu’il s’agit d’une sommation et non d’un commandement ; que le commandement vise une obligation de faire qui ne constitue pas une obligation essentielle du bail et ne peut justifier une résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; que les travaux ont été réalisés.

La Sci Elsaad a répliqué qu’il n’est pas reproché à la Sarl Fortune [O] de ne pas avoir respecté une date d’échéance contractuelle ; qu’il lui est reproché d’exploiter le local ouvert au public alors que les travaux sont non conformes aux règles de l’art, aux normes incendies, d’hygiène et de sécurité ; que la clause résolutoire est applicable aux obligations de faire ; que la réalisation des travaux est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, si la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail vise tout défaut d’exécution aussi minime soit-il des obligations contractuelles, sa généralité fait obstacle à la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, qui ne peut que se borner à constater l’acquisition d’une clause résolutoire si tant est que celle-ci soit suffisamment précise.

Surabondamment, il apparaît que les travaux litigieux ont été effectués par la Sarl Fortune [O].

Partant, il n’y a lieu à référé.

Sur les demandes reconventionnelles :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La Sarl Fortune [O] sollicite reconventionnellement une provision de 5.000 euros à faire valoir sur son préjudice définitif du fait d’un trouble de jouissance émanant du bailleur.

La partie défenderesse expose que les moyens employés par la bailleresse afin de la contraindre à effectuer lesdits travaux sans aucun fondement ni légal, ni contractuel, constituent une ingérence dans la gestion et l’exploitation du fonds de commerce.

La partie demanderesse s’oppose à cette demande au motif qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir souhaité la mise en conformité des travaux conformément aux obligations contractuelles souscrites par les parties et dont le principe n’est pas discuté par la défenderesse qui a exécuté les travaux.

En l’occurrence, la Sarl Fortune [O] ne fait nullement la preuve de l’existence d’un préjudice réparable, pas plus qu’elle ne fournit d’éléments de nature à justifier que lui soit accordée la somme de 5.000 euros de provision.

Par conséquent, la demande de provision se heurte à contestation sérieuse.

Il n’y a lieu à référé.

En outre, la Sarl Fortune [O] sollicite la condamnation de la partie demanderesse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— A la condamnation définitive de la porte métallique permettant l’accès au lot loué ;

— A l’achèvement des travaux de finition dans les sanitaires.

La partie demanderesse s’oppose à cette demande au motif qu’elle s’est d’ores et déjà engagée à condamner l’accès dont il est question comme le relève le constat d’huissier et que, s’agissant de l’achèvement des travaux de finition, elle ne s’est jamais opposée à les réaliser mais qu’elle s’est heurtée à l’obstruction de la Sarl Fortune [O].

Il ressort des écritures de la Sarl Fortune [O] que sa demande reconventionnelle n’est pas fondée sur un écrit.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’urgence n’est pas caractérisée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, concernant la porte métallique, il ressort du constat de commissaire de justice réalisé par Me [W] [K] le 12 mars 2025 que la bailleresse s’est engagée à remédier sans délais à la situation et de créer deux espaces privatifs sans communication.

Il en va de même pour les travaux de finitions à réaliser, la Sci Elsaad a reconnu cet état de fait mais explique s’être heurtée au refus de la demanderesse lorsque les peintres ont souhaité intervenir.

Partant, les parties sont d’accord sur le principe de la condamnation de la porte métallique ainsi que sur la nécessité de reprendre les finitions des sanitaires de sorte que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, la Sci Elsaad sera condamnée à condamner la porte métallique et à reprendre les finitions des sanitaires sans qu’il ne soit toutefois nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

La Sci Elsaad sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à la Sarl Fortune [O] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provisions formulée par la Sarl Fortune [O] ;

CONDAMNONS la Sci Elsaad à :

— Condamner la porte métallique permettant l’accès au lot loué ;

— Achever les travaux de finition dans les sanitaires des locaux loués ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

REJETONS pour le surplus les demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sci Elsaad aux dépens ;

CONDAMNONS la Sci Elsaad à verser à la Sarl Fortune [O] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER