Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

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[Localité 9] Civil

N° RG 25/01608

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLUD

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e PETITFOUR

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e JANTKOWIAK

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [T]

né le 06 Mars 1985 à [Localité 11] (ALLEMAGNE)

[Adresse 8]

[Adresse 7] [Localité 12] [Adresse 13]

représenté par M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 94

DEFENDERESSE :

Madame [D] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul PETITFOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 338

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Septembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Novembre 2025

Dernier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Attendu que dans l’assignation qu’il a fait délivrer le 31 janvier 2025 ainsi que dans ses dernières écritures du 17 avril, monsieur [V] [T] expose que madame [D] [I] lui a donné à bail un appartement par acte sous seings privés du 21 juillet 2021 ; que sa bailleresse désireuse de vendre l’appartement lui a adressé un congé à effet du 31 juillet 2024 ; que l’état des lieux de sortie a été effectué le 2 août ; qu’aucune dégradation locative n’avait été constatée ;

Qu’à sa demande il a sollicité à plusieurs reprises que sa bailleresse lui communique un décompte des charges ; que le 8 mai 2023 madame [I] lui a adressé 2 courriers contenant 3 documents retraçant les charges pour les l’exercices 2022 et 2023 ; que ces documents ne détaillent pas plus les charges communes générales que les charges communes d’ascenseur, d’eau froide et de chauffage ; que par courriers recommandés avec avis de réception des 29 mai, 28 octobre et 29 octobre 2024, il a alors mis en demeure madame [I] de lui adresser le décompte annuel des charges locatives ; que cette dernière lui a répondu de manière parcellaire les 17 juillet et 28 novembre 2024 ;

Que par ailleurs entre les mois de novembre 2023 et janvier 2024 le chauffage est tombé en panne sans que la bailleresse ne s’en préoccupe ; qu’enfin lors de l’entrée dans les lieux il était convenu qu’il recevrait 3 jeux de clés alors que pendant toute la durée du bail il n’en a eu que 2 en sa possession ;

Qu’il sollicite en conséquence la condamnation de madame [I] à lui fournir les décomptes de charges locatives annuelles pour toute la durée d’occupation du 1er août 2021 au 31 juillet 2024 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ainsi que la condamnation de la défenderesse à lui verser 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance subie du fait de l’absence de chauffage et la somme de 150 euros au titre de l’absence de fourniture d’un troisième jeu de clés promis contractuellement dans l’état des lieux ; qu’il entend également voir condamnée madame [I] à lui régler une indemnité de procédure de 1 200 euros ;

Attendu en défense que madame [I] soulève l’irrecevabilité des prétentions de monsieur [T] au visa de l’article 750–1 du code de procédure civile, aucun conciliateur de justice ayant été saisi par le demandeur afin qu’il procède à une tentative de conciliation ;

Que sur le bien-fondé de cette demande, elle soutient que les charges ayant fait l’objet d’un forfait mensuel fixe de 100 euros par mois elle n’était pas contractuellement tenue de transmettre un décompte à son locataire ; que durant toute la durée du bail celui-ci n’a jamais remis en cause le système de paiement des charges, forfait qu’il avait accepté ;

Qu’elle précise encore que monsieur [T] n’a pas réglé le dernier mois de loyer ainsi que les charges, soit 1 100 euros ; qu’en outre l’appartement était restitué en mauvais état nécessitant des réparations dont le coût a été estimé à 2 292 euros et qui est ventilé à hauteur de 464 euros pour le nettoyage, de 970 euros au titre de la peinture et de 858 euros pour la menuiserie vitrerie ; qu’en outre elle soutient que son locataire a refusé à l’agence immobilière en charge de vendre le logement, l’entrée dans les lieux, de sorte que pendant toute la durée des 6 mois de préavis aucune des personnes intéressées par l’achat de cet appartement n’a pu visiter les lieux ; que cette attitude relève de la résistance abusive et justifie l’allocation de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Que reconventionnellement elle sollicite la condamnation de monsieur [T] à lui régler :

• 1 100 euros au titre du loyer impayé,

• 1 292 euros au titre des réparations compte-tenu du dépôt de garantie de 1 000 euros versés lors de la signature du bail ;

• 1 500 euros au titre de la résistance abusive,

• 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 5 mars, 2 avril, 14 mai, 25 juin et 3 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue et les parties entendues en leurs observations ; qu’elles étaient également informées que le jugement serait mis à disposition à compter du 5 novembre 2025 ;

SUR CE :

Sur la recevabilité de la demande

Attendu, aux termes de l’article 750–1 du code de procédure civile, que la mise en œuvre d’un mode alternatif de règlement des conflits n’est obligatoire que lorsque la demande tend notamment au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ;

Attendu que pour soutenir la recevabilité de sa demande, monsieur [T] rappelle que les 29 mai, 28 octobre et 29 octobre 2024, il a lui-même ou son conseil, adressé à sa bailleresse des courriers simples ou recommandés ainsi que des courriels lui demandant le décompte des charges et un remboursement de trop perçu ; que la défenderesse a répondu à 2 reprises les 17 juillet et 28 novembre 2024 ; qu’il considère qu’il y a donc bien une tentative de médiation et qui n’a pas abouti que par ailleurs les conciliateurs sont indisponibles à plus de 3 mois ; qu’enfin il considère que sa demande de condamnation pécuniaire est indéterminée s’agissant d’une demande de fourniture de décompte de charges sous astreinte ;

Attendu en l’espèce, que la demande principale porte sur la fourniture des décomptes de charges locatives ; qu’en considération du montant des charges provisionnelles et de la durée considérée, les sommes en jeu sont nécessairement inférieures à 5 000 euros ; que le demandeur formule également des demandes de condamnation à des paiements pour un total de 1 650 euros ;

Attendu qu’aucune des demandes n’a fait l’objet d’aucune tentative de conciliation préalable ; que l’échange de courriers n’étant pas susceptible d’être assimilé à une tentative de conciliation, le demandeur ne justifie pas avoir entamé une tentative de conciliation ou de médiation prévue par le texte ; qu’il s’ensuit que ses demandes sont irrecevables ;

Sur les demandes reconventionnelles de madame [I]

Attendu que l’irrecevabilité un effet relatif et n’atteint que la demande qu’elle vise, sauf si les autres demandes en dépendent directement ;

Qu’en l’espèce madame [I] sollicite la condamnation du défendeur à lui régler certaines sommes au titre du loyer impayé, des réparations et une résistance prétendument abusive ; que ces demandes ne sont pas concernées par l’irrecevabilité des demandes faites par le demandeur ;

Attendu pour ce qui concerne la demande au titre d’un loyer impayé, que madame [I] ne verse à l’appui qu’un courrier du 28 novembre 2024 (pièce défendeur numéro 11) indiquant « à ce jour il reste des loyers impayés qu’en est-il ? » ; que cette seule phrase est insuffisante à établir l’existence d’une créance de la bailleresse qui sera donc déboutée de ce chef de demande ;

Attendu, pour ce qui est de la demande en paiement de la somme de 1 292 euros, qu’il résulte de l’état des lieux de sortie du 2 août 2024 (pièce défendeur numéro 2) que les parties ont constaté que la cuisine était à nettoyer ; qu’il en était de même pour la ventilation et qu’une porte-fenêtre manquait ; que le sol présentait des rayures ainsi que des trous et les rebouchages et était en mauvais état ; que la salle d’eau présentait des traces de calcaire devait être complètement nettoyée ; que la peinture de l’entrée était à refaire et que le béton ciré présentait des rayures de même que dans l’escalier ; que la chambre était à nettoyer et à repeindre ;

Que cet état des lieux de sortie a été signé par les deux parties, de sorte que monsieur [T] n’est pas fondé à soutenir qu’aucune dégradation n’a été constatée ;

Que madame [I] verse également les devis conformes à ses allégations ; qu’en conséquence monsieur [T] sera condamné à lui verser la somme de 1 292 euros au titre des réparations ;

Attendu que madame [I] sollicite également la condamnation de monsieur [T] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre d’une résistance qualifiée d’abusive caractérisée par le refus de laisser entrer des personnes intéressées par l’achat de l’appartement mis en vente ; qu’à l’appui de sa demande elle verse une copie du courrier recommandé avec avis de réception du 10 juin 2024 que l’agent immobilier chargé de la vente a envoyé à monsieur [T] pour lui rappeler de lui communiquer les disponibilités afin de permettre les visites ; que par courriel du 21 juin ce dernier a répondu ne pas être sur place avant la mi-juillet pour des raisons professionnelles ;

Qu’il s’ensuit que madame [I] ne rapporte pas la preuve du caractère abusif du refus opposé par son locataire et qu’elle sera en conséquence déboutée de ce chef de demande ;

Qu’il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de madame [I] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés à l’occasion de cette procédure ; que monsieur [T] sera condamné à lui régler une indemnité de procédure de 1 000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de proximité, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

CONSTATONS que les demandes de monsieur [V] [T] sont irrecevables comme n’ayant pas respectées les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS madame [D] [I] de ses demandes de condamnation de monsieur [V] [T] à lui régler des dommages-intérêts des chefs de loyer impayé et de résistance abusive ;

CONDAMNONS monsieur [V] [T] à régler à madame [D] [I] la somme de 1 292 euros (mille deux cent quatre-vingt-douze euros) outre les intérêts légaux calculs à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS monsieur [V] [T] à régler à madame [D] [I] une indemnité de procédure de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [V] [T] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 10] le 5 novembre 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY