N° RG 24/10066 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NEU4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 24/10066 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NEU4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sarah ZIMMERMANN

☐ Copie c.c à

Le 29 août 2025

Le Greffier

e Sarah ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 3] située [Adresse 3] à [Localité 9]

Agissant par son Syndic

la société IMMOBILIERE ZIMMERMANN

immatriculée au RCS de STRASBOURG

sous le n° 399 734 151

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Erine ENDT

substituant Maître Sarah ZIMMERMANN,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70

DÉFENDERESSE :

La SCI SIDDARTHA

Inscrite au RCS de SAVERNE

sous le n° 813 139 565

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Août 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SIDDARTHA est copropriétaire des lots 16, 31 et 40 (logement, cave et garage) dans un ensemble immobilier de la RÉSIDENCE [Adresse 3] située [Adresse 3] à [Localité 9] cadastré section OB n° [Cadastre 2] / [Cadastre 1] soumis au statut de la copropriété dont le syndic est la SAS IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Par assignation délivrée le 31/10/2024, et après une tentative de conciliation extra-judiciaire demeurée vaine, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 3] a fait citer la SCI SIDDARTHA devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2796,01 euros au titre des arriérés de charges de copropriété au 25/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des charges,

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice causé par sa carence dans le paiement des charges,

—  1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et ordonner la capitalisation des intérêts.

A l’audience du 03/06/2025, la partie demanderesse a maintenu les termes de son assignation.

Citée en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI SIDDARTHA n’était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 10-1 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes qui s’y rapportent sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Enfin, selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

En l’espèce, le syndicat verse à l’appui de sa demande de paiement :

— la fiche immeuble délivré par le service du livre foncier de STRASBOURG en date du 17/10/2024 permettant d’établir la qualité de copropriétaire du défendeur,

— le décompte de créance arrêté au 25/09/2024,

— les appels de fonds et décomptes de charges pour la période du 10/03/2020 au 09/09/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10/10/2022 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2022 et votant le budget prévisionnel au 31/03/2023 et au 31/03/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 03/07/2024 approuvant les comptes arrêtés au 30/03/2024 et votant le budget prévisionnel au 30/03/2025,

— la mise en demeure par LRAR du 04/03/2024 signée le 07/03/2024,

— le contrat de syndic.

Au vu des justificatifs produits, la créance est établie dans son principe et son montant, sauf à déduire les frais de mise demeure (2 x 40 €) qui constituent des dépens.

Par ailleurs, et conformément au contrat de syndic versé aux débats, les frais de contentieux d’un montant de 120 € mis à la charge du co-propriétaire en date du 11/01/2024 sont dus uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ce que la partie demanderesse ne démontre pas. Elle en sera donc déboutée.

En conséquence, la SCI SIDDARTHA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 596,01 euros, au titre des seuls impayés de charges de copropriété arrêtés au 25/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le caractère répété et ancien du manquement de la défenderesse dans le paiement de ses charges, entraîne pour le syndicat un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie.

Ce préjudice sera compensé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI SIDDARTHA sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de mise demeure susvisés (2 x 40 €).

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer.

Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut et en dernier ressort :

CONDAMNE la SCI SIDDARTHA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 2 596,01 €, au titre des arriérés de charges de copropriété, arrêtés au 25/09/2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 31/10/2024,

CONDAMNE la SCI SIDDARTHA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de sa demande de paiement des frais de contentieux d’un montant de 120 €,

CONDAMNE la SCI SIDDARTHA aux dépens, en ce compris les frais de mise en demeure d’un montant de 80€,

CONDAMNE la SCI SIDDARTHA à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Président

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA