N° RG 25/00256 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUGT

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Ordonnance du 03 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 25/00256 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUGT

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S.N.C. TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS

C/

S.A.S. CALAO 116

Copie exécutoire délivrée

le

à

M^e Charles NOUVELLON

la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

03 Novembre 2025

DEMANDERESSE :

S.N.C. TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS, dont le siège social est sis 32 rue de Monceau – 75008 PARIS

représentée par l’AARPI ARCHERS, demeurant 28 rue Dumont D’Urville – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS plaidant, et de M^e Charles NOUVELLON, demeurant 6 8 rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18, postulant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. CALAO 116, dont le siège social est sis Base de Garancières, Ldt Dièpe – 28700 GARANCIÈRE EN BEAUCE

représentée par la SELARL W AVOCATS, demeurant 57 Rue de Rivoli – 75001 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 223, plaidant, et de la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, demeurant 6 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19, postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffiers : Karine SZEREDA, à l’audience

Sindy UBERTINO-ROSSO, au prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Octobre 2025 et mise en délibéré au 03 Novembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 mai 2011, la société L’immobilière Groupe Casino a donné à bail commercial, à la société Floreal, des biens composés de différentes annexes et d’un terrain d’une surface approximative de 2905m², comportant 10 pistes de distribution de carburants, inclus dans le lot 23 situé dans un ensemble immobilier Centre commercial Géant Casino, Route du Mans à Lucé (28110), pour une durée de 10 ans commençant à courir le 1er juin 2011, moyennant un loyer annuel de 37 226 euros hors taxes payable trimestriellement.

Par acte du 27 avril 2024, la société Floreal a cédé le fonds de commerce qu’elle exploitait dans les locaux loués à la SAS CALAO 116, lui transférant les droits et obligations au titre du contrat de bail.

Par acte authentique du 26 septembre 2024, la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS a fait l’acquisition, auprès de la société L’immobilière Groupe Casino, des locaux loués.

La SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS, faisant valoir que le preneur avait cessé toute exploitation des locaux, a fait établir un constat de commissaire de justice le 12 mai 2025 afin de constater l’arrêt de la station-service.

Le 3 juillet 2025, au motif que le preneur s’est révélé défaillant dans l’exploitation des locaux, la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS a fait signifier à la SAS CALAO 116, par acte extra-judiciaire, un commandement de reprendre l’exploitation du fonds de commerce visant la clause résolutoire figurant au bail.

Un état certifié des inscriptions, délivré le 24 juillet 2025 par le greffe du tribunal de commerce de Chartres, a mentionné l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SAS CALAO 116.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS a fait assigner la SAS CALAO 116 devant le président du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 31 mai 2011 ;Ordonner l’expulsion de la SAS CALAO 116 et celle de tous occupants de son chef et de tous biens mobiliers des locaux loués, sans délai et ce, avec l’assistance, si nécessaire, de la forme publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme ordinaire, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner à la SAS CALAO 116 de faire réaliser « un diagnostic environnemental par un bureau d’étude reconnu et agréé par le bailleur, selon la méthodologie proposée par le BRGM et le MEDD », sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner à la SAS CALAO 116 de fournir à la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS les éléments suivants au jour de la résiliation du contrat de bail, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par infraction constatée, à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir :Tous les documents relatifs aux déclarations ICPE qu’elle a effectuées en sa qualité d’exploitant d’une station-service et ceux relatifs à la cessation de son activité constatée,L’attestation ATTES « SECUR » relative à la mise en sécurité ainsi qu’à l’adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation, la dépollution du site, puis la mise en œuvre de ces dernières,L’étude des milieux comprenant : le diagnostic site et sols pollués (phase 2) comprenant les investigations dans les sols et dans les eaux souterraines, le cas échéant, ainsi que le plan de gestion associés,Le rapport des travaux réalisés aux termes du démantèlement et des éventuelles opérations de traitement des terres et des eaux souterraines, comprenant les résultats des contrôles pollutions réalisés en fond et en parois des fouilles.Condamner la SAS CALAO 116 à payer à la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SAS CALAO 116 aux entiers dépens.

Le 26 septembre 2025, la SAS CALAO 116 a fait délivrer un congé commercial à la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS, prévoyant une date de restitution des lieux au 31 mars 2026.

A l’audience du 6 octobre 2025, la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle ne s’oppose pas à la demande de diminution du montant de l’astreinte à la somme de 50 euros, sollicitée par la société défenderesse.

Elle fait valoir, à l’appui de ses demandes que la SAS CALAO 116 a cessé unilatéralement toute exploitation du fonds de commerce, contrevenant à ses obligations contractuellement prévues.

La SAS CALAO 116, représentée, sollicite, à toutes fins, qu’une orientation amiable du litige soit ordonnée. La proposition par le juge des référés d’un renvoi en audience de règlement amiable s’est heurtée à une forte opposition de la part de la demanderesse.

A titre principal, elle conclut au débouté de la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS de l’intégralité de ses demandes, faisant valoir que le commandement visant la clause résolutoire du 8 juillet 2025 a été délivré de mauvaise foi, de sorte qu’il ne peut produire aucun effet.

A titre subsidiaire, la SAS CALAO 116 sollicite que la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS soit déboutée de ses demandes de condamnation sous astreinte et demande à quitter les locaux au plus tard le 31 mars 2026.

A titre très subsidiaire, la SAS CALAO 116 sollicite la fixation d’une astreinte proportionnée, qu’elle soit limitée à la somme de 50 euros par jour, à une période de 30 jours et qu’elle ne commence à courir que dans un délai de 2 mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et que sa liquidation relèvera de la compétence du juge de l’exécution.

En tout état de cause, la SAS CALAO 116 conclut au débouté de la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite la condamnation de la société demanderesse à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 au profit de la SCP Poisson et Corbillé-Laloue.

Par note en délibéré autorisée et contradictoire du 7 octobre 2025, la SAS CALAO 116 a produit un dossier de jurisprudence.

L’affaire est mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande reconventionnelle de médiation

L’article 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 dans sa rédaction issue de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019, dispose qu'« en tout état de la procédure y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation. »

Si le juge des référés dispose de la possibilité d’enjoindre les parties de rencontrer un médiateur, il apparait, en l’espèce, que la société demanderesse a clairement manifesté son désaccord à l’instauration d’une telle procédure à l’audience, soulignant à juste titre qu’elle permettrait d’accorder de facto à la défenderesse les délais qu’elle tente d’obtenir pour quitter les lieux, de sorte que la SAS CALAO 116 sera déboutée de ce chef de prétention.

Sur le constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS justifie, par la production du contrat de bail commercial du 31 mai 2011, de l’acte de cession de fonds de commerce du 27 avril 2024 et de l’acte authentique du 26 septembre 2024 être liée par un bail commercial relatif à l’exploitation d’une station essence avec la SAS CALAO 116.

Le bail contient une clause résolutoire (article 17 – page 19) qui peut jouer notamment « en cas d’inexécution d’une seule des clauses ou conditions du présent bail ».

L’article 10.1 du bail prévoit que « le preneur exploitera son commerce avec diligence et efficacité de façon à réaliser toutes les ventes ou prestations correspondant à ce type d’activité. Notamment, il devra exploiter son commerce de manière continue et pour la totalité de la surface louée, sans pouvoir cesser cette activité pour quelque raison que ce soit, fusse temporairement ou partiellement, pendant la durée du présent bail, de sa tacite reconduction ou de ses renouvellements successifs. (…) La présente clause est déterminante de la volonté des parties ». En cas de non-respect, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail dans les conditions définies par la clause résolutoire.

Par commandement du 3 juillet 2025, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS a mis en demeure la SAS CALAO 116 de reprendre l’exploitation du fonds de commerce.

Si la SAS CALAO 116 fait valoir que le commandement doit être considéré comme étant de mauvaise foi, en ce qu’aucune mise en demeure ne lui a été délivrée au préalable, de sorte qu’aucun règlement amiable du litige n’a été possible entre les parties, il n’en demeure pas moins que la délivrance d’un commandement n’est nullement conditionnée à une mise en demeure préalable et que ce dernier a été délivré conformément aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et aux modalités précisées par la clause résolutoire dans le bail commercial.

Dès lors, le commandement visant la clause résolutoire a été délivré de bonne foi par la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS.

La SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS justifie en outre, par la production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12 mai 2025 que « la station-service de l’hypermarché semble à l’arrêt ».

En conséquence, la clause résolutoire peut recevoir application sur le fondement de non exploitation du fonds de commerce, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial au 3 août 2025.

Sur la demande d’expulsion et de séquestration des objets mobiliers

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

La SAS CALAO 116 déclare ne pas s’opposer à libérer les lieux et souligne avoir elle-même délivré un congé, qui, s’il avait été efficace et si la clause résolutoire n’avait pas été acquise, aurait pris effet au 31 mars 2026. Elle sollicite en conséquence l’autorisation de quitter les lieux au plus tard le 31 mars 2026, correspondant à la date prévue au sein du congé commercial délivré par le preneur le 26 septembre 2025, cependant la clause résolutoire est acquise depuis le 3 août 2025 et que le preneur ne produit aucun élément permettant de justifier matériellement de sa demande de délai dépassant de près de sept mois la date d’acquisition de la clause résolutoire, n’explicitant pas les motifs pour lesquels un tel délai lui serait nécessaire.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux et de ne laisser qu’un mois pour ce faire à la locataire, à compter de la signification de la décision.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de réalisation d’un diagnostic environnemental sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société demanderesse fait valoir que le preneur se doit de faire établir un « diagnostic environnemental par un bureau d’étude reconnu et agréé par le bailleur, selon la méthodologie proposée par le BRGM et le MEDD » à la libération des lieux ; force est de constater cependant que cette modalité ne se retrouve pas dans le contrat de bail, de sorte que la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur la SAS CALAO 116 de procéder à la réalisation d’un tel diagnostic.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS sollicite que soit ordonné à la SAS CALLAO 116 de lui communiquer, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard et par infraction constatée, à compter du huitième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir :

Tous les documents relatifs aux déclarations ICPE qu’elle a effectuées en sa qualité d’exploitant d’une station-service et ceux relatifs à la cessation de son activité constatée,L’attestation ATTES « SECUR » relative à la mise en sécurité ainsi qu’à l’adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation, la dépollution du site, puis la mise en œuvre de ces dernières,L’étude des milieux comprenant : le diagnostic site et sols pollués (phase 2) comprenant les investigations dans les sols et dans les eaux souterraines, le cas échéant, ainsi que le plan de gestion associés,Le rapport des travaux réalisés aux termes du démantèlement et des éventuelles opérations de traitement des terres et des eaux souterraines, comprenant les résultats des contrôles pollutions réalisés en fond et en parois des fouilles.

Au regard du contrat de bail, cette demande de communication de pièces ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il convient d’y faire droit. Le montant de l’astreinte sera néanmoins ramené à de plus justes proportions, soit à la somme de 50 euros par jour de retard, comme sollicité par la société défenderesse, à qui il faut également laisser un délai suffisant pour réunir ces documents.

La SAS CALAO 116 sera donc condamnée à communiquer, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et par document, les éléments documentaires précités, astreinte qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente décision. Il n’y a pas lieu en l’espèce que le juge des référés se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SAS CALAO 116, qui succombe en l’essentiel des demandes, sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS la somme de 1 500 euros.

La SAS CALAO 116 sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Elodie GILOPPE, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

DEBOUTONS la SAS CALAO 116 de sa demande de médiation ou de règlement amiable ;

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 3 août 2025 ;

CONDAMNONS la SAS CALAO 116 à restituer les locaux composés de biens de différentes annexes et d’un terrain d’une surface approximative de 2905m², comportant 10 pistes de distribution de carburants, inclus dans le lot 23 situé dans un ensemble immobilier Centre commercial Géant Casino, Route du Mans à Lucé (28110), dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation d’un diagnostic environnemental sous astreinte ;

CONDAMNONS la SAS CALAO 116 à communiquer à la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et par document, qui commencera à courir deux mois après la signification de la présente décision, les documents suivants :

Tous les documents relatifs aux déclarations ICPE qu’elle a effectuées en sa qualité d’exploitant d’une station-service et ceux relatifs à la cessation de son activité constatée,L’attestation ATTES « SECUR » relative à la mise en sécurité ainsi qu’à l’adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation, la dépollution du site, puis la mise en œuvre de ces dernières,L’étude des milieux comprenant : le diagnostic site et sols pollués (phase 2) comprenant les investigations dans les sols et dans les eaux souterraines, le cas échéant, ainsi que le plan de gestion associés,Le rapport des travaux réalisés aux termes du démantèlement et des éventuelles opérations de traitement des terres et des eaux souterraines, comprenant les résultats des contrôles pollutions réalisés en fond et en parois des fouilles.

DISONS n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de cette astreinte ;

CONDAMNONS la SAS CALAO 116 à payer à la SNC TIKEHAU REAL ESTATE FOOD ASSETS la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS CALAO 116 aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonnée et prononcée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT